Особенности земли как фактора производства

В целом  администрации большинства субъектов  Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит  от ценности территории, целевого использования  земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение  также учитываются. В среднем  по России в 2005 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий  торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах  составила 55,76 рубля, а в сельских населенных пунктах — 13,81 рубля, для  городских промышленных предприятий  — 11.41 рубля и 1.89 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилищного, дачного и гаражного строительства платили в городах и поселках 1.82 рубля, в сельских населенных пунктах — 0.35 рубля.

Таблица 2

Структура сделок с земельными участками в  РФ. 

Значительное  распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2005 году права  аренды были выкуплены на 5854 земельных  участках площадью 23316 гектаров в 46 субъектах  РФ. (таблица 2) 
Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2001 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей. Тогда как в 2002 г. в консолидированный бюджет поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2% от земельного налога и 48,8% от арендных платежей. Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 1999 года количество продаж вновь начало расти. В 2005 году зарегистрировано уже 154702 сделок на общую площадь 91446 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства . Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.  
Следует отметить, что количество сделок по продаже земельных участков на торгах по сравнению с 2004 годом в целом по России увеличилось в 2,1 раза, а по площади в 9,3 раза (9562 сделки, 35250 га). Доля сделок, осуществлённых на торгах, составляет по количеству и площади соответственно - 6,2 % и 38,5 % (таблицы 1, 2) В 2005 году на торгах по приобретению земель зарегистрировано около 9,5 тыс. граждан и организаций.

Таблица 3  

Средние цены на государственные к муниципальные  земельные участки, проданные гражданам  и юридическим лицам в Российской Федерации в 2005г. (выборочно)                                                                                                                                               руб-'кв.м 

Средние по России цены за государственные  земли, приобретённые гражданами и  юридическими лицами, в порядке выборки  по пяти субъектам Российской Федерации  представлены в таблице 3. Данные таблицы  отражают особенности ценообразования  развивающегося земельного рынка в  регионах с разными природно-экономическими характеристиками.                         Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м.  
Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.  
Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.  
Не принимали постановления о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и Ямало-Ненецкого автономного округа. В структуре сделок с земельными участками второй по величине объем занимают операции купли-продажи гражданами и юридическими лицами.   

Таблица 4

Продажа государственных и муниципальных  земель в Российской Федерации