Купля-продажа недвижимости

РЕФЕРАТ

Нечаева М.В. Технология купли-продажи квартир. – Челябинск: ЮУрГУ, ТЭФ-585, 2013. – 43 с., 7 ил., 10 табл., библиогр. список – 46 наим.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект исследования – вторичный рынок жилой недвижимости города Челябинска.

Предмет исследования – технология купли-продажи жилой недвижимости на рынке вторичного жилья города Челябинска.

Цель работы – описание технологии купли-продажи недвижимости в жилищной сфере.

В работе рассмотрены понятие, сущность и типы недвижимости. Определены особенности недвижимости как товара. Описана схема заключения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Проведена характеристика нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность в сфере недвижимости и изучены правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом.

На конкретном примере рассмотрена технология купли-продажи недвижимости на рынке вторичного жилья, с применением оценки с применением сравнительного подхода, базируемого на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями, сформулированы рекомендации по совершенствованию операций с недвижимостью в жилищной сфере.

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………...…………………………6

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………9

1.1 Понятие жилой недвижимости………………………………………………...9

1.2 Схема заключения  сделки купли-продажи жилой недвижимости………...12

1.3. Правовые аспекты  заключения сделок с жилым  недвижимым имуществом……………………………………………………………………………15

2 МОНИТОРИНГ РЫНКА  ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ……………...20

2.1 Исследование предложения рынка жилой недвижимости города Челябинска…………………………………………………………………………….20

2.2 Факторы, определяющие  величину спроса, предложения и  цен на рынке недвижимости…………………………………………………………………………28

3 СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ  КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ……………….32

3.1 Описание объекта  и оформление купли-продажи…………………………..32

3.2 Определение цены  сделки…………………………………………………….37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………46

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………………49

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Объектом исследования курсового проекта является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования  продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что  современный рынок жилья существенно  отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость  жилой площади, сумма заключаемых  сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Так же, в работе уделено  внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Задачами исследования являются:

1. Дать полное определение жилой недвижимости.
2. Рассмотреть схему заключения сделки купли-продажи.
3. Определить правовые аспекты заключения сделки купли-продажи с жилым имуществом.
4. Провести маркетинговое исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке в г.Челябинске.
5. Рассмотреть процедуру оформления и определить пакет документов, требующихся для совершения сделки.
6. Провести оценку жилой недвижимости сравнительным подходом на реальном примере.

В первой главе было дано определение таких понятий, как  «недвижимость», «жилая недвижимость», была рассмотрена схема и правовые аспекты заключения сделки с жилой  недвижимостью.

Во второй главе была дана характеристика нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность в сфере недвижимости и проведено маркетинговое исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке города Челябинска.

В третьей главе была рассмотрена процедура заключения сделки купли-продажи, а также документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Приведено описание жилой недвижимости, а также проведена оценка этой жилой недвижимости сравнительным подходом.

Для раскрытия данной темы использовались нормативно-правовые акты, научные и периодические издания, а так же учебники и специализированные интернет ресурсы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости

 

      1.1 Понятие жилой недвижимости

 

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 2004 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 №213-ФЗ, от 03.06.2006 №73-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ).

 К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижемым вещам может быть отнесенои иное имущество.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).

Таблица 1 - Виды недвижимого имущества

	Отдельные объекты	Сложные объекты
1.	Земельные участки	Предприятие в целом  как имущественный комплекс, включая: -земельные участки; -здания; -сооружения; -оборудование; -инвентарь; -сырье; -продукцию; -права требования; -долги; -права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; -другие исключительные права
2	Участки недр
3	Все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно
4	Подлежащие государственной регистрации: -воздушные и морские суда; -суда внутреннего плавания; -космические объекты.

 

Определение недвижимости, находящейся  в жилищной сфере содержится в  ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной  жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рисунок 1.1).

 

Рисунок 1.1 - Основные типы недвижимости

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рисунок 1.2).

 

Рисунок 1.2 - Особенности недвижимости как товара

 

1.2 Схема заключения сделки купли-продажи  жилой недвижимости

 

Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее  острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально  иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях. Люди ютились в коммуналках, стояли в очередях на квартиру по 10-20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее. Правда теперь трудность состоит в том, чтобы не попасть в «лапы мошенников» и не потерять при этом свои сбережения. Для того чтобы максимально ограничить себя от возможных неблагоприятных последствий, требуется обращаться к специалистам в этой области – риэлторам. Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным. Однако чем именно занимаются риэлторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все.

Риэлтор — это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой  стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости.

Разобраться с тем, когда именно нужно обращаться к риэлтору, а  когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная на рисунке 1.3.

Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; а во-вторых, – напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья. Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки через доверенные риэлтерские конторы.

Рисунок 1.3 - Схема приобретения жилья на рынке недвижимости

 

У каждого из этих вариантов  есть свои полюсы и минусы:

• приобретение квартиры через риэлторов, упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;
• приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;
• приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя «история», поэтому важно проверить все документы на недвижимость;
• приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридическая «чистая», есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.