Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Задача 7.

    Объект  имеет хронологический реальный возраст 15 лет при остающемся сроке  полезной жизни – 45 лет. Офисное помещение требует 1 500 руб. на немедленную замену коврового покрытия. Производственное оборудование имеет физический износ 25 %, а на его немедленный ремонт необходимо затратить 2 000 руб. Стоимость производственного оборудования (стоимость полного восстановления) 50 000 руб., а стоимость всего объекта 300 000 руб. Устаревание, связанное с влиянием внешней среды, снижает арендную плату за 1 м² – 0,2 руб. (при валовом рентном мультипликаторе равном 5, а стоимости 1 м² объекта – 200 руб.). Определить устранимый и неустранимый износ. 

    Решение:

1) Оценим устранимый износ объекта:

1. Устарели краткосрочные активы: 1 500 руб.
2. Устарели долгосрочные активы:

    - на немедленный ремонт требуется  2 000 руб.

    - оборудование устарело из-за срока  жизни: 50 000·0,25 = 12 500 руб.

    1 500 + 2 000 + 12 500 = 16 000 руб.

2) Оценим неустранимый износ объекта:

1. Из-за срока жизни.

    Процент изношенности объекта:

    

%

    0,333 · 300 000 = 100 000 руб.

2. Из-за влияния внешней экономической ситуации:

    Рассчитаем  валовый доход (ВД):

    ВД =

руб.

    Рассчитаем  процент изношенности объекта:

    

%

    0,005 · 300 000 = 1 500 руб.

    Неустранимый  износ объекта равен:

    100 000 + 1 500 =101 500 руб.

    Ответ: устранимый износ объекта равен – 16 000 руб.; неустранимый износ объекта равен – 101 500 руб.

Задача 8.

    Для приобретения объекта недвижимости инвестор привлекает ипотечный кредит в 400 000 руб. под 12% годовых на 25 лет. Собственность приносит ежегодный операционный доход и составит 65 000 руб., а будет продана за 500 000 руб. через 10 лет. Остаток ипотечного долга через 10 лет составит 351 000 руб., а ежемесячный платеж составляет 4 212,9 руб. Инвестор намерен получить 15% - конечную отдачу. Определить стоимость собственности.

Решение:

    Стоимость объекта равна:

    

,

где ВД – валовый доход;

R – коэффициент капитализации.

    R = 0,15 +

= 0,16

    Валовый доход складывается из ежегодного операционного  дохода (65 000 · 10 = 650 000 руб.) и дохода от продажи (500 000 руб.) за вычетом остатка ипотечного долга.

    Известно, что ежемесячный платеж по ипотечному долгу составляет 4 212,9 руб. За 15 лет необходимо выплатить следующую сумму:

    4 212,9 · (12·15) = 758 322 руб.

    ВД = 650 000 + 500 000 – 758 322 = 391 678 руб.

    

 руб.

    Ответ: 2 447 987,5 руб.

Задача 9.

    По  данным упрощенного баланса определить и дать характеристику полученных значений коэффициента улучшения, ипотечной задолженности, коэффициента покрытия долга, коэффициента самоокупаемости.

    Кроме того, известно, что операционные расходы  составляют 33 000 руб., расходы по обслуживанию долга 5 000 руб., операционный доход 65 000 руб. 
 

    Решение:

Улучшения, проведенные на участке, - значительные.

Большая часть стоимости объекта обеспечена за счет ипотечного кредита.

 

Деятельность на данном земельном участке является самоокупаемой. 

 

       Список литературы 

      1. Оценка недвижимости: Основные методы и финансовые вычисления. Методические указания к проведению практических занятий. Л.Г. Ёлкина, Л.В. Ситникова, Л.Е. Лазовский. - Уфа, 2004. 

      2. Оценка объектов недвижимости. Методические указания к проведению практических занятий. Л.Г. Ёлкина, - Уфа, 2004.