Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

1)цель использования земельного участка

2)форма собственности

3)эффективность дополнительных вложений

   На  Западе рыночная цена земли определяется на основании статистических данных о купле-продаже земельных участков, а также в зависимости  от возможной  реальной доходности земель. В Республике Беларусь на современном переходном этапе развития при отсутствии развитого рынка земли  принципы определения цены земли, естественно, должны быть другими. Изымаемую часть земельной ренты необходимо максимально использовать в интересах всех граждан (оставшаяся часть идет на развитие самих хозяйств). Это относится, безусловно, не только к сельскохозяйственным землям. По предварительным расчетам, гектар земли г. Минска может стоить в среднем 2,5 млн. долл. США, а средняя цена пахотных земель Беларуси составляет около 3 тыс. долл. за 1 га. Отсюда можно подсчитать какие потери несет государство, не решая проблемы рынка земельной ренты.[17, c.124]

   Также хотелось бы отметить, что в  условиях реформируемой экономики Республики Беларусь оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, неадекватность затрат и эффектов при улучшении не позволяют механически принимать все принятые в международной практике принципы и методы оценки земель.

   Таким образом, существует достаточное количество факторов, определяющих (влияющих на) цену земельного участка, кроме вышеперечисленных  также возможен учет трудообеспеченности, фондообеспеченности и других социалоемких факторов, оказывающих влияние на цену земли.  
 
 

   2.3. Разнокачественность земельных  участков и дифференциальная  рента.

   Для теории земельной ренты важное значение имеет категория «качество» земли. Само по себе понятие «качество» многолико: его можно рассматривать в философском, экономическом и других аспектах. Экономическая сторона качества характеризует степень удовлетворенности данной вещью данной потребностью человека. Применительно к земле, как к первичному условию всякой человеческой деятельности, более высокое качество естественного ресурса означает при прочих равных условиях и более высокий уровень эффективности базирующегося на нем производства. Две особенности земли – многообразие и объемность – обуславливают и два основания для дифференциации качества земли как условия производства: плодородие и местоположение земельных участков.

   Плодородие  и местоположение существуют в тесной взаимосвязи и взаимообусловленности. Каждое из них не может способствовать повышению или понижению степени  другого, но не может заменить, ни тем более отменить его, так как нет одного без другого и наоборот.[10,с 9-10]

   Дифференциальная  рента возникает на основе монополии  на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно  различаться и  при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли. С увеличением спроса на продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших – более высокую. Дополнительная прибыль затем и превращается в дифференциальную ренту.

   Таким образом, дифференциальная рента представляет собой часть прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцем по причине их монопольного права на землю как на объект хозяйствования. Экономической причиной ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Он создается благодаря более высокой производительности труда работников и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению земельных участках. В условиях ограниченности вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель используются и худшие участки. Это обуславливается ростом населения и его потребностей.

   Для обеспечения возможности хозяйствования землепользователь должен иметь  индивидуальную цену производства, складывающуюся  из индивидуальных издержек и средней  прибыли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках  и их использование прекращается). Поэтому землепользователь – арендатор худших земель – претендует на получение средней прибыли, а ведущий хозяйство на лучших и средних землях – на получение добавочной прибыли сверх средней ( за счет более производительного использования труда и капитала).

   В свою очередь, дифференциальная рента  разделяется на ренту 1 и 2. Дифференциальная рента 1 определяется как разница  между ценой производства  на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших  средних земельных участках.  Объективным условием ее образования является более высокое плодородие земель  и лучшее местоположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства и т.д.

   На  графике показано 3 участка земли: А - худший, В – средний,  С – лучший, Р0 – текущая рыночная цена на 1 ц. зерновых ( в нашем случае она равна 4 млн. руб.); Р₂ – цена 1 ц. на среднем участке В ( у нас она равна 3 млн. руб.); Р₃- цена 1 ц. на лучшем участке ( 2,4 млн. руб.). Образовавшаяся рента по плодородию на участке В равна четырехугольнику Р₀Р₂L₂O₂, на участке С – четырехугольнику Р₀Р₃L₃O₃.[12, с. 213-214]

Образование дифференциальной ренты 1 по плодородию

     [12, с.213, Рис 9.3]

   Дифференциальная рента 2 определяется как разница между общественной и индивидуальной  ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальная рента 2 (как добавочная прибыль) присваивается землевладельцем путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора – арендатором, ибо в противном случае арендатор  не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальная рента 1 присваивается только землевладельцем.

   При создании экономического механизма  изъятия рентных платежей возникает  проблема безрентных земель, с которых не получают дифференциальную ренту по причине низкого естественного плодородия земельных участков или в силу сложившихся экономических и природных условий (недоступность земель, например, в горах, при низкой трудо- и фондообеспеченности).

  При учете фактических затрат и действующих цен реализации продукции рентный доход в ряде случаев может иметь отрицательные величины, особенно при оценке низкоплодородных земель в убыточных формированиях. Если исходить их этой практики, то цена такой земли должна быть равна нулю. Из этого следует вывод, что данная земля должна предоставляться в бесплатное пользование.  В отдельных случаях могут применяться иные методы капитализации земельной ренты, а значит, и исчисления цены земли.

