Купля-продажа недвижимости

План жилого помещения  выдается после посещения сотрудником  БТИ квартиры. Это является внеплановой  технической инвентаризацией, которая  проводится при совершении с объектом учета (с квартирой) сделок, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации.

Срок действия плана  жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня  его выдачи.

2. Выписку из домовой  книги с указанием, кто зарегистрирован  в продаваемой квартире, которую  можно получить в ЖКХ, ДЕЗ,  РЭУ, бухгалтерии ЖСК и товариществе собственников жилых помещений.

3. Финансово-лицевой счет  с указанием, что за собственником  не числится задолженности по  оплате коммунальных платежей, который  получают в ЕИРЦ (едином информационном  расчетном центре).

Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета - 1 месяц с момента выдачи.

После составления и  подписания договора купли-продажи  жилой недвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателем  существенными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации этого договора.

На государственную  регистрацию договора купли-продажи  жилого помещения (квартиры) представляются следующие документы:

1. Заявление о государственной  регистрации договора купли-продажи  жилого помещения. Оно составляется в простой письменной форме и представляется отдельно покупателем и отдельно продавцом или уполномоченными представителями сторон.

Заявление представляется в единственном экземпляре, который  после государственной регистрации  договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

2. Подлинный платежный  документ, подтверждающий внесение  платы за государственную регистрацию  договора купли-продажи, который  с отметкой "погашено" после  проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

Государственная пошлина  за государственную регистрацию  прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлена с физических лиц в размере 500 руб., с юридических лиц - 7500 руб.

3. Документы о субъектах  права (продавца и покупателя).

1) если сторона (продавец  или покупатель) является физическим  лицом (в том числе его уполномоченным  представителем), она предъявляет документ, удостоверяющий личность. Копия этого документа не представляется;

2) если сторона (продавец  или покупатель) является юридическим  лицом, то она представляет:

• копию свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица;
• копии учредительных документов юридического лица с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений;
• копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего (копии протоколов общих собраний участников юридических лиц либо копии протоколов решения совета директоров (наблюдательных советов) о назначении (об избрании) директора, генерального директора и т. д. или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующих руководителей и печатью организации;
• копию документа налоговой инспекции о присвоении ИНН.

Копии документов о государственной  регистрации юридического лица и  учредительных документов должны быть нотариально заверены. Не удостоверенные нотариально копии принимаются регистрирующим органам с обязательным предъявлением подлинников этих документов.

4. Подлинник и копия  правоустанавливающего документа,  подтверждающего право собственности  продавца по договору на отчуждаемое  жилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то продавцу необходимо представить копию и подлинник свидетельства о регистрации права собственности на данное жилое помещение.

5. Подлинники плана  жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, а также копии этих документов.

6. Подлинники договора  купли-продажи жилого помещения не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается покупателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

7. Подлинник и копия  справки о лицах, имеющих право  пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

8. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение  (квартира) находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении (квартире) проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

9. При государственной  регистрации договора продажи  доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение необходимо также представить согласие другого собственника на продажу этого жилого помещения в письменной форме или отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли в жилом помещении, если жилое помещение находится в общей долевой собственности.

Порядок оформления права  собственности на недвижимое имущество  регулируется Федеральным законом  от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

Государственная регистрация  права собственности является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной  регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.

Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое  помещение от продавца к покупателю, заявителями (покупателем) наряду с  документами, которые представлялись для государственной регистрации  договора купли-продажи жилого помещения, дополнительно предъявляются:

1. Заявление покупателя  о государственной регистрации  его права собственности и  заявление продавца о государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю.

2. Подлинный платежный  документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

Здесь следует заметить, что государственные пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и за регистрацию перехода права собственности платятся отдельно друг от друга. При этом в случае перехода права собственности государственную пошлину уплачивает только заявитель, то есть покупатель.

3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих  выполнение условий, когда договор  продажи совершен под условием. Например, такое условие, как обязательства  по договору купли-продажи, возникает только после того, как продавец исполнит свои обязательства по договору залога.

Надо учесть, что стороны  могут обратиться в регистрирующий орган одновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения  и перехода права собственности  на жилое помещение. Тогда в регистрирующий орган представляется пакет документов, установленных разделом II и разделом III инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Если же вы решили регистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на жилое помещение в два этапа, то сначала регистрируется договор купли-продажи. И уже после этого покупатель регистрирует переход права собственности на жилое помещение. Вместе с тем, если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, указанных в разделе II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.

 

3.2 Определение цены  сделки

 

Стоимость оцениваемой  жилой недвижимости будет определяться сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия  совