Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

   Одной из особенностей спроса на землю является его деление на сельскохозяйственный и несельскохозяйственный. Сельскохозяйственный спрос – спрос на земельные  участки в целях выращивания  на них продукции растениеводства  и животноводства. Данный спрос зависит от плодородия почвы, а также от предельной производительности фактора земли. Особенности сельскохозяйственного спроса на землю:

   1. является производным от спроса  на продовольствие (т.е зависит от спроса на сельскохозяйственную продукцию). Спрос на продовольствие неэластичен, так как продовольствие удовлетворяет самые насущные потребности человека. Следовательно объем сельскохозяйственного спроса мало изменяется в результате значительного повышения цен.

   2.  постепенное сокращение доли  расходов на продовольствие в бюджете потребителя.

   3. влияние природных (климатических)  факторов.

   Несельскохозяйственный  спрос является более эластичным, т.к. с незначительным падение цены на такого рода участке увеличивается  спрос на застройку зданий и сооружений. Главное для него – местоположение земельных участков (имеет важное значение в крупных городах).

   Что касается несельскохозяйственного  спроса на землю, то он имеет устойчивую тенденцию к росту. Существует несколько  видов несельскохозяйственного  спроса на землю: для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос.[ 8, с. 241]

   Спрос на землю для строительства жилья  зависит от принадлежности земельных  участков к элитным кварталам  и зонам отдыха. Спрос на землю  под строительство инфраструктуры предъявляется государством, которое призвано создавать общественные блага. Здесь определяющим фактором является социальная политика. При высоких темпах инфляции борьба с обесцениванием денег обуславливает спрос на недвижимость, в том числе и на землю.

   Совокупный  спрос на землю представляет собой  сумму сельскохозяйственного и  несельскохозяйственного спроса.

   

  Совокупный  спрос на землю

   [13,с.331,Рис.10-8]

  Предложение земли формируется землевладельцами. Количество земли ограничено и не может быть увеличено, поэтому этот ресурс с совершенно неэластичным предложением. Факторы, определяющие предложение-это место расположения и плодородие. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте.

   

  Предложение земли

   [13,с.330,Рис.10-7]

  Таким образом, ограниченность земли также  как и любого другого ресурса  образует своеобразную монополию хозяйствования на земле: каждый земельный участок монополизирован определенным собственником, что и является причиной возникновения земельной ренты и обуславливает условия ценообразования на землю.  
 
 
 
 
 
 
 
 

   2.2.Земельная  рента как цена за использование  земли. Цена земли

   Стоимостная оценка земли – важнейший экономический инструмент управления использованием земельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системы налогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только для купли-продажи земель, но и  составления договоров на долгосрочную и краткосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли.

   Системы оценки земли практически во всех развитых странах основаны на показателях  ее рыночной стоимости, капитализации  доходов, получаемых от производства.

   Рыночная  стоимость земли - это такая цена земли, которую запрашивает хорошо информированный продавец и которую  готов заплатить не менее информированный  покупатель.

   Как известно, основой определения цены земельных участков, ставок земельного налога, арендной платы и дивидендов на земельные доли является земельная рента. Нет  сомнений, что земельная рента – важнейший фактор, определяющий цену на землю.

   Современное понятие о земельной ренте  было сформулировано Д. Риккардо, исходя из сложившейся тогда в Англии системы сельского хозяйства и наличия своеобразной триады – лендлорда (собственника земли), капиталистического фермера-арендатора и наемного рабочего. Эта схема в целом была воспринята и К. Марксом. По ней все участники триады получают оплату согласно участию в производстве: рабочий – заработную плату, фермер – предпринимательскую прибыль, а лендлорд – дополнительную прибыль над средней за свое право на земельную собственность в виде арендной платы, которая является денежным выражением ренты. Рента, по Риккардо, может быть двух видов – по качеству земли и по местоположению.[11,c.5]

   Рента (от лат.Reddita- отданная назад) – устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент (в том числе государственная и банковская), связанных с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента. Земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную, а также монопольную ренту.   ( Приложение А) [16, c. 25].

   Наличие частной собственности на землю  обуславливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной  стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.  Источником ее формирования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью.

   Получаемая  разница между стоимостью и ценой  производства (добавочная прибыль)  должна передаваться государству и  другим собственникам земли.

   Абсолютная  рента получается со всех земель, независимо от качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки на производство продукции значительно выше общественно нормального уровня издержек.

   Абсолютная  рента увеличивает размер платы  за землю и является одной из причин возникновения противоречий между  землевладельцами и землепользователями, в том числе арендаторами и  государством.

   В настоящее время стратегической проблемой является включение земли в экономический оборот на основе широкого развития долгосрочной аренды земли.

Следует различать ренту и арендную плату, хотя неоклассики рассматривают  эти понятия как идентичные.

  Арендная плата-это плата за пользование фактором производства (землей), которая состоит из ренты и других платежей. В аренду земля сдается на определенный срок. Величина данного срока - есть предмет спора между арендодателем и арендатором, ибо последний стремится увеличить срок, чтобы, сделав капиталовложения в участок, получать дополнительную ренту. Собственник же пытается сократить этот срок. Чем короче срок, тем скорее можно пересмотреть арендную плату в сторону повышения.

   В ближайшие годы, в условиях преобладания в нашей стране государственной  собственности на землю, должна получить распространение долгосрочная аренда земельных участков (на срок не менее 5 лет), включая форму бессрочной аренды с последующим выкупом по льготной цене и передаче ее по наследству. В таких условиях товарные отношения с землей будут возникать в рамках арендных прав и государственная собственность на землю не будет препятствовать развитию рыночных отношений. Верхний предел арендной платы должен законодательно контролироваться и регулироваться органами власти.[2, c. 19]

  Проблема установления оптимального размера платежей должна  предусматривать прежде всего принятие единого земельного налога, что обеспечит оптимизацию объема и порядка земельных платежей в государственный бюджет, в том числе и на финансирование землеохранных мероприятий, а также повышение эффективности использования земель и поддержания плодородия. Его основная функция - заинтересовать товаропроизводителей в наиболее рациональном использовании земли, а также способствовать выравниванию экономических условий производства в хозяйствах, находящихся в различных природно-климатических условиях. Размеры ставок земельного налога целесообразно увязать с общими налоговыми изъятиями, которые необходимо  соизмерять с прибылью.

   При разработке экономического механизма  взимания платы за владение и пользование землей необходимо исходить из того, что:

• платность землевладения и землепользования относится абсолютно ко всем категориям земель;
• нормативы платежей за землю имеют рентную основу;
• дифференцированная платность землевладения и землепользования обеспечивает равные условия хозяйствования независимо от качества земель и их местоположения;
• земельный налог и арендная плата носят фискальный характер;
• платежи за землю связаны с уровнем производства и  ценами реализации продукции;  плата за землю   играет стимулирующую роль в вопросах рационального использования и охраны земель;
• размеры платы за землю, а также ставки земельного налога(в последнее время входящего в состав единого платежа) должны пересматриваться правительством ежегодно путем применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции.

   К сожалению, в современных условиях в Республике Беларусь для расчета  объективно обоснованной равновесной  цены земли в методическом плане  не на что опереться, что объясняется  следующими причинами.

1. Во-первых, отечественные методы, использовавшиеся в дореформенный период, создавались без учета применения в условиях рыночной экономики.
2. Во-вторых, зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как белорусский, который находится в стадии формирования, практически еще не сформировался и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. В этих условиях вряд ли можно рассчитывать на высокий уровень достоверности результатов, применяя широко практикуемые в зарубежных странах методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.
3. В- третьих, не накоплена еще достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой можно широко использовать зарубежные методики, в частности, методы аналогии, простой, либо основанной на математических и статистических моделях экстраполяции.

   Важнейшей проблемой на пути становления рынка  земли является определение цены и на этой основе реальной величины арендной платы, земельного налога, залоговой стоимости и т.д. Изучение показывает, что, с одной стороны земля должна быть стимулом для эффективного землепользования и достижения высоких хозяйственных результатов. С другой стороны - она должна позволять землепользователям  получать соответствующую прибыль, которая наряду с личными доходами сделает  возможным формирование капитала и его приоритетное вложение в развитие производства. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости усиления роли земельных платежей и как источника формирования части бюджета, и как инструмента реализации эффективного землепользования. В связи с тем обстоятельством, что основой определения цены земельных участков, ставок земельного налога, арендной платы и дивидендов на земельные доли является земельная рента, возникает необходимость в разработке методики ее определения по районам, сельскохозяйственным предприятиям, отдельным земельным участкам.

   Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную «стартовую» экономическую оценку.

   Цена  на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долларов. Какова может быть стоимость участка земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

     .

   Цена  земли – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

                 если j ∞, то →0.

   Тогда

   limP_l= lim ∑ ,

                  j→∞

    где R – годовая рента;

         i – рыночная ставка  ссудного процента.[13,с.337]

   Качественная  оценка земель есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для производства. Укрупненная оценка завершается определением класса пригодности, а детализированная оценка  производится в баллах (обычно по 100-балльной системе). 

   Основными факторами, влияющими на цену земли являются:

1. Местоположение земельного участка (чем дальше расположен участок от рынка сбыта, тем больше расходы на транспортировку, доставку и т.д.)
2. Категория земель, в границах которой он расположен (качество, плодородие)
3. Величина ренты (чем большую ренту дает участок, тем выше цена на него)
4. Величина ссудного процента (потенциальный покупатель всегда сравнивает доход, который он может получить от использования земельного участка, с доходом, который он может получить, положив ту же сумму в банк)

   Кроме того земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: