Ипотечное кредитование в России

       В конце  2008 года по данным экспертов, реально выдавали ипотечные кредиты не более 10 банков. Причем кредитные ипотечные рублевые ставки поднялись до уровня 20-25 % годовых. Это «заградительные» проценты, свидетельствующие о том, что банк не хочет выдавать ипотечные кредиты в рублях. Долларовая же ипотека практически никому оказалась не по карману. Кроме того увеличивались сроки кредитования. В нынешние условия ипотеки семьи уже не могут вписаться, и для  того, чтобы платежи по кредиту не превышали 40 % ежемесячного дохода семьи, приходится увеличивать сроки кредитования. Одновременно изменились и другие условия предоставления кредитов заемщикам (К/З): назначение единой ставки вне зависимости от К/З, срока кредита и других параметров; повышение требований по первоначальному взносу; отказ кредитования новостроек под залог прав требований; тенденция к отказу кредитования первичного рынка, под залог имеющегося жилья; сокращение среднего срока кредита; форма подтверждения дохода – официальная.

   Вполне  понятно, что основные направления  поддержки участников рынка жилья  в нынешних условиях должны включать и поддержку участников рынка, и  поддержку заемщиков [ 19, с.58]. Однако здесь не всё так просто. Если выбрана ипотечная программа, которая устраивает заемщика, это совсем не означает, что банк или другая организация, предлагающая данные условия ипотечного кредитования, будут на это согласны. Сегодня условия банков таковы, что на день получения ипотечного кредита необходимо обладать суммой, составляющей 10-30 % стоимости квартиры.

   В оценке дальнейшего развития жилищной ипотеки в России на ближайшую  перспективу основными тенденциями  стали: а) усиление конкуренции со стороны  банков, риэлторских и брокерских компаний; б) снижение требований к заемщикам (по возрасту, доходу и т.д.); в) расширение числа объектов недвижимости, под которые можно будет взять кредит; г) упрощение схем ипотечных сделок и сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок.  
 

2.3 Государственная  поддержка ипотечного  кредитования в  период кризиса 
 

Для становления  рынка ипотечного кредитования в  России необходимо активное участие  государства. Факторы, которые способствуют развитию системы ипотечного кредитования, непосредственно связаны с ее основными участниками. Ипотека позволяет согласовывать интересы:

• населения - улучшение жилищных условий;

• кредитных организаций - эффективная и приносящая прибыль работа;
• строительной отрасли - постоянная загрузка производства;
• государства - экономический рост страны.

       Все эти направления необходимо поддерживать и создавать основу для их развития.

     Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. [22]. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов) [21]. При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. (Приложение В).

   Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6% [23]. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, приведенным в Приложении В, задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться. 

   Цифры, представленные в таблице, подтверждают тяжелое финансовое положение, в  котором оказались заемщики, поэтому реструктуризация ипотечных кредитов России в настоящее время актуальна. Следует отметить, что механизм реструктуризации ипотечных кредитов - это следствие кризиса,

   в ходе которого возросла просроченная задолженность по кредитам. Термин «реструктуризация» в научной и деловой литературе стал применяться после опубликования постановления Правительства Российской Федерации от 5.03.97 г. № 254 «Об условиях и порядке реструктуризации задолженности организаций по платежам в федеральный бюджет»[21].

       Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

       АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

• с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

• с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

       В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров. Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту. При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.

     На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать только тот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этого был установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состоянием его задолженности по кредиту.

       По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризацией заемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009 г. (табл. 2.3). Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам  (Приложение Г). Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний квартал 2009 г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009 г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89 млн руб., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам.

Таблица 2.3

   Объём рефинансирования Агентством

        Анализ Правил реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса. 
Банковская система России накопила весомый груз внутренних рисков, связанных со стремительным развитием и ростом объемов кредитования экономики в последние годы. Россия, как и прочие страны, пережившие быстрый рост кредитования, оказалась не в состоянии избежать быстрого накопления так называемых плохих кредитов. Причинами их роста явились снижение стандартов кредитования в процессе стремительного роста кредитного портфеля коммерческих банков, неадекватность системы контроля за рисками, обусловленная отсутствием накопленной практики и

статистической  информации по своевременному возврату кредитов всех видов, отсутствие централизованной системы бюро кредитных историй и прочие факторы [7, с.54].

   Для становления ипотечного жилищного  кредитования требуется предоставление государственной поддержки в виде обеспечения финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будет существовать развитый первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования со стабильно большим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции в сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.

       При этом государство должно будет определить один из дальнейших путей трансформации деятельности АРИЖК: АРИЖК будет приватизировано и станет оператором вторичного ипотечного рынка с сохранением той или иной степени контроля государства над его деятельностью (блокирующий или контрольный пакет участия, золотая акция и пр.) либо государство сохранит его в собственности и возложит на него функцию кредитной поддержки для групп граждан с низкими доходами [7, с.55]. В любом случае такая практика государственной поддержки заемщика необходима и важна с точки зрения развития всей системы ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья.

Для совершенствования государственной  поддержки ипотечного кредитования необходимо: