Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

     В настоящее время земельные реформы  в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это – отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости [21, c.113-117]. По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

     Принят  указ №58 "О некоторых мерах  по защите имущественных прав при  изъятии земельных участков для  государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования [20].

     Рассмотрим  некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

     - собственность на землю, земельные  участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

     - аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

     - плата за пользование земельными  участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

     Порядок определения размера арендной платы  за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

      -  кадастровая оценка земель, земельных  участков (ст. 88). Кадастровая оценка  земель, земельных участков проводится  Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским городским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [18].

     Реальностью современных земельных отношений  является широкое вмешательство  государства в процесс реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между  государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли – носителями частных интересов – посредством экономических и административных методов.

     Важнейшей задачей государства должна быть разработка четкой концепции и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

     Для Республики Беларусь, вступившей в  полосу рыночных преобразований, одним  из главных является вопрос организации  земельного рынка. Его эффективное  функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.) [15, c.118-125].

     В Республике Беларусь был разработан проект Национальная стратегия устойчивого развития – 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

     - усиление охраны и рационализация землепользования, а также требующие отдельного рассмотрения вопросы, касающиеся устойчивого развития сельского хозяйства и сельских районов;

     - разработки законодательных документов  о государственной  собственности  на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

     - совершенствования земельных отношений  на основе создания равных  условий для различных форм  собственности и хозяйствования, а также действенного правового  и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

     - включения экономической (стоимостной)  оценки земельных, как и других  природных ресурсов, в состав  национального богатства [13, c.40-41].

     Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая  задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паратизирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [15, c.118-125]. 

     3.2. Переход к частной собственности

     В последние годы все больше ученых и политиков в средствах массовой информации и на страницах научной  литературы ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной  к частной собственности на сельскохозяйственные угодья [14, c. 63]. По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому  лицу.

     Углубленное исследование таких предложений  дает основание считать, что их внедрение в жизнь породит:

     - проблему реституции части земель, т.е. возвращение их бывшим собственникам, наследникам;

     - проблему раздела сельхозугодий на индивидуальные земельные доли, что сделать очень трудно, так как в каждом хозяйстве имеются земли с почвенным благородием и разным местоположением относительно дорог, населенных пунктов, рынков и т.п.;

     - рост числа малоземельных, мелкотоварных, низкоэффективных и нежизнеспособных в рыночных условиях фермерских хозяйств, что отрицательно скажется на экономике сельского хозяйства в целом;

     - резкое увеличение спроса на специалистов-фермеров универсальной подготовки, а также на технику, оборудование, производственные помещения иных, как правило, более мелких типоразмеров, что потребует огромных сумм новых инвестиций на изменение системы подготовки кадров, системы и структуры сельскохозяйственного машиностроения, сельстройиндустрии, а также на создание иной системы производственной и социальной инфраструктуры села;

     - существенную ломку всего уклада жизни селян, тревогу и неуверенность людей за свою судьбу, судьбу своих детей, внуков и правнуков. Земля, оказавшись однажды в частном землевладении, прямо или косвенно (через сдачу в аренду) станет источником не только трудовых, но и нетрудовых доходов, как правило, для отдельных групп людей и их потомков уже на многие-многие годы.

     Понимая это, уже сейчас на селе обеспокоены  тем, что такая приватизация земли  может привести к образованию  хозяйств помещичьего типа, которые  на законном основании могут возникнуть на базе реституции, а также к скупке и аренде земельных долей. В результате неизбежен процесс расслоения сельского населения на крупных, средних, малых и мельчайших земельных собственников, а в будущем – неизбежно появление слоя и вовсе безземельных селян, лишенных иных источников существования кроме работы по найму.

     Ликвидация  государственной собственности  на все сельскохозяйственные угодья практически означает: 1) аннулирование  благоприятной базы для равноправного  развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику; 3) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

     Исходя  из зарубежного опыта высокой  эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам  в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную  собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда [17, c.71-73].

     В современной Беларуси земля не является предметом покупки-продажи. Но объекты  недвижимости, расположенные на земельных  участках, становятся интересными для инвестиции в первую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнеса важно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельный участок, где расположено производство, склад или магазин, гостиница или фермерское хозяйство. А если вы строите для себя или заказчика? Тогда вопросы землеотвода или землеоформления приобретают первостепенное значение. 

     С 1 мая вступили в силу изменения  в указ 667 и некоторые иные акты, регулирующие землеотношения. Правовые изменения повлекли за собой не только новые возможности для всех, кто интересуется вопросами землепользования, но рождают новые вопросы в земельных отношениях.  

     Вопросы землепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности. Землепользователями сельскохозяйственных земель являются сельскохозяйственные организации, граждане и крестьянские хозяйства (таблица 2). Наибольшую территорию земель занимают сельскохозяйственные организации (хотя по сравнению с 1991 годом площадь земель снизилась). Остальная часть земель отводится гражданам для ведения личного хозяйства (1991г. – 573 тыс.га, 2009г. – 754,6 тыс.га) и крестьянским хозяйствам (как видно из таблицы, площадь земель, отведенная фермерским хозяйствам, значительно увеличилась по сравнению с 1991 годом) 

     Таблица 2 – Распределение  сельскохозяйственных земель по категориям землепользователей (на 1 января; тысяч гектаров)