Ипотечное кредитование и перспективы его развития

• Кредитный риск – это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и /или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту.

   Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

   Существует  целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск).

    Таким образом, выдаваемый кредит  всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

    Доходы заемщика также напрямую  ограничивают максимальную сумму

Риски ипотечной деятельности

     Рис. 1

кредита. В то же время процент по кредиту  влияет на сумму кредита, но уже косвенным  путем, через максимальную сумму  кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму.

   Существенным  условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита  является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

   Цена  и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

   Таким образом, практически самую большую  роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит.  Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

   В мировой практике существует еще  один важный показатель надежности и  доступности ипотечного кредита, который  выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах  сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

   Коэффициент, характеризующий отношение стоимости  жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

   Управление  кредитным риском со стороны банка  определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

   Риск  процентной ставки. Банковская прибыль формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и т.д.). Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в связи со свободным режимом изъятия средств  по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок.

   Банки, занимающиеся выдачей ипотечных  кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования  новых кредитных инструментов.

   Наиболее  эффективным типом кредитов, снижающим  риск процентных ставок, являются кредиты  с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

   Риск  ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.¹⁰

   В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.             

     Управление риском ликвидности  требует проведения ряда финансовых  операций. Во-первых, требуется детальный  расчет потоков наличности, для  определения возможной потребности  банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии  мобилизации наличных средств  с определением источников и затрат. Требования ликвидности изменяются от  страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы  и зависят от риска процентной ставки. В отношении России, помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при  ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций¹¹.

   Рынок - совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

   Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

   Он  функционирует за счет ипотечных  кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном рынке.

   Таким образом,  рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.¹²

   Кроме того, существует классификация ипотечных  рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

   Первичный рынок ипотечных кредитов – это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

   Основные  его участники – кредитор и заёмщик, вступающие в договорные отношения друг с другом. Главным инструментом этих отношений является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

   Использование термина «закладная» по отношению к  кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

   Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

   Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру  на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам-с другой.

   Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих  ипотечный рынок  (и его инфраструктура).

   Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заёмщик, инвестор, специализированные посредники, правительство. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников  система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

   Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания.) Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

   С другой стороны, ухудшение условий  заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости.

   Из  этого можно сделать вывод: чем  более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

   В экономически развитых странах сложились  высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. Рассмотрим на примере Германии.

   Суть  немецкой системы обеспечения дешевых  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового  рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс. Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

   Взаимодействие  с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает  контракт, согласно которому берет  на себя обязательство вносить в  течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.