Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

     Основным  правовым документом, регулирующим земельный  рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение этих земель в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие [11, c.104-105].

     Существует  ряд ограничений на операции с  землей в отношении иностранных  лиц. Они касаются как непосредственно  приобретения земли, так и регулирования  инвестиционного, налогового и валютного  режимов. Подходы к регулированию  земельного оборота с участием иностранных лиц весьма разнообразны. Учитывая то, что данный вопрос международное право пракктически не регулирует, каждая страна имеет рпаво на формирование своего собственного законодательства и требований. Большинство стран предпочитают вводить дискриминационные меры в отношении приобретения иностранцами земли, и не так часто – в отношении использования земли иностранными лицами. Спектр применяемых ограничений варьирует от полного запрета до простого требования уведомления соответствующих органов о приобретении земли зарубежными лицами.

     Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и Великобритания не устанавливают  ограничений на приобретение земли  иностранными лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно проживал там в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной комиссии на приобретение, аренду, ипотеку или какие-либо другие операции с землей.

     Италия  и Испания зафиксировали ограничения на приобретение земли иностранцами в приграничных районах. В Испании на приобретение в собственность или использование земли в приграничных районах необходимо получить разрешение местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения на приобретение земли в приграничной зоне.

     Во  всех странах с развитой рыночной экономикой законодательно разрешено использовать землю в качестве залога для получения кретита. Более того, в этих в этих странах закон не только разрешает, но и гарантирует право на сельскохозяйственные земли и передачу этих прав [9, c.39].

     Структура и формы землевладения в зарубежных странах не остаются неизменными, происходит смена собственников, дробление или укрупнение земельных наделов. В этом процессе сочетается действие рыночных механизмов с государственным вмешательством. Колебания цен, переход менее эффективно используемых земельных наделов в другие руки определяются конъюнктурными факторами; в то же время государство регулирует (в большей или меньшей степени) арендные отношения, контролирует использование земли, соблюдение социальных и экологических интересов.

     Стоимость земли в наиболее общем виде отражает ожидаемый уровень доходов от сельскохозяйственного производства. На нее влияет множество факторов: природно-климатические, экономические, технологические. В частности, стоимость  земли определяется исходя из потенциального и фактического плодородия наделов, их расположения, охвата правительственными аграрными программами, технологического прогресса в земледелии. На стоимость земель влияют и макроэкономические факторы: величина ссудного процента, размеры инфляции, соотношение международных валютных курсов, экспортная политика. Таким образом, стоимость сельскохозяйственных земель отражает общие экономические условия в аграрном секторе.

     Цены  на землю, базируясь на проведенных  оценках, колеблются в зависимости от спроса и предложения. Так, на земельном рынке Германии они устанавливаются по соглашению сторон в обычных деловых контрактах и соответственно действующим правовым нармам. При формировании цены принимают во внимание качество почвы, ее потенциальное и фактическое плодородие, место расположения участка, ожидаемый от его использования доход. Комплекс этих параметров учитывается в нормативах цен на землю; а постоянное обновление (через 2 года) позволяет использовать их для косвенной оценки территориальных условий производства при формировании цены земли.Фактическая динамика цен на землю свидетельствует о значительной их дифференциации.

     Кризисные периоды характеризуются резким снижением уровня доходов фермеров, разорением части их, снижением цен  на землю, переходом земельных участков к другим владельцам, ростом ипотечной задолженности. Оживление экономической ситуации приводит к росту цен на землю, стимулирует приобретения фермерами земель.

     Так, в Великобритании после существенного  падения цен на землю в конце 1970-х – середине 1980-х годов наметилась тенденция к их росту: в Англии средняя цена за 1 га в 1988 г. по сравнению с 1987 г. возросла на 20% и составила 4,2 тыс. фунтов стерлингов. В 1989 г. увеличение составило в среднем 10%, в последующем цены еще более возросли. Причем цена на землю определяется двумя факторами – инфляцией и ростом эффективности производства [10, c.220-222]. 

     2.3. Рынок земли в условиях мирового кризиса

     Сегодня во времена  мирового кризиса рынок земли поставлен в  условия жесткой конкуренции. Так как спрос на земельные участки вокруг крупных городов значительно упал, многие продавцы осуществляют  рекламные рассылки с обещаниями существенных скидок. 

     Однако  в отличие от пригородных земельных  ресурсов, сельскохозяйственные  угодья  неожиданно стали выгодными для инвестиционных вложений.  В связи с увеличением пошлины на ввозимый товар из-за рубежа выгодно стало заниматься выращиванием урожая овощей и разведением крупнорогатого скота. Исходя из этого, производители минеральных удобрений и сельхозоборудования  стали прибегать к таким приемам,  как массовая рассылка писем с рекламными проспектами.  Один из самых важных факторов спроса сельскохозяйственной земли – это недооцененность.  Зачастую можно купить хороший плодородный участок по весьма недорогой цене. Так что в этой сфере рынка влияние кризиса помогло увеличить спрос. Но по мнению аналитиков, этот процесс является недолговечным, скорее даже временным.

     В условиях финансового спада спрос  на ликвидные  земельные участки  не упал, однако цена на них замерла на месте.  Разумным решением крупных землевладельцев стало занятие выжидательной позиции, основные инвестиции были брошены, чтобы удержать на плаву профилирующий  бизнес  такой, например, как ресторанный, экспресс доставка, промышленные предприятия. А земля как говорится, кушать не просит, и выжидание принесет свои плоды.

     Аналитики крупных компаний, сравнив мировой  рынок земель, прогнозируют возобновление  роста цен на землю уже после  второго квартала следующего года.  Направляя инвестиции в ликвидную землю, лучше приобретать участки у тех продавцов, которые сбрасывают их в режиме демпинга.

     Исходя  из вышесказанного, можно сделать  выводы, что спад цен на землю  в условиях кризиса временный, его  тенденция нестабильна. Все аналитики  сходятся в своих прогнозах во мнении, что в недалеком будущем  цена на землю вновь станет расти и рынок земли вернет свои позиции в мировой экономике [12].

     Таким образом, в зарубежных странах земельные  отношения (владение, пользование, продажа, заклад, завещание, сдача в аренду) строятся на праве частной собственности. Определенную роль играет государственное регулирование, обеспечивающее рациональное использование земель в соответствии с социальными и экоогическими интересами. Государственное регулирование выражается в форме нормативных законодательных актов о передаче земли, делегировании полномочий местным огранам управления (например, права на разрешение или запрет покупки земли, контроль за использованием сельскохозяйственных угодий) или финансового управления (покупка земли). Сочетание действия рыночных земельных отношений и государственного регулирования направлено на эффективное использование земельных ресурсов.

     Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является, как уже указывалось, государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли, покупке и продаже, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важная сфера государственного регулирования – сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те, которые идут под жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика представляет собой важную государственную функцию регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель [10, c.223].

     Исследования  показали, что методы и способы  правового регулирования земельных  отношений в зарубежных странах  отличаются большим разнообразием. Однако можно выделить ряд общих  принципов. Это учет национальных и  исторических особенностей страны, землеобеспеченности; реальное многообразие форм собственности на землю; любое действие с землей регламентируется определнной нормой закона, правилом; земельный рынок выступает как основной экономический механизм распределения и перераспределения земель; платность землепользования; развитие сельского хозяйства на основе преимущественно частного земледелия и арендного землепользования; права на землю не абсолютны, их реализация на практике осуществляется с определенными ограничениями; ограничение или невозможность покупки земли в собственность иностранными физическими и юридическими лицами; усиление регулирующей роли государства в управлении земельными ресурсами; развитие института аренды земли и существенное расширение прав арендаторов [9, c.39]. 
 
 
 
 
 
 
 
 

       3. Проблемы формирования рынка земли в Республике Беларусь

     3.1. Государственное регулирование рынка земли в Республике Беларусь и национальная стратегия устойчивого развития - 2020

     Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве – главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель (т.е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства [15, c.117].

     На  сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысят гектаров (таблица 1), в том числе сельскохозяйственные земли составляют 8968 тыс.га, лесные земли - 8512 тыс.га, земли под болотами и водными объектами – 1364 тыс.га, другие земли – 1939 тыс.га. Если рассматривать динамику земельной площади, начиная с 1991 года, то можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс.га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются. 

     Таблица 1 – Земельная  площадь (на начало года; тысяч гектаров)

     Примечание  ― Источник: [22, с.277, таблица 11.1]