Особенности земли как фактора производства

Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности  на землю, устранение монополии государственной  собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским  кодексом. Земельная реформа проводилась  поэтапно.

Первый  этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной  земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий  в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе  осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло  уравнительное бесплатное перераспределение  земли из государственной в частную  собственность.

Второй  этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых  отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций  и поощрений с учетом показателей  использования земли, постепенное  перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных  земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных  долей земля передавалась в собственность  работникам сельхозпредприятий и предприятий  социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих  его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в  данном хозяйстве. 

Следующие этапы правового обеспечения  земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший  частную собственность на землю  граждан и юридических лиц, Конституция  РФ 1993г.

На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных  ресурсов в экономику. Вступил в  силу ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

Естественным  логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном  кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

И все  же главным на втором этапе земельной  реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей  принятого кодекса было закрепить  уже достигнутое и не совершать  никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это  устанавливает право собственности  физических и юридических лиц  на землю, дающее возможность покупки  и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

 
Основной целью земельной реформы  в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения  рынка земли и субъектов этого  рынка, владеющих землей на правах частной  собственности. Для легализации  такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после  революционных преобразований и  последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения. 
 

2.3 Категории покупателей земельных ресурсов

   В настоящее  время выделяются следующие категории  покупателей земли сельхозназначения:

1.    Сельскохозяйственные операторы, приобретающие землю сельхозназначения как средство производства;

2.    Инвесторы (спекулянты), инвестирующие свободные средства в скупку и приватизацию земельных ресурсов с целью получения прибыли от разницы в стоимости, не приватизированной и приватизированной земли;

3.    Инвесторы, приобретающие землю «для внуков». Они рассматривают инвестиции в землю как средство сохранения и приумножения капиталов в перспективе на 5-10-20 лет. Как правило, они размещают в земельных активах свободные средства, заработанные в другом бизнесе;

4.    Финансовые компании и паевые фонды, которые собирают свободные средства граждан, через продажу им акции своих паевых фондов, скупают на эти деньги землю сельхозназначения и сдают их в аренду сельхоз операторам. При этом они дают своим вкладчикам доход на акции от сдачи земли в аренду и капитализации земли;

5.    Частные лица, приобретающие достаточно крупные массивы (100-1000 Га) для создания имений для проживания, отдыха и производства сельхоз продукции, как для семейных нужд, так и для продажи;

6.     Крупные игроки фондовых рынков и банки – желающие повысить свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фонды земельных активов. 
 

2.4  Анализ современного состояния земельного оборота в РФ.

Важную  роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса Р.Ф. играет решение вопроса о земельной  собственности в рыночном землеобороте. В самом общем виде под землеоборотом  понимается совокупность различных  экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности  на земельные ресурсы. Землеоборот  в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей  экономической системы и степени  зрелости, устойчивости и эффективности  механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном  рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в  конкретных отраслях производства в  частности. В странах с исторически  сложившейся устойчивой рыночной экономической  системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного  вмешательства государства в  процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций  землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после  многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и  медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают  специфическую обстановку, при которой  форсированный отход государства  от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего  процесса преобразований. Сказанное  в полной мере относится и к  организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления  земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное  регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского

риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка  страховой, консалтинговой и иных видов  инфраструктурной деятельности на земельном  рынке.

В результате земельной реформы существенно  изменилось распределение

земельного  фонда России по категориям землепользователей и формам

собственности. Эти изменения в первую очередь  затронули земли

сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства  на площади в 34,3 млн. га, а также  их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В

районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые  хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования  акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные  на площади 36,6 млн. га.²

Отмечая существенные изменения в распределении  земель по формам

собственности, подчеркнем, что значительная часть  территории Российской

Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все  еще остается в

государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов

Федерации. В муниципальной собственности  находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности  юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и  в собственности

граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот  или имеющим определенные ограничения  отнесены земли:

- обороны  и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой  общегосударственной транспортной  сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного  и

историко-культурного  назначения (27,2 млн. га);

- расположенных  на территории городов и населенных  пунктов объектов и

предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов  обеспечения внутренних функций  государства, его устойчивого

развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного  фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные  объекты (17,8 млн. га). Кроме

того, для  осуществления эффективной градостроительной  политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных  площадей, которые в среднесрочной  перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких  объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые  приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению  в части включения в операции купли-продажи территории оленьих  и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного  землеоборота и хозяйственного использования  по крайней мере на среднесрочную  перспективу и малодоступные  таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно  оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого  отношения заслуживают и земли  сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно  ограничиваются.

Итак, в  настоящее время можно исключить  из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной  собственности. К данной цифре следует  добавить еще почти 124 млн. га эрозионно  опасных

сельскохозяйственных  земель, а также приплюсовать 15% территории»

Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного  происхождения.  

Российский  земельный рынок пока еще очень  слаб, этому свидетельствуют сумбурные  из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором  состояния  экономической системы  и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и  постановлений может служить  необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать  налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя  структуру земель РФ, по объективным  причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га,  что не может не огорчать. 

  Структура сделок  с земельными участками  и их рыночная  оценка.

В российской федерации среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда  как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего  лишь 91,4 тыс. га 0,006 % земельного фонда. (табл. 2) В 2005 доля площади государственных  и муниципальных земель, используемых на правах аренды в Российской Федерации, составила 4,3 % от всей их площади. По федеральным  округам России этот показатель колеблется от 1,6 % в Северо-Западном федеральном  округе до 17,9 % в Южном федеральном  округе. 
Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. В 2005 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов (таблица 1).

Рост  ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно  дифференцированы в зависимости  от спроса и предложения,  категории  арендаторов, местоположения  и  величины  земельных участков. При  этом плата за аренду земли городов  и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для  всех категорий арендаторов.

Таблица 1

Средние размеры арендной платы за использование  государственных и муниципальных  земель в Российской Федерации.

                                                                                                                                                              руб./кв.м.