Проблемы ценообразования в экономике РФ (на примере строительной отрасли)

    В бизнес-классе уровень цен практически  не изменился – стоимость "квадрата" оценивается в 170-185 тыс. рублей.

    Следует иметь ввиду также, что явную  тенденцию роста цен фиксируют  и  все участники вторичного  рынка недвижимости. Это происходит впервые с осени 2008 года. Средние долларовые цены поднялись до 5,2-5,4 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях метр стоит порядка 165-175 тыс. рублей. Наибольший рост цен отмечен в сегменте малогабаритных квартир в кирпичных пятиэтажках и жилья бизнес-класса в престижных округах столицы.

        Дианмику цен на недвижимость  можно наглядно продемострировать  на графике, иллюстрирующем изменение  индекса стоимости жилья в  Москве.

2.  Особенности определения  цены на строительную  продукцию. 

      Строительство относится к одной из важнейших отраслей материального производства в любой стране с развитой рыночной экономикой и непосредственно связано с инвестиционной деятельностью.

    Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства определяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием данного рынка. К ним относятся:

• многообразие и масштабность строительной продукции (объекты просвещения, здравоохранения, жилья, сооружения производственного назначения;
• территориальная закрепленность;
• изготовление строительной продукции на заказ;
• зависимость стоимости строительства от местных условий эксплуатации (природных и климатических);
• продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет).

    Эти особенности обусловили то, что ценообразование  на строительную продукцию носит  характер индивидуальных расчетов цен  по каждому конкретному объекту. Даже в том случае, когда объект строится по типовому проекту, его типовая  сметная стоимость привязывается к местным и климатическим условиям строительства. Эти расчеты на практике принимают форму составления смет на каждый строительный объект.²

    Стоимость каждого объекта строительства  определяется сметой, составленной на основе проекта строительства, и складывается из стоимости всех видов строительно-монтажных работ, стоимости приобретения и монтажа технологического  и инженерного оборудования прочих капитальных работ и затрат. Ее можно представить следующим образом:

С_стр = С_смр+С_об+П_кр, где 

С_стр – сметная стоимость строительства, руб.;

С_смр – сметная стоимость строительно-монтажных работ, руб.;

С_об – стоимость приобретения и монтажа оборудования, руб.;

П_кр – прочие капитальные работы, руб.

      К стоимости строительно-монтажных  работ (СМР) относятся затраты на общестроительные, санитарно-технические, специальные и монтажные работы. Под общестроительными работами понимают земляные, свайные, каменные, бетонные и железобетонные работы,  искусственное закрепление грунтов и др. Санитарно-технические работы связаны с устройством внутренних и наружных систем тепло -,  газо- и водоснабжения, канализации, водостоков. Специальные строительные работы связаны с установкой оборудования и обеспечения технологического процесса производства – это установка фундаментов, технологических каналов, туннелей и т.д. К работам по монтажу оборудования относят сборку и установку оборудования, устройство энергоснабжения, изоляцию устанавливаемого оборудования и трубопроводов и других, конструктивно связанных с оборудованием элементов.

      Расчет  стоимости строительства может  осуществляться следующими методами:

• Ресурсный метод основан на калькулировании в текущих или прогнозных ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения.
• Ресурсно-индексный метод представляет собой сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
• Базисно-индексный метод определения стоимости строительства заключается в использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости строительства, определенной в базисном периоде. (Приведение стоимости к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по каждому элементу капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли, виду работ.)
• Базисно-компенсационный метод предполагает суммирование стоимости, исчисленной в базисном периоде сметных цен и дополнительных затрат, из-за роста цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, энергетические , трудовые и др.). Сумма дополнительных затрат определяется как разница в стоимости материальных ресурсов, учтенных в базисной цене, и стоимости этих ресурсов, приобретаемых подрядчиком по договорным ценам.
• Метод на основе банка данных о стоимости ранее построенных или спроектированных объектов дает возможность использовать сформированные сметные цены по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент.

      В практике сметных расчетов в последнее  время наибольшее распространение  получили ресурсный и ресурсно-индексный  методы.³

ГЛАВА III. ПРОБЛЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА 

      1. Проблемы ценообразования   и пути их  решения в условиях  кризиса

      Мировой финансово-экономический кризис начался  с кризиса ипотечного кредитования на жилье. Жилье, как известно, важнейшая  часть недвижимости.

      Сегодня цены — особо рисковая зона, где  происходят очень серьезные изменения. Причем эти изменения касаются не только России, но и всего мира. В  России сложились специфические  условия, в связи с тем, что  в течение длительного периода  ценам не придавалось серьезного значения, фактически были уничтожены все институты ценообразования.

      Одним из важнейших пунктов в программе  конкретных антикризисных мер для  строительной отрасли должно стать  решение проблемы ценообразования  в строительстве. Необходимо упростить и сократить до 6 месяцев процедуру оформления исходно-разрешительной документации, срок которой сегодня превышает сроки самого строительства. Девелоперам, которые возводят жилье экономкласса, необходимо предоставлять льготы по земельному налогу, а также оптимальные условия по выплате арендной платы за земельный участок сроком на три года.

       В рамках антикризисных мер рассматривается  вопрос о фиксации арендной платы  за землю на уровне 1 декабря 2008 года. Относительно отрасли строительных материалов – необходимо поддерживать российских производителей - восстановить ввозную пошлину на импортный цемент при условии, что стоимость цемента российского производства не будет превышать 3 тыс. рублей.

      Ипотечное кредитование совершенно новое явление  для российского населения. Вообще проблема цен на недвижимость для россиян тоже новое явление, ибо в условиях СССР для рядовых граждан мало значила. Жилой фонд в СССР был в основном государственным.

      Одним из странных фактов является то, что  в условиях кризиса мы не происходит серьезного снижения цен на недвижимость, а на землю они даже растут. Цены на жилье в России, особенно в Москве, практически самые высокие в мире.

      Российская  система ипотечного кредитования была построена по американскому принципу и, следовательно, развивалась по тем же законам. Но в отличие от американского, российское кредитование было очень дорогим. Дорогие, не в пример американским кредиты и низкая платежеспособность россиян не позволили процессу кредитования приобрести столь широкий размах.

      Количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы с начала кризиса, сократилось в 20 раз. Выдачу ипотечных кредитов в середине декабря 2008 г. в стране осуществляли уже только 15 банков. К началу же февраля 2009г. таковых практически не осталось.

      Сегодня не только невозможно получить ипотечный  кредит, но и неизвестно, что делать с уже выданными кредитами. Положение  усугубляет снижение стоимости жилья, так как это приведет к обесцениванию  банковских активов, состоящих из квартир, заложенных в качестве обеспечения по уже выданным кредитам.

      Решение этой проблемы в России предполагается по американскому сценарию. Потерявший источник дохода заемщик, получает право  на отсрочку платежей, фактически он берет  еще один «спасительный» кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заёмщика.

      Российскому государству в этой ситуации возможно использовать механизм софинансирования со стороны государства, такой же, как и в случае с пенсиями. Иными словами, если человек, желает накопить средства на приобретение жилья и вкладывает на свой счёт определённую сумму, то столько же могло бы вложить и государство.

      Второй  вариант кредитования строительства  жилья – это использования  механизма земельной ипотеки, когда  деньги выдаются под залог той  земли, на которой человек намерен  строить жильё.

      Принцип земельной ипотеки, как уверяют специалисты, довольно прост, и выделять средства кредита по ней предполагается по частям, то есть по мере их вложения застройщиком в строительство. Таким образом, поиск альтернативы ипотечного кредитования продолжается.

      Специфика сегодняшней ситуации на рынке недвижимости в том, что мало объектов высокой степени готовности. А потребители обоснованно боятся недостроя, боятся, купив незавершенное жилье, взвалить на себя проблемы банкротящихся девелоперов. ⁴

      Государство, в период финансового кризиса, разрабатывает срочные и адекватные меры по снижению последствий кризиса.

      Кроме того, правительство намерено расширить  список строительных компаний, которым  будет предоставлена господдержка в решении долговых проблем.

      Анализируя  сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, исходя из данных СМИ, видно, что сегодня существует достаточно оснований для стабилизации, а в отдельных сегментах и снижения стоимости столичного жилья.

      Цена  на недвижимость находится под равным воздействием спроса и предложения, и в нынешний период, когда наблюдается падение и первого, и второго факторов, крайне сложно прогнозировать ценообразование, особенно на долгосрочный период. И, тем не менее, предпосылки для снижения цен на первичном рынке недостаточно сильны. Сыграет свою роль и психологический фактор: покупатели ожидают, что жилье подешевеет, соответственно, большинство сделок откладывается, и уровень спроса падает. Однако снижение цен не коснется наиболее дорогого премиум-сегмента, где предложение очень ограничено, а спрос не зависит от наличия ипотечного финансирования.

      Для грамотного выхода из кризиса нужна  активная позиция властей. Необходимо регулирование ситуации со стороны  государства, нужны институты развития и кризисный штаб, которому следует  заняться отработкой методик выживания в новых экономических условиях.

      Всем  надо стать немножко трезвее: бизнес должен умерить свои аппетиты в части  рентабельности, государство — понять, что важны не только финансовая игра и попытки встроиться в мировую  экономическую систему. Нужно развивать внутренний рынок. 

      Сегодняшняя ситуация несет в себе не только негативный, но и оптимистический  смысл, что позволяет говорить о  перспективах, которые откроются  после кризиса, и к этим перспективам надо готовиться. Важно сконцентрировать усилия на инновационном развитии высокотехнологичного сектора при сохранении и обновлении традиционных производств.

      2. Необходимость и  пределы воздействия  государства на  цены

      В условиях перехода к свободному ценообразованию, когда рынок еще не насыщен  товарами, в сфере обращения у торговых организаций и фирм возникает стремление получить высокую прибыль за счет неоднократной перепродажи товаров. Следствием участия нескольких посредников при реализации товаров является рост розничных цен, снижение покупательской способности населения. В этих условиях государственные органы  регулируют цены внутреннего рынка на услуги торговых организаций.

    Жесткое государственное регулирование  в строительной индустрии политически  неприемлемо. Но государство может  влиять через создание налогового законодательного поля.