Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Глава 2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ  И МИРОВОЙ ОПЫТ

   В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

   Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

   Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.⁴

   Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.⁵

   Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

   Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула:

                                              P´r

          R =

            1-(1+r) -n

где: R - размер месячного платежа по кредиту; P - сумма ипотечного кредита; n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев); r - процентная ставка по кредиту за месяц.

     График платежей по стандартному (аннуитетному) ипотечному кредиту представлен в табл. 1.

     Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты

начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

     Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными

платежами является ипотечный кредит с двухнедельной  периодичностью платежей.

      Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты. 

        Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются

  кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты  с фиксированной

  Таблица 1⁶

  План  амортизации стандартного (аннуитетного) ипотечного кредита

  Исходные  условия:

  сумма кредита – 15 000 долларов США;

  процентная  ставка – 15% годовых;

  срок  кредита – 3 года 

  выплатой  основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

       В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита.

      При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей  могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США) и т. д. Выбор индекса обусловлен показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

      При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

            Кредит  с фиксированной  выплатой основной суммы  долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

   В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

• неосуществление процентных выплат до истечения срока кредита;
• выплаты одних только процентов, а затем – «шаровой» платеж;
• частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

   Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это  связано с тем, что возврат  основной суммы отодвигается на конец  срока, поэтому велика вероятность  изменения финансового положения  заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме  того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

   Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.). Инструменты такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

   Среди таких инструментов следует назвать  кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

   Кредит  с индексацией  долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика.

  Кредит  с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

1. платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
2. номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

  Таким образом, в заранее оговоренное  время  меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.⁷

  Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» и определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Однако регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

  В то же время использование кредитных  инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -  в долгосрочных кредитах.

  Поскольку существует множество различных  видов ипотек  и поскольку сумма  залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

  Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического или местного характера. Несистематические риски  - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1⁸

  Ипотечные риски могут быть вызваны разными  причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента и  т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

    Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области кредитования, требующая принятия особых мер по управлению  рисками, заключается в следующем:

• долгосрочный характер кредита;
• обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;
• способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

   Наиболее  характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются: кредитный риск, риск процентных ставок и ликвидности.⁹