Рынок жилья и условия его функционирования

                                                                  Сущность рынка

Можно дать несколько определений  рынка. Рынок – это обмен, организованный по законам товарного производства и обращения, совокупность отношений  товарного обмена. Рынок- это механизм взаимодействия покупателей и продавцов, иными словами, отношение спроса и предложения. Рынок- это сфера  обмена внутри страны и между странами, связывающая между собой производителей и потребителей продукции.

Одним из главных критериев  рынка является наличие конкуренции. Чтобы рынок был конкурентоспособным, должно быть несколько независимых друг от друга покупателей и продавцов. Конкурентными считаются рынки со значительным числом независимых участников. Рынок с одним продавцом и несколькими покупателями — есть монополия. Рынок одного покупателя и нескольких продавцов — есть монопсония. Это крайности несовершенной конкуренции.

Хотя конечной, естественной целью экономической жизни является потребление, важнейшей сферой экономики  является производство. Без его развития не может быть никакого рынка, именно производство рождает товарную массу. В изменении производственной сферы  – ключ ко всем изменениям в других сферах экономики. Это особенно важно  для формирования рыночных отношений  там, где их еще нет. Если начинать с реформации обращения и не добиваться сначала крупных производственных результатов, то никакого рынка не возникает. Однако между производством и  потреблением находятся и другие сферы. За производством следует  распределение, т.е. система, определяющая, кому достанутся непосредственные результаты производства, кто станет собственником  произведенной продукции. Распределение  играет огромную роль в складывании  социальных отношений между людьми, в определении материального  положения различных слоев общества. Но распределение-это не только следствие  производства. От того, как распределяются результаты труда, во многом зависит  эффективность производственного  процесса. Хотя обмен занимает третье место в иерархии сфер экономики, он, подобно распределению, оказывает  сильное обратное воздействие на производство. Это становится наглядным  при рассмотрении функций рынка, о которых будет сказано ниже. Во всяком случае, сфера обмена играет огромную роль во всей системе общественного  хозяйства, а поэтому и развитие рынка как совокупности отношений  товарного обмена приобрело чрезвычайную историческую значимость. На одном  полюсе мы можем встретить единственного  производителя, господствующего на рынке, на другом - обнаруживаем тысячи и тысячи фирм, каждая из которых  поставляет незначительную часть рыночной продукции. Между этими крайностями  располагается почти безграничное разнообразие рыночных структур. Рынок  как развитая система отношений  товарного обмена представляет собой  систему отдельных взаимосвязанных  рынков, элементов “большого” рынка, включающего в себя рынок рабочей  силы, финансовый рынок, рынок средств производства, потребительский рынок, рынок услуг, рынок технологии, рынок духовных благ. Таким образом, рынок охватывает элементы материального и денежного обращения. Он связан и с непроизводственной сферой, и даже со сферой духовной. Однако элементы рынка (отдельные рынки) не одинаковы по своему значению. Рынок начинается с возможности приобретения рабочей силы (трудовых ресурсов) и средств производства (инвестиционных ресурсов). Без этих элементов производительных сил, без их соединения с помощью капитала не может функционировать производство. Огромное экономическое значение имеет потребительский рынок, т.е. рынок продовольствия, одежды, обуви, легковых автомашин и других предметов потребления. Без развития этого рынка теряется общественный смысл отношений обмена. От состояния потребительского рынка зависит обеспеченность населения, уровень потребления, устойчивость денежного обращения.

Финансовый рынок (рынок  ссудных капиталов) обеспечивает подвижность  капиталов, их перелив в наиболее прибыльные, наиболее важные, перспективные  отрасли производства. Это один из самых комплексных рынков, он часто разбивается на: денежный рынок (а тот - на рынок краткосрочных кредитных операций, казначейских и коммерческих векселей, других краткосрочных денежных бумаг, а также на валютный, межбанковский, учетный рынки; рынок капиталов (а тот – на рынки средне- и долгосрочных ценных бумаг, т.е. акций и облигаций, рынок синдицированных средне- и долгосрочных банковских кредитов). Впрочем, комплексными являются и все остальные рынки. Рынок услуг существует в тех условиях, когда установлена плата за самые различные услуги. Степень его развития определяет обеспеченность населения и предприятий услугами, их качество и своевременность. Наконец, рынок распространяется и на духовную сферу, превращая в объект купли-продажи технологию и духовные идеи и стимулируя материально их рождение, распространение, использование. Несомненно, что каждый элемент рынка имеет свое самостоятельное значение, но только тесное взаимодействие между ними приводит к плодотворному функционированию всего рыночного хозяйства. Степень развития рынка определяет и его масштабы. Первоначально - при простом товарном хозяйстве - возникает сравнительно узкий рынок, где реализуются преимущественно предметы потребления. В дальнейшем, в особенности с переходом к капитализму, сфера товарного обращения необычайно расширяется. Возникает и развивается система рынков, на которых продаются и покупаются потребительские товары и средства производства, рабочая сила и т.д. Со временем, в основном к началу ХХ в., в ходе развития внешних экономических отношений складывается мировой рынок, втягивающий в себя практически все страны нашей планеты.

Утвердившиеся в обществе рыночные отношения оказывают огромное воздействие на все стороны хозяйственной  жизни, выполняя ряд существенных функций.

Функция информационная. Через  постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит рынок дает участникам производства объективную информацию об общественно необходимом количестве, ассортименте и качестве тех товаров  и услуг, которые поставляются на рынок. Стихийно протекающие операции превращают рынок в гигантский компьютер, собирающий и перерабатывающий колоссальные объемы точечной информации и выдающий обобщенные данные по всему тому хозяйственному пространству, которое он охватывает. Это позволяет каждому предприятию постоянно сверять собственное производство с меняющимися условиями рынка.

Функция посредническая. Экономически обособленные производители в условиях глубокого общественного разделения труда должны найти друг друга  и обменяться результатами своей  деятельности. Без рынка практически  невозможно определить, насколько взаимовыгодной является та или иная технологическая  и экономическая связь между  конкретными участниками общественного  производства. В нормальной рыночной экономике с достаточно развитой конкуренцией потребитель имеет  возможность выбора оптимального поставщика (с точки зрения качества продукции, ее цены, сроков поставки, после сбытового  обслуживания и других параметров). В то же время продавцу предоставляется  возможность выбрать наиболее подходящего  покупателя.

Функция ценообразующая. На рынок поступают обычно продукты и услуги одного назначения, но содержащие неодинаковое количество материальных и трудовых затрат. Но рынок признает лишь общественно необходимые затраты, только их согласен оплатить покупатель. Здесь, формируется отражение общественной стоимости, рассчитать которую не способна ни одна ЭВМ. Благодаря этому устанавливается подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, в потребностях, в конъюнктуре.

Функция регулирующая – самая  важная. Она связана с воздействием рынка на все сферы экономики  и прежде всего на производство. Рынок дает ответ на вопросы, столь  остро поставленные П. Самуэльсоном: что производить? для кого производить? как производить? Рынок не мыслим без конкуренции. Внутриотраслевая конкуренция стимулирует снижение затрат на единицу продукции, поощряет рост производительности труда, технический прогресс, повышение качества продукции. Межотраслевая конкуренция путем перелива капиталов из отрасли в отрасль формирует оптимальную структуру экономики, стимулирует расширение наиболее перспективных отраслей. Сохранение и поддержание конкурентной среды - одна из важнейших задач государственного регулирования в странах с развитой рыночной системой.

Важную роль в рыночном регулировании имеет соотношение  спроса и предложения, существенно  влияющие на цены. Растет цена- это сигнал к сокращению производства, падает - сигнал к сокращению. В результате стихийные действия предпринимателей приводят к установлению более или  менее оптимальных экономических  пропорций. Действует регулирующая “невидимая рука”, о которой писал  еще Адам Смит: Предприниматель имеет  в виду лишь свой собственный интерес, преследует собственную выгоду, причем в этом случае он невидимой рукой  направляется к цели, которая совсем не входила в его намерения. Преследуя свои собственные интересы, он часто более действенным способом служит интересам общества, чем тогда, когда сознательно стремится служить им.

В современных условиях экономика  управляется не только “невидимой рукой”, но и государственными рычагами, однако регулирующая роль рынка продолжает сохраняться, во многом определяя сбалансированность народного хозяйства.

Функция санирующая. Рыночный механизм – это не благотворительная  система. Она и жесткая, и даже жестокая. Ей присуще социальное расслоение, беспощадность по отношению к  слабым. С помощью конкуренции рынок очищает общественное производство от экономически неустойчивых, нежизнеспособных хозяйственных единиц и, напротив, дает зеленый свет более предприимчивым и эффективным. В результате этого непрерывно повышается средний уровень устойчивости всего хозяйства в целом.

По свидетельству П. Самуэльсона, в США от одной трети до половины всех розничных магазинов прекращают свою деятельность в течение трех лет с момента открытия. Средний цикл малого бизнеса не превышает шести лет. Нередко гибнут в конкурентной борьбе и крупные фирмы. Разумеется, в условиях конкуренции производства и капитала монополизация деформирует санирующий механизм рынка. И все же в капиталистическом мире монополизация нигде не подавляет конкуренцию настолько, чтобы “естественный отбор” прекратился. В повседневной жизни мы все чаще сталкиваемся со словами “конкуренция”, “конкурентная борьба”, “конкурентный рынок”. Первое относится к способам поведения отдельных фирм на рынке, второе – к рыночным структурам и охватывает все аспекты рынка любого товара (такие, как количество фирм, технология производства, типы продаваемых товаров и т.д.), которые влияют на поведение и деятельность фирм.

Конкурентность рынка – определяется теми пределами, в рамках которых отдельные фирмы способны воздействовать на рынок, т.е. оказывать влияние на условия реализации своей продукции, прежде всего на цены. Чем меньше отдельные фирмы оказывают влияние на рынок, где они реализуют свою продукцию, тем более конкурентным становится рынок. Наивысшая степень конкурентности рынка достигается тогда, когда отдельная фирма не оказывает подобного влияния. В этом случае на рынке товара действует так много фирм, что каждая из них в отдельности никак не воздействует на цену товара, а воспринимает ее как величину, определяемую рыночным способом и предложением. Такой рынок называется совершенно конкурентным. Фирмы, действующие в условиях совершенно конкурентного рынка, не ведут между собой конкурентной борьбы. Если отдельные фирмы в состоянии воздействовать на условия продажи своей продукции (в первую очередь на цены), то они ведут между собой конкурентную борьбу, но рынок уже не считается совершенно конкурентным. Когда группа фирм выпускает и продает одноименные, однородные товары, то считается, что эти фирмы образуют отрасль. Кривая, которая показывает, на какое количество произведенного фирмой товара предъявляют спрос покупатели при каждой цене товара, называется кривой индивидуального спроса фирмы. Если бы отдельная фирма знала свою кривую спроса, то ей не представляло бы труда определить объем продаж и получаемый от этого доход. Если бы при этом были известны и издержки фирмы, то она смогла бы найти соответствующий объем производства и максимизировать прибыль. Но в реальной жизни можно установить рыночный спрос всей отрасли, а не отдельной фирмы. Для того чтобы определить, каковы будут объемы продажи производимого товара при изменении ею цены товара, фирма должна знать, как поведут себя другие фирмы отрасли (поскольку их реакция на действия фирмы, безусловно скажется на уровне продаж), то есть знать структуру рынка. 

Рыночные структуры

Существуют четыре основных типа рыночных структур. Первая из них  носит название совершенной чистой конкуренции, вторая несовершенная  конкуренция, третья – олигополия, четвертая - чистая монополия.

Совершенная конкуренция

Совершенно конкурентный рынок состоит из многих продавцов, ни один из которых не оказывает никакого влияния на цену, по которой он поставляет продукцию. Хороший пример совершенно конкурентной фирмы являет собой индивидуальный фермер. Он, конечно же, не рассчитывает на то, что продажа им дополнительного бушеля пшеницы, кукурузы или картофеля окажет воздействие на рыночную цену этих товаров, фермер принимает цены такими, какие они есть, и справедливо полагает, что при существующей цене (какой бы она ни была) он может продавать столько, сколько он решает продать.

Совершенно конкурентная фирма принимает цену на свою продукцию как данную, не зависящую от продаваемого ею объема продукции.

Это определение означает, что совершенно конкурентная фирма сталкивается с кривой спроса, подобной той, что показана на рис.1 (приложение 1). Фирма, сталкиваясь с такой кривой спроса, может продавать любое количество продукции, которое она может произвести, по существующем рыночной цене P0. или по любой более ни экой цене. Но при любой цепе, превышающей Р0 даже на ничтожно малую величину, объем спроса равен нулю. Совершенно конкурентная фирма теряет всех своих клиентов, если она пытается поднять цену. При такой кривой спроса фирма, естественно, принимает P0 как данную и не зависящую от количества продукции, которое она решает продавать. Говорят, что совершенно конкурентная фирма “принимает цену”, являясь “ценополучателем” (а рriсе taker) А так как она принимает рыночную цену как данную, то при выборе объема выпуска в целях максимизации прибыли она будет рассматривать свой выпуск как постoянную величину. Поведение “ценополучателя” достаточно адекватно отражает характер поведения фирм в сельском хозяйстве, рыбной промышленности и некоторых других отраслях, в которых действуют много продавцов, а продуется совершенно стандартная. Другими примерами “ценополучателей” являются определенные подотрасли текстильной промышленности и некоторые производители первичной металлопродукции.

Для возникновения совершенной  конкуренции необходимы пять условий.

Все продавцы на рынке будут  совершенными конкурентами, если (1) каждый из них мал относительно рынка  в целом, (2) продукция является однородной, (3) покупатели хорошо информированы  о ценах продавцов, (4) продавцы действуют независимо друг от друга и (5) фирмы могут свободно выходить из отрасли и входить в отрасль.