Аренда как форма развития коммерческого и хозяйственного расчета

Рисунок 3 -   Формирование и распределение валового и хозрасчетного дохода арендного подразделения.

        Анализ производственно- экономической ситуации, сложившейся на предприятии перед переходом на аренду. Представление о положении дел можно получить, анализируя такие показатели, как объем товарной продукции, затраты на один рубль реализованной продукции, фонд заработной платы, уровень материальных затрат, выручка от реализации, прибыль.

1. Оценка состояния имущества, его остаточной и рыночной стоимости.
2. Определение целей и задач, которые должны быть решены при переходе на аренду. К основным целям можно отнести достижение более высоких технико-экономических показателей (сокращение затрат, повышение производительности труда и рентабельности, техническое перевооружение и так далее), обеспечивающее повышение эффективности производства.
3. Расчет арендной платы. Сопоставление рассчитанного размера арендной платы и налоговых платежей с предполагаемой остаточной прибылью, определение уровня рентабельности дает возможность установить - целесообразно переходить на аренду или нет. При снижении расчетной рентабельности возможна постановка вопроса об уменьшении арендной платы, об изыскании дополнительных резервов снижения затрат.
4. Подготовка документов, необходимых для перевода предприятия на аренду. К таким документам, в первую очередь, относятся проекты арендного договора и устава арендного предприятия. Очень важно, чтобы в арендном договоре реализовывалась основная цель коллектива- или аренда в традиционном понимании, или аренда как средство выкупа государственного предприятия. От этого в значительной степени зависит система взаимоотношений с арендодателем, регламентируемая договором аренды.
5. Заключение договора с арендодателем и регистрация устава арендного предприятия.
6. Разработка нового механизма оплаты труда в соответствии с изменившимся статусом работников. Члены арендного коллектива фактически становятся не наемными работниками, а коллективными собственниками.

       Только  тщательная и всеохватывающая подготовительная работа обеспечивает эффект аренды и  арендного подряда.

       Аренда  и арендный подряд резко активизирует заинтересованность в повышении  эффективности производства не только администрации, но и всего трудового коллектива, обеспечивает гармоничное сочетание и более полную реализацию всех принципов коммерческого и хозяйственного расчета.         
 
 
 
 
 
 
 
 
 

          2.1 Характеристика системы арендных отношений на  предприятии

       На  балансе отдела образованиярайисполкома достаточно большое количество недвижимости , машин, механизмов, которые не используются постоянно в производственном процессе. Одновременно вновь создаваемые предприятия, испытывающие финансовые затруднения, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, транспортные средства, помещения для производственной деятельности. В этой ситуации взаимовыгодным является предоставление одной стороной неиспользуемого имущества за плату во временное владение и пользование другой стороне для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей, то есть в данном случае имеет место возникновение арендных взаимоотношений. В качестве арендодателя в данной курсовой работе и выступает отдел образования.

       Некоторые здания и помещения сдаются в аренду. Взаимоотношения между арендодателями и арендатором регулируются договором аренды, который заключается на началах добровольности и полного равенства сторон, где предусматриваются:

• предмет договора,
• права и обязанности сторон,
• арендная плата,
• ответственность сторон,
• срок действия договора,
• прочие условия,
• юридические адреса и реквизиты сторон.

         В Приложении А рассмотрен  пример составления договора  аренды между отделом образования  и РУП Белпочта, которые приняли в срочное возмездное пользование помещение в для использования в целях предоставления услуг связи.

         К договору прилагаются: расчет  арендной платы ( Приложение Б), приема - сдаточный акт ( Приложение  В), план арендуемого помещения  (Приложение Г).  

       Также отдел образования предоставляет в аренду отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, техника и другие материальные ценности, рабочий скот (Приложение Д). 

       Специфической особенностью аренды является то, что  в аренду сдаются не отдельные части имущества (здания, оборудование и так далее), а единый имущественный комплекс, то есть совокупность имущества предприятия, обеспечивающая нормальные условия для непрерывного и бесперебойного производства и реализации продукции с целью получения доходов. При аренде предприятий в состав арендуемого имущества включаются основные фонды по остаточной стоимости и собственные оборотные средства предприятия.

       Система арендных отношений создает реальную заинтересованность у арендатора в  увеличении доходов от использования арендуемого имущества, которое становится его собственностью. Увеличение доходов арендатора достигается как путем улучшения использования арендованного имущества (увеличения объема производства, снижения издержек, повышение качества продукции), так и путем расширения масштабов производства (увеличения производственных мощностей). И то, и другое возможно только на основе технического совершенствования производства за счет применения новых машин, оборудования, технологий, форм организации производства.

          При решении срока аренды арендодатель заинтересован в заключение договора на короткий срок (арендованное помещение для проведение вечеров, свадеб), это позволит изменить условия аренды (состав и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы и так далее) с выгодой для себя (Приложение Е). По договору аренды выставляются: арендная плата, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

       Понижающие  коэффициенты для отдельных видов  деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях и отдельных категорий арендаторов:

• творческими союзами для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 кв. метров нормируемой площади. Площадь, превышающая 100 кв. метров, оплачивается без применения понижающего коэффициента;
• индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 процентов и более от среднесписочной численности работающих;
• некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, для организации детских и юношеских спортивных секций и групп, детских театров, студий, танцевальных, литературно- художественных коллективов;
• государственными организациями связи в сельской местности, в том числе в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;
• юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации бытового обслуживания населения в сельской местности, в том числе в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;
• юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации розничной торговли, за все занимаемые или площади исходя из базовой ставки арендной платы за производственные помещения;
• индивидуальными предпринимателями и негосударственными юридическими лицами для размещения аптек, аптечных киосков, пунктов и складов.

       2.2 Способы расчета  арендных платежей

       Арендная  плата- это плата, которую уплачивает арендатор за право владения и пользования его имуществом (Приложение Ж). Устанавливается в соответствии с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. №495, и Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29 июля 2002 г. №165\104\78.

       Арендная  плата должна возместить арендодателю затраты, связанные с износом  данного объекта в период нахождения его в аренде, а также приносить  ему доход от сдачи имущества  в аренду. Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

       Арендная  плата за месяц определяется по формуле:

       Апл = ((Оам + Пз) * (1 + Р/100) + Ннд) * Sар + Пбюдж, где

       Апл – арендная плата за месяц,

       Оам – размер амортизационных отчислений в месяц на 1 кв. метр арендуемой площади,

       Пз – платежи за землю за 1 кв. метр арендуемой площади в месяц,

       Р – процент рентабельности,

       Ннд – налог на недвижимость на 1 кв. метр арендуемой площади в месяц,

       Sар – арендуемая площадь,

       Пбюдж – налоги и другие обязательные платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.

       Определенный  таким образом размер арендной платы  переводится в евро по официальному курсу белорусского рубля по отношению к евро, установленному Национальным банком на первое число месяца, в котором заключается договор аренды, и указывается в этом договоре.

       Арендуемая  площадь- площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода. Если коэффициент перевода превышает 1,5 для расчета арендуемой площади используется коэффициент 1,5. при сдаче в аренду здания, сооружения одному арендатору для расчета арендуемой площади используется коэффициент перевода без ограничений.

       В размер арендной платы рассчитываемой согласно настоящим Положениям, включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации, текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

       В случае если при определении с  учетом всех коэффициентов размер арендной платы оказался ниже суммы амортизационных  отчислений, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, прибыли исходя из рентабельности до 15%.

       При наличии отдельно установленных  для арендуемых помещений приборов учета теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за оказанные услуги производится на основании показаний этих приборов, с учетом расходов арендодателя (ссудополучателя) по данным услугам, приходящимся на место общего пользования, оплата которых производится арендатором (ссудополучателем) пропорционально занимаемой площади (Приложение К).