Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Решение:

    Общий коэффициент капитализации равен:

    

,

где R_з − ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная);

R_с − ставка капитализации на собственный капитал (доход на вложенные собственные средства);

М_з − кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость.

    

.

    R = Доход предприятия / Покупная цена.

    Общий коэффициент рентабельности (ОКР) равен:

    ОКР = Покупная цена / Доход предприятия.

    ОКР =

.

    Ответ: 8,7.

Задача 14.

    2 000 руб. ежегодно помещается на счет с начислением 6% годовых в течение 7 лет. Какова сумма на счете?

Решение:

    Будущую стоимость единичного аннуитета равна:

      руб.

    Ответ: 16 787,68 руб.

Задача 15.

    Рассчитать  показатели таблицы, если ставка процента равна 11%.

    Решение:

    Текущую стоимость единицы равна:

    

,

    Текущая стоимость аннуитета равна:

    

.

Задача 16.

    Ипотечный кредит в 400 000 руб., предоставленный под 12% годовых, предусматривает, что в течение пяти лет будут выплачиваться только проценты по кредиту – 1%, а в конце 5-го года будет произведен «шаровой» платеж. Определить текущую стоимость аннуитета; текущую стоимость «шарового» платежа; стоимость кредита; скидку при формировании продажной цены, если отдача составит 20%.

Решение:

1. Текущая стоимость аннуитета равна:

    

,

    где l – число периодов выплаты процентов.

    

руб.;

    

 руб.;

    

 руб.;

    

 руб.;

    

 руб.;

    

 руб.

    Ежегодная процентная выплата составляет:

    400 000·0,01 = 4 000 руб.

    Текущая стоимость процентных выплат:

    4 000 · 2,99 = 11 960 руб.

2. Текущая стоимость «шарового» платежа равна:

    

 руб.

    «Шаровой» платежа состоит из суммы основного долга 400 000 руб. и процентов за кредит за пять лет (400 000·0,11 = 44 000 руб.; 44 000 · 5 = 220 000 руб.).

    «Шаровой» платеж равен:

    400 000 + 220 000 = 620 000 руб.

Текущая стоимость «шарового» платежа:

400 000 ·0,402 = 249 240 руб.

      Стоимость кредита определяется текущей стоимостью процентных выплат и текущей стоимостью шарового платежа:

    11 960 + 249 240 = 261 200 руб.

Скидка  при формировании продажной цены это разница между стоимостью покупки в кредит и за наличный расчет.

    Стоимость покупки в кредит равна 400 000 руб.

    Стоимость покупки за наличный расчет (текущая  стоимость кредита) - 261 200 руб.

    400 000 – 261 200 = 138 800 руб. – размер скидки.

    Ответ: текущая стоимость аннуитета - 11 960 руб.; текущая стоимость «шарового» платежа - 249 240 руб.; стоимость кредита - 261 200 руб.; скидка при формировании продажной цены - 138 800 руб.

Задача 17.

    Чистый  рентный доход подлежит выплате  по следующей схеме:

    1-5 лет – 50 000 руб.

    6-25 лет – 60 000 руб.

    Выплаты осуществляются в конце каждого  года, коэффициент дисконтирования 12%. Определить стоимость дохода.

Решение:

    Текущая стоимость аннуитета может быть рассчитана как сумма текущих стоимостей 1 рубля за определенный период времени. 

 

    Из  условия задачи известно, что за период с 1-го года по 5-й ежегодные выплаты равны 10 000 руб. ( руб.), с 6-го по 25-й – 3 000 руб. ( руб.).

    Текущая стоимость аннуитета равна:

    10 000·3,6048 = 36 048 руб.

    Стоимость дохода:

    36 048 + 12714,9 = 48762 руб.

    Ответ: 48762 руб.

 

     4 Оценка стоимости  недвижимости

Задача 1.

    Определить  стоимость земельного участка, используя  технику физического остатка, если известно:

 

Решение:

1. Определим ЧОД от бизнеса на данном земельном участке.

    ЧОД _{участка} определяется, исходя из значений стоимости строительства (облагораживания участка) и коэффициента капитализации.

    Затраты на строительство = 10 000 ·10 000 = 100 000 000 руб.

    ЧОД _{участка} = 100 000 000 ·0,33 = 33 000 000 руб.

2. Определим часть ЧОД, относящегося к зданию.

    Здание  сдается в аренду. Рента (размер аннуитета) – величина единовременного взноса.

    Рента = 600 · 10 000 = 6 000 000 руб.

3. Рассчитаем потенциальный валовый доход (ПВД) – это текущая стоимость аннуитета:

    ПВД = Рента · R,

где R – коэффициент капитализации.

    ПВД = 6 000 000 ·0,33 = 1 980 000 руб.

     (ПВД – Потери – Прочие  доходы) - ОР,

где Потери – потери от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы;

Прочие  доходы – прочие доходы от нормального  рыночного использования объекта недвижимости;

ОР –  операционные расходы, расходы на обеспечение  нормального функционирования объекта.

        Потери от недоиспользования площадей = (10 000 · 0,05) · 3= 1 500 руб.

        ОР = Расходы + Налоги = 500 000 + 470 000 = 970 000 руб.

         (1 980 000 – 1 500 – 0) – 970 000 = 1 008 500 руб.

4. Определим часть ЧОД, относящегося к земле.

    ЧОД _земли = ЧОД _{участка} – ЧОД _здания = 33 000 000 – 1 008 500 = 31 991 500 руб.

5. Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка путем капитализации:

    

 руб.

    Ответ: 159 957 500 руб.

Задача 2.

    Инвестор  платит за здание и землю 2 000 руб., ожидаемая ставка процента 12%. Рыночная стоимость земельного участка – 1 000 руб., срок износа здания 4 года. По истечению 4 лет здание полностью теряет свою стоимость. Определить коэффициент капитализации, используя метод разделения на составляющие.

    Решение:

    1. Определим коэффициент капитализации для здания. В этом случае происходит истощение актива, т.е. потеря стоимости капитала. Поэтому часть текущего дохода используется на рекапитализацию (возврат инвестиций), а оставшаяся часть – это доход от инвестиций. Коэффициент капитализации должен обеспечить доходность и покрыть затраты на истощение капитала.

    k_кап = k_дх + k_рекап ,

где k_кап - коэффициент капитализации;

     k_дх – коэффициент доходности;