Ипотечное кредитование и перспективы его развития

   Период  кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

   Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений  и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего оценочному числу.

   Основным  достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

   Большим преимуществом этой системы является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности.

   Говоря  в целом об опыте ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета). 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ  ЕГО РАЗВИТИЯ В РОССИИ

    Сегодня в России множество коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк и др.

     Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости).

     В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

     - предварительное рассмотрение заявки  на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

     - андеррайтинг;

     - принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

     - оформление кредитного договора  и договора о залоге;

     - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

     Мировой финансовый кризис подчеркнул структурную неустойчивость выстроенной системы ипотечного кредитования в России и обозначил необходимость перехода на качественно иной уровень развития.

     В настоящее время на развитие российского рынка ипотеки оказывает влияние ряд негативных факторов, среди которых следует выделить ограниченность доступа к рефинансированию, недостаточную ликвидность, повышение уровня инфляции, удорожание заемных средств, замедление темпов строительства нового жилья, падение уровня доверия населения к финансовой системе. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) основные риски развития ипотечного кредитования по линии предложения подразделяют на три группы. Для первичных кредиторов:

• обесценивание долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;
• сокращение долгосрочных источников финансирования;
• «старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные потери;
• достаточность капитала;
• неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество.

Для рефинансирующих  организаций:

• сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;
• отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;
• повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.

  Данная  структура рисков во многом определяется особенностями двухуровневой системы ипотечного кредитования в РФ, в основе которой лежит американская модель рынка. В качестве первичных кредиторов здесь выступают кредитные организации, рефинансирующие ипотечные кредиты путем их продажи специализированным ипотечным агентствам (АИЖК, ГПБ-Ипотека) или напрямую через проведение сделок секьюритизации и выпуск МВБ и ИЦБ.

  Развитие  рынка ипотечного кредитования в предкризисный  период: Успехи существующей двухуровневой системы ипотечного кредитования очевидны: в 2007 г. российскими банками было выдано кредитов на 556,5 млрд. против 44 млрд. руб. в 2005 г. На начало 2008 г. ипотечные кредиты выдавали 587 кредитных организаций. Средневзвешенные процентные ставки по этим кредитам только за 2007 г. снизились на 1,5-1,7% - до уровня 12,3-12,5%. В результате доля ипотечного кредитования в общем объеме кредитов физическим лицам стала равна 15,6%.

  Важное  место на рынке отводится системе рефинансирования ипотеки. Количество досрочно погашенных кредитов (в этот показатель включаются так же выкупленные рефинансирующими организациями кредиты) выросло с 2005 г. более чем в 9 раз. В 2007 г. общая численность рефинансирующих кредитных организаций достигла 30.¹³

     Однако, несмотря на все перечисленные отечественный рынок ипотечного кредитования оказался не готов к негативным событиям, происходящим на международных финансовых  рынках. Сбербанк, крупнейший банк по количеству выданных кредитов, увеличил объем выданных кредитов в первом полугодии 2008 г. по сравнению со вторым полугодием 2007 г. лишь на 25%, в то время как четыре банка из ТОР 10 продемонстрировали отрицательный рост.

  За  первое полугодие 2008 г. АИЖК рефинансировало 16 448 ипотечных кредитов с суммарным остатком ссудной задолженности на дату рефинансирования в размере 15,38 млрд. руб. против 26 448 кредитов с остатком задолженности в 23,76 млрд. руб. в первом полугодии 2007 г. Падение количества рефинансированных кредитов объясняется ужесточением условий выкупа закладных. АИЖК, по сути, отменило единый фиксированный коридор процентной ставки при выкупе кредитов и взяло на себя обязательства выкупать любые ипотечные кредиты..

  Специализированное агентство «Кит-Финанс», четвертое по объему рефинансированных в 2007 г. ипотечных кредитов, приостановило программу рефинансирования, а затем и само столкнулось с финансовыми трудностями.

    Приоритетным направлением деятельности АИЖК сегодня является развитие вторичного рынка, т.е. рефинансирование ипотечных кредитов на рынке капиталов. В соответствии с ориентирами правительства в 2010 г. в России должно быть выдано до1 трлн. руб. ипотечных кредитов, половина из кото- 
рых должна рефинансироваться посредством проведения сделок секьюритизации, а вторая половина останется на балансе банков. При этом доля АИЖК 
в рефинансировании, как ожидается, будет снижаться при сохранении ипотечных кредитов на банковских балансах. В настоящее время доля Агентства в сделках секьюритизации составляет 20%; оставшиеся 80% приходятся на коммерческие банки и рефинансирующие организации.

  Новые приоритеты рынка  ипотечного кредитования: В условиях кризиса сокращение участия государства (и АИЖК в качестве его агента) в рефинансировании (выкупе и последующей секьюритизации) ипотечных кредитов не отвечает стратегическим потребностям рынка. Для обоснования таких выводов следует провести сравнение с ипотечным рынком США, где в 2003 г. 76% ипотечных кредитов (2,13 трлн. долл.) было рефинансировано тремя специализированными ипотечными агентствами и только 24% (586 млрд. долл.) пришлось на независимых оригинаторов¹⁴

  Основными движущими силами увеличения RMBS стали желание инвесторов, заинтересованных в новых продуктах, и предпочтения заемщиков, направленные на сокращение ежемесячных платежей при растущих ценах на жилье. При этом значительно возросли риски ипотечного рынка как за счет снижения уровня стандартизации,  так и из-за отсутствия исторических данных об особенностях поведения заемщиков при внешних шоках. В частности, не был до конца прояснен вопрос о том, каким образом отразится на ипотечных кредитах и бумагах, обеспеченных такого рода кредитами, возможное снижение цен на недвижимость.

  В результате независимые оригинаторы  на американском рынке оказались наименее устойчивыми в условиях международного финансового кризиса, ими же и спровоцированного. В любом случае увеличение доли независимых оригинаторов в сделках секыоритизации активов в российских условиях не соответствует потребностям ни инвесторов, ни заемщиков, ни всей финансовой системы в целом.

  Все сказанное выше порождает сомнения в способности нынешней отечественной системы ипотечного кредитования обеспечить запланированную выдачу ипотечных кредитов на сумму 1 трлн. руб. к 2010 г. с последующим увеличением ежегодных объемов кредитования и достижением к 2020 г. непогашенной задолженности по кредитам в размере 20 трлн. руб. В этом случае ожидается значительный рост рисков ликвидности, когда для финансирования долгосрочных активов в виде ипотечных кредитов банки будут вынуждены использовать краткосрочные пассивы.

  Также сомнительно, что временно утратившие доверие инвесторов инструменты секьюритизации  ипотечных активов смогут обеспечить в ближайшее время рефинансирование российской ипотеки хотя бы на текущем уровне. На середину 2008 г. 9,1% ипотечных кредитов было списано с балансов кредитных организаций путем рефинансирования на рынке.

  Новые инструменты рефинансирования ипотеки: На развитых рынках хорошо зарекомендовал себя ряд инструментов, позволяющих привлечь длинны деньги в ипотечное кредитование через рефинансирование на рынке капиталов и напрямую от потенциальных заемщиков. К первому типу относятся трансграничная и локальная  секьюритизация активов, а также выпуск закладных листов (обеспеченные облигации, PFANDBRIEFE и COVERED BONDS). Ко второму типу следует отнести разнообразные системы жилищных накоплений.

  Очевидно, что структура использования  данных инструментов в различных  странах обусловлена как историческими  особенностями развития общества в целом, так и текущим уровнем благосостояния населения и развития финансового рынка.

  С учетом значительного роста стоимости  риска наиболее востребованными  могут стать не сложно структурированные  продукты, а те, которые имеют  понятную структуру рисков и отличаются прозрачностью и относительной простотой. Также значительное влияние на перспективы развития того или иного инструмента окажет опыт его использования на финансовых рынках других стран.

  Закладные листы COVERED BONDS: новый шанс для ипотеки

  В условиях финансово-экономического кризиса  в полной мере проявились все слабые места и уязвимость отечественного рынка ипотечного кредитования, во многом исчерпавшего ресурсы для интенсивного роста в будущем. Выход рынка ипотечного кредитования на качественно новый уровень развития подразумевает применение ряда инновационных для российского рынка финансовых инструментов, хорошо зарекомендовавших себя в развитых странах, в первую очередь в Западной Европе и США. Закладные листы (COVERED BONDS) - один из наиболее популярных механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, прочно удерживающий пальму первенства в странах континентальной Европы.

  Закладные листы (COVERED BONDS) - это вид ценных бумаг, которые кредитные организации используют для балансового фондирования. Основной особенностью ценных бумаг является наличие высоконадежного и одновременно долгосрочного обеспечения, что позволяет привлекать длинные и в то же время относительно дешевые ресурсы.

  Привлекательность COVERED BONDS, как инструмента инвестирования, придают их первоклассное кредитное качество, высокая ликвидность, различная срочность. Кроме того, COVERED BONDS попадают под льготное регулирование в ряде стран ЕС.

  Внедрение новых для российского  рынка инструментов, учитывающих особенности текущей экономической ситуации, наряду с использованием классической двухуровневой системы АИЖК, во многом должно решить проблему привлечения долгосрочных финансовых ресурсов на рынок ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