Аренда как форма развития коммерческого и хозяйственного расчета

       Расходы за пользование лифтом возмещаются  только в случае, когда арендуемые площади находятся в здании, сооружении, оборудованном лифтом, выше второй остановочной площади.

       При проведении текущего ремонта наружных элементов зданий (кровля, наружные стены, системы водоотведения и водослива и другие), инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений (система тепло-, энерго-, водоснабжения, канализации и другие), территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится организацией-  арендодателем (ссудодателем) с последующим взиманием определенной части данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально занимаемой площади.

       Расходы по текущему ремонту отдельных помещений, расположенных в здании, сооружении, в том числе помещений, предоставленных в безвозмездное пользование, оплачиваются в полном объеме пользователями этих помещений.

       При выполнении работ по содержанию и  эксплуатации сдаваемых в аренду зданий и помещений, других работ штатными работниками организации- арендодателя (ссудодателя) рассчитывается и утверждается единый тариф на услугу по содержанию и эксплуатации объекта. В тариф включаются следующие затраты организации- арендодателя (Приложение Л):

• затраты по оплате труда обслуживающего персонала зданий, сооружений (комендантов, вахтеров, сторожей, уборщиков, сантехников, электриков, столяров, плотников, слесарей и так далее), относимые на себестоимость работ, услуг в соответствии с действующим законодательством;
• начисления на фонд оплаты труда;
• затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии пригодном для использования;
• затраты на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, осуществление противопожарных мероприятий, приобретение противопожарного инвентаря;
• цеховые и обще эксплуатационные расходы по норме фактически сложившейся для организации- арендодателя (ссудодателя).

         При формировании тарифа на  услугу по содержанию и эксплуатации  объекта в себестоимость не  включаются услуги, производимые  сторонними организациями для  организации - арендодателями в  соответствии с заключенными с ними договорами. Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за  которые он не отвечает, существенно ухудшились имущество, земля и другие природные ресурсы и условия хозяйствования, предусмотренные договором.

       Затраты, связанные с износом основного  капитала представляют собой амортизационные  отчисления от стоимости арендуемого  основного капитала. Они включаются в состав арендной платы, если воспроизводство арендуемого имущества осуществляет арендодатель. Если арендодатель использует амортизационные отчисления на другие цели и не обновляет основной капитал, то его остаточная стоимость уменьшается ежегодно на величину годовых амортизационных отчислений. При полной амортизации арендованного имущества оно переходит в собственность арендатора.

       Если  же восстановление арендованного имущества  возложено на арендатора, то амортизационные  отчисления не включаются в состав арендной платы, остаются в распоряжении арендатора и используются им на обновление основного капитала.

       Амортизационные отчисления могут частично включаться в состав арендной платы в том  случае, если в восстановлении арендованного  имущества принимают участие  и арендодатель, и арендатор.

       Если  состояние возвращенного имущества, земли и других природных ресурсов по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб.

       Если  имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то арендатор возмещает арендодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором. 

       Вторым  основным элементом арендной платы  является доход арендодателя от сдачи  предприятия в аренду. Размер этой части арендной платы зависит  от стоимости арендуемого имущества и определяется по формуле:

                              АП = ( Ст * Саи ) \ 100;

       где  АП- часть арендной платы, как доход  арендодателя, тыс. рублей;

               Ст- процент от стоимости арендованного имущества, %;

               Саи- стоимость арендуемого имущества.

       Наибольшую  сложность при установлении арендной платы представляет определение  процента от стоимости арендованного  имущества. До 1994 года он принимался, как  правило, не ниже банковского процента, обеспечивая арендодателю доход  не ниже, чем проценты от вложения в банк суммы, равной стоимости арендованного имущества.

       Инфляционные  процессы гипертрофировали ставку банковского  процента, что не позволяет использовать его для определения величины арендной платы. Поэтому, начиная с 1994 года, процент от стоимости арендованного имущества определяется по соглашению между арендодателем и арендатором.

       Источником  арендной платы является прибыль  арендатора. Арендное предприятие, созданное  на основе государственного, имеет  льготы по налогообложению: сумма налога на прибыль уменьшается на величину арендной платы за вычетом амортизационных отчислений, входящих в ее состав. При сопоставлении арендной платы (АП) и налога на прибыль (НП) возможны следующие ситуации:

1. арендная плата равна налогу на прибыль. В этом случае арендатор по существу арендует государственное предприятие бесплатно.
2. арендная плата меньше налога на прибыль. Как и в предыдущем случае, имеет место бесплатная аренда.
3. арендная плата больше налога на прибыль. В этом случае чистая прибыль арендатора уменьшается на величину превышения арендной платы над налогом на прибыль, то есть только в этом случае арендатор платит за пользование арендным имуществом.

       Опыт  функционирования арендных предприятий  в Республике Беларусь показывает, что они благодаря рассмотренной выше льготе по налогообложению прибыли работают, как правило, на условиях бесплатной аренды. Это является значительным стимулом для развития этой хозяйственно- правовой формы предприятий, которая получила широкое распространение в Республике Беларусь.

       3. Направление совершенствования арендных отношений

       23 октября 2007г. принят Указ Президента  Республики Беларусь №533 «О внесении  изменений и дополнений в Указы Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002г. №495 и от 4 августа 2006г. №498» (далее- Указ №533), который содержит нововведения, касающиеся определения размеров арендной платы за сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения.

       Вышеуказанные общественные отношения регламентированы нормами Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения их в безвозмездное пользование, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002г. №495 (с изменениями и дополнениями; далее- Положение №495).

       Указ  №533 установил конкретные области  применения Положения, действие которого распространяется на отношения по аренде, передаче в безвозмездное пользование объектов, находящиеся:

• в республиканской собственности;
• в коммунальной собственности, в той части, в которой это не противоречит порядку управления и распоряжения этими объектами, определенному в соответствии с Конституцией Республики Беларусь местными Советами депутатов;
• в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно- территориальная единица, обладая акциями ( долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

       Ранее Письмом Министерства экономики  Республики Беларусь от 4 сентября 2003г. №18-02-01-05/5801 республиканским органам  государственного управления, иными  государственным организациям, подчиненным Правительству Республики Беларусь, облисполкомом и Минскому горисполкому, осуществляющим владельческий надзор, было рекомендовано принять решение, обязывающее организации (хозяйственные общества) с долей государственной собственности при сдаче в аренду зданий, сооружений и помещений руководствоваться порядком определения размеров арендной платы, установленным для сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности. Такое решение предлагалось принять на наблюдательном совете хозяйственных обществ через представителей государства в этих организациях.

       Со  вступлением в силу Указа №533 данная рекомендация в отношении  общественных, административных и переоборудованных  производственных зданий, сооружений и помещений закреплена законодательно.

       Основным  вопросом, который может вызвать  затруднение в практическом применении данной нормы, является определение  круга хозяйственных обществ, к  которым она применяется.

       В связи с этим в Указе №533 в  первую очередь следует обратить внимание на положение о хозяйственных обществах, в отношении которых Республика Беларусь либо административно- территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. Так как способ создания таких хозяйственных обществ не конкретизируется, юридическое лицо, которое по своей организационно- правовой форме является одним из возможных вариантов хозяйственного общества, при соответствующих условиях подпадает под действие Указа №533.

       Не  имеют значения также основания  и время появления у Республики Беларусь или административно- территориальной  единицы (долей в уставном фонде), дающих право определять решения, принимаемые  хозяйственными обществами. Ими могут  быть участие Республики Беларусь и административно- территориальных единиц в создании (учреждении) хозяйственного общества, приобретение акций (долей) на вторичном рынке либо иные законные основания.

       Указ  №533 не содержит указаний, определяющих процентное значение количества акций (долей в уставном фонде), обладание которыми позволяет Республике Беларусь и административно- территориальным единицам определять решения, принимаемые хозяйственным обществом.

       Вместе  с тем Республика Беларусь и административно- территориальная единица могут определять решения, принимаемые хозяйственными обществами, в случаях если:

1. в хозяйственных обществах введено особое право государства на участие в управлении («золотая акция»). Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 1 марта 2004г. №125 «Об особом праве («золотой акции») государства на участие в управлении хозяйственными обществами» (с изменениями и дополнениями) решения государственного органа, государственной организации, связанные с деятельностью хозяйственного общества, в котором введена «золотая акция», в том числе по вопросам, относящимся к исключительной компетенции высшего органа управления хозяйственного общества, обязательны для исполнения органами управления этого общества. Такие решения оформляются органами управления хозяйственного общества в бесспорном порядке в виде собственных решений, то есть без права их отклонения или отмены, независимо от соблюдения условий и порядка принятия таких решений.
2. в хозяйственных обществах Республике Беларусь или административно- территориальной единице принадлежит контрольный пакет акций.

       Следует отметить, что в законодательстве Республики Беларусь не содержится определения  понятия «контрольный пакет акций», которое предполагает преобладающее  участие акционера (в рассматриваемом  случае- государства) в уставном фонде хозяйственного общества. Контрольный пакет акций модно считать такое количество акций, которое обеспечивает их владельцу возможность принятия на общем собрании акционеров того решения, за которое проголосует данный акционер.

       На практике контрольный пакет акций по вопросам, для принятия решения по которым требуется простое большинство голосов, принято считать 50%+1 акций, по вопросам, для принятия решения по которым требуется квалифицированное большинство, - 75%+1 акция.