Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

     Вкладывать деньги и недвижимость — землю, дома и  другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

     В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. [4].

      2. Особенности становления и функционирования рынка земли: зарубежный опыт

     2.1. Общая характеристика рынка земель в зарубежных странах

     На  современном этапе развития мировой  экономики рынок земли является мощным средством стимулирования роста  производительности и инвестиций, так  как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

     Даже  в странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю  и развитым рынком земли) государство  имеет абсолютные права и ответственность  по контролю за использование землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно – через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

     Цель  государственного регулирования земельного оборота в развитых странах –  избежать формирования моделей землевладения  и землепользования, которые были бы экономически не жизненны в системе  рыночной экономики, и создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств. В частности, в ряде стран законодательно запрещен раздел сельскохозяйственных угодий на участки меньше определенного размера, чтобы предотвратить дробление сельхозземель, в то время как в других ограничена чрезмерная концентрация сельскохозяйственных земель, с тем чтобы не развивались земельные латифундии. Многие страны также требуют, чтобы покупатели или арендаторы сельскохозяйственных угодий проживали по соседству и имели контроль за собственностью [1, c.89-90].

     Многовековый опыт земельного рынка за рубежом требует особого исследования. Рынок земли, включая аренду и наследование, является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, в том числе по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализации экономики. Пожалуй, в качестве наиболее общей тенденции можно указать на концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями современного высокомеханизированного сельского хозяйства. Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах – это совершенно разные понятия, так как фермы создавались в совершенно различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее тенденция к росту средних размеров хозяйств идет во всех развитых государствах, за исключением, пожалуй, только Новой Зеландии, где наблюдается раздел ряда крупных поместий [10, c.215].

     Земельные отношения в зарубежных странах  строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности  на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

     Наряду  с основополагающим правом частной  собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду  того, что земля является национальным достоянием.

     Данные  по странам ЕС свидетельствуют, что более 90% земель, используемых в сельском хозяйстве большинства стран, находящихся в обороте сельскохозяйственных предприятий, из них от 30 до 90% и более (по отдельным странам) являются частной собственности владельцев хозяйств 
[10, c.217-218]. 

     2.2. Западный опыт функционирования земельного рынка

     Частная собственность на землю обеспечивает право использования земли, социальную защиту и личную независимость, поскольку она предполагает право покупать и продавать землю, наследовать и закладывать ее, а также принимать решения о том, что выращивать на земле, о сдаче ее в аренду и пр. При этом, естественно, существуют определенные ограничения, которые различны в отдельных странах.

     Государственное регулирование земельных отношений  предусмотрено конституциями, специальными законами, сельскохозяйственными и урбанистическими комплексами. Эти нормативные акты охватывают различные аспекты регулирования земельных отношений. Один из них – планирование использования земель. Данной проблеме уделяется достаточно серьезное внимание в законодательстве западноевропейских стран. Так, в Бельгии в 1962 г. был принят закон о планировании, в соответствии с которым на национальной территории выделяются зоны для размещения поселений, промышленности, сельского хозяйства и иных целей. При этом приоритет отдается землям сельскохозяйственного назначения.

     В Германии осуществляется широкомасштабное планирование землепользования. Закон  о территориальном планировании формулирует принципы, обязательные для учета при планировании использования и охраны земель на уровне федеральных земель, а последние разрабатывают более детальное законодательство. Законом предусмотрено ограничение перевода сельскохозяйственных угодий для других видов использования.

     Законодательство  Дании регулирующее сельское зонирование и разработку местных планов использования земель защищает аграрные зоны от промышленного освоения и жилищной застройки.

     В Италии в 1966 г. был принят закон о  так называемых “зеленых планах”, в соответствии с которым выделяют зоны сельскохозяйственных земель для выращивания определенных культур в зависимости от их качества и природных условий.

     Во  Франции в процессе территориального планирования происходит зонирование  территорий с выделением урбанизированных зон, земель, занятых лесами и заповедниками, зон специальной деятельности. Закон определяет порядок выдачи разрешений на строительство в указаных зонах и контроля за ним.

     Государственное вмешательство в право распоряжения земельной собственностью связано  в основном с устанослением порядка  продажи и аренды земельных участков, а также их наследования. Характерно то, что ни одна развитая страна не имеет в своем законодательстве запрета на продажу сельскохозяйственной земли. В то же время в определенных странах существуют некоторые ограничения при совершении сделок с земельными участками. Эти ограничения состоят в следующем.

     В Германии, например, при купле-продаже сельскохозяйственных земель обязательным является требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли. То же самое имеет место и в Италии. В Дании при приобретении сельскохозяйственной земли установлены ограничения для юридических лиц, а также жесткие квалификационные требования к фермерам, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирования рамера хозяйства. Во Франции, кроме того, установлено дифференцированное налогообложение при сделках с сельскохозяйственными угодьями. В Швейцарии установлены максимальные и минимальные размеры для сельскохозяйственных земель.

     Характерным процессом последних лет стала  передача части фермерских земель государству  с последующей арендой. В Бельгии 68% земель находится в арендном землепользовании, во Франции – 52, Нидерландах – 37, Швециии – 35, Финляндии – 36, Дании  – 20 и т.д.

     При регулировании аренды сельскохозяйственных земель применяются следующие методы: предварительное разрешение на заключение договора или его последующее одобрение уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор независимо от воли сторон обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также перечень оснований, при которых договор аренды может быть расторгнут арендодателем; преимущественное право арендатора на покупку земельного участка и его дальнейшую аренду [9, c.38].

     Существование частной собственности на землю  не противеречит общественным интересам, поскольку она служит объектом активного  и разностороннего государственного регулирования. Кардинальным образом  ограничивается возможность различных злоупотреблений и негативных процессов, присущих земельным отношениям в прошлом (например, спекуляция землей, монопольная власть землевладельцев, сдерживающая аграрный процесс, дробление земельных участков при передаче по наследству и т.п.)

     Так для получения права пользования  землей во Франции необходимо разрешение административных органов, хотя на право  владения такие ограничения не распространяются. Собственник может вернуть сданый в аренду участок при условии, что он будет обрабатывать его сам (или с помощью наследников). Ограничено также право получать доход для собственника земли в виде ренты, поскольку размеры арендной платы могут регламентироваться в административном порядке.

     В Германии право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения и регистрации этого факта в Поземельной книге. Поземельная книга представляет собой документ, в котором обязаны быть зарегестрированы все земельные участки, за исключением принадлежащих федерации, федеральным землям, общинам, церкви, школам и т.д.

     Принцип приобретения права собственности  на земельный участок только после  регистрации в Поземельной книге  имеет исключения: в случае наследования право собственности обретает силу со дня смерти завещателя; в случае принудительной продажи с торгов – с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе; при проведении землеустроительных мероприятий – после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

     Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности на землю может быть ее отчуждение. По законодательству Германии, отчуждение допустимо “только в общественных интересах и может производиться только по закону или на основании закона, который регулирует вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон” [10, c.218-219].

     Основной  проблемой для России стал выбор  наиболее подходящих для современных  условий путей и методов формирования земельного рынка. Достаточно распространенной является спекуляция земельными участками. Данное обстоятельство зачастую выдвигают как аргумент против создания полноценного земельного рынка [8, c.105].