   Вместе  с тем безрентное производство, в основу которого закладываются фактические затраты, связано с рядом негативных факторов (организационных, экономических, ценовых), отрицательно влияет на результаты производства. Так, применение упрощенных технологий, вызывающих превышение затрат над ценой производства, низкая продуктивность, диспаритет цен, недостаток инвестиций в обновление материально-технической базы приводит к низкой доходности  и убыточности производства. В таких случаях рентный доход должен быть выровнен за счет регулирования экономических показателей (цены, кредита, налога, господдержки и других).[16,c. 27] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   3.РЫНОК  ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

   Природные ресурсы являются национальным богатством народа, естественной основой устойчивого  социально-экономического развития, тем самым определяя саму возможность существования человека. И земельные ресурсы являются одним из важнейших природных богатств в нашей стране.

   В условиях административно- командной  системы предприятия не были экономически заинтересованы в рациональном использовании земельных ресурсов, их охране и воспроизводстве, хотя такая обязанность на них возлагалась законодательством. Более того, расходы на охрану земельных ресурсов являлись фактором, снижающим итоговые результаты деятельности предприятия.

   В то же время  во многих государствах земельный рынок – одна из самых  прибыльных статей бюджета. Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. В  этих странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельного права. Землю можно свободно покупать и продавать.

   Для становления земельного рынка необходимо как минимум 2 условия: любой участок  земли может перейти к новому собственнику; у каждого земельного участка должна быть своя цена. Такой рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает к максимально продуктивному использованию, образует механизм ее  перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит, рынок земли должен быть обязательно встроен в систему государственной политики, что призвано направлять названные условия в интересах общества. [5, с. 34-35]

   Переход к рыночным отношениям в сфере  землепользования связан с формированием  экономического механизма, призванного  соединить интересы экономики с рациональным использованием  земельных ресурсов.

   В настоящее время земельный рынок  Республики Беларусь находится в  стадии становления. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней очень мала. Поэтому перед Республикой Беларусь  стоит важная задача реформирования земельных отношений и создания отечественной национальной системы землепользования, которая бы гарантировала свободу осуществления сделок с земельными участками, их эффективное использование и социальную справедливость при распределении.

   Согласно  Земельному кодексу Республики Беларусь, принятому в январе 1999 года, в  Республике Беларусь признается государственная  и частная собственность на землю. Все сельскохозяйственные земли в Республике Беларусь находятся исключительно в собственности государства и предаются сельхозпроизводителям только на правах пользователя. Земельный кодекс признает 3 типа прав пользования землей:

• временного пользования;
• пожизненное владение (для физических лиц);
• постоянное пользование ( для предприятий).[6, с.17]

   С 01 января 2008 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»,который охватывает все вопросы, связанные с предоставлением и изъятием, формированием земельных участков, устанавливает порядок перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам. Порядок и основания предоставления земельных участков являются  едиными  для всех юридических (независимо от форм собственности) и физических лиц.

   Для разных категорий лиц Указом предусмотрены  различные виды прав на земельные  участки. Так, гражданам земельные  участки предоставляются на праве  временного пользования ,пожизненного наследуемого владения, частной собственности  или аренды. Индивидуальным  предпринимателям- на праве аренды. Юридическим  лицам  Республики Беларусь и юридическим лицам, не являющимся  резидентами  Республики Беларусь, земельные участки  предоставляются  на праве аренды ,постоянного или  временного  пользования. Следует  отметить, что индивидуальным  предпринимателям земельные участки предоставляются в аренду, а юридическим лицам –также  и в частную собственность  только по результатам  аукционов.

   Формирование  регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики, однако вовлечение земли в рыночный оборот  сопряжено с рядом негативных явлений, таких, как спекуляция, выведение плодородных земель из сферы использования, возрастание социальной напряженности в обществе и т.д. Именно поэтому земельный  рынок должен регулироваться государством, которому при этом следует учитывать специфику вовлекаемых в оборот земель, сложившуюся  систему земельных отношений и структуру землепользования.

   Объектом земельных отношений и стандартной единицей территориального планирования является земельный участок. Определение понятия «земельный участок» до сих пор является предметом обсуждения. Современное понятие «земельный участок»  включает не только видимую поверхность, но и также все, что лежит под ним. Например, такой подход нашел отражение в  законодательстве многих стран, в том числе в Законе «О государственном  земельном кадастре» Российской Федерации.

   В Республике Беларусь по состоянию на 1 января 2011 года общая площадь земель пользователей, землевладельцев и собственников земельных участков составляет 20760,0 тыс.га. За пределами административных границ Республика Беларусь имеет 0,4 тыс.га земель в Российской Федерации. На территории нашей республики в пользовании Российской Федерации находится 0,6 тыс.га. (Структура земельного фонда по категориям землепользователей Республики Беларусь приведена в Приложении Б.)[4, c. 338]