Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

     k_рекап – коэффициент рекапитализации.

    Известно, что здание составляет лишь половину стоимости недвижимости (1 000 руб.). Следовательно, коэффициент доходности будет равен:

    k_дх = 0,12·0,5 = 0,06

    Коэффициент рекапитализации можно найти  как отношение суммы ежегодного возврата вложенного капитала к стоимости капитала:

    

k_кап^здание = 0,06 + 0,25 =0,31

    2. Определим коэффициент капитализации для земли.

Доходность  капитала: k_дх = 0,12·0,5 = 0,06.

    Стоимость актива не изменяется, поэтому при  формировании коэффициента капитализации не учитывается надбавка на рекапитализацию.

    k_кап^земля = k_дх = 0,06

    k_кап = k_кап^здание + k_кап^земля =0,31 + 0,06 = 0,37

    Ответ: 0,37.

Задача 3.

    Определить  цену объекта оценки (1 м²) методом сравнительного анализа продаж, если известно:

 

Решение:

    Определим разницу в цене между объектами, один из которых расположен в Московском районе, а другой – в центре города. Состояние объектов оценивается одинаково, как неплохое:

    Δ = 800 – 600 = 200 руб.

    Предположим, что такая разница в цене сохраняется  и для объектов, находящихся в  хорошем состоянии. Следовательно, цена объекта оценки равна:

    960 - 200 = 760 руб.

    Ответ: 760 руб. 

Задача 4.

    Определить  коэффициенты: недоиспользования и потерь, самоокупаемости, операционных расходов, покрытия долга по следующим данным:

    Цена  продажи объекта 80 000 руб.

Решение:

    Коэффициент недоиспользования и потерь:

    

.

    Коэффициент самоокупаемости:

    

.

    Коэффициент операционных расходов:

    

.

    Коэффициент покрытия долга:

    

;

    Чистый  операционный доход (ЧОД) определяют по формуле:

    

,

где   ОР – операционные расходы;

ДВД –  действительный валовый доход,

    

,

где ПВД  – потенциальный валовый доход.

руб.

   

    Чистый  денежный поток за рассматриваемый  период равен:

    16 000 – (1 000 + 2 500 + 2 000 + 500 + 1 500) = 8 500

Задача 5.

    Определить  цену объекта по следующим данным

 

Решение:

    В данном случае может быть применен доходный метод оценки стоимости  недвижимости, в частности, метод  прямой капитализации.

    Стоимость (цена) объекта недвижимости равна:

    

,

где ЧОД –  чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

    Рассчитаем  коэффициент капитализации:

    Для определения цены продажи объекта № 5, необходимо рассчитать ставку капитализации.

    

    Стоимость объекта № 5:

    

 руб.

    Ответ: 315 789,47 руб. 

Задача 6.

    Оценить стоимость объекта исходя из стоимости  квартир, комнат и на основе валового рентного мультипликатора. Обоснуйте свой вывод.

    Стоимость бассейна – 16 000 руб.

Решение:

1. Рассчитаем стоимость объекта на основе валового рентного мультипликатора (k):

    

;

    

;

    

;

    

.

    

    Цена  объекта = k ·Валовый доход = 4,99 ·150 000 = 748 500 руб.

2. Рассчитаем стоимость объекта, исходя из стоимости квартир и комнат. Для этого воспользуемся методом так называемых «парных продаж».

    Цена  объекта = 800 000 · (1 – 0,3018) + 16 000 = 574 560 руб. 

    Цена  объекта = 860 000  · (1 – 0,3079) = 595 206 руб.

    Цена  объекта = 660 000 · (1 + 0,18) + 16 000 = 794 800 руб.

    Цена  объекта, полученная расчетным путем, имеет достаточно большой разброс (от 574 560 руб. до 794 800 руб.). Сравнивая объекты, можно сделать вывод, что наиболее близким к оцениваемому является объект № 3. Вместе с тем цена, рассчитанная на основе объекта № 3, является максимальной – 794 800 руб. Поэтому за оптимальный вариант примем значение цены, рассчитанное на основе валового рентного мультипликатора – 748 500 руб.

    Ответ: 748 500 руб.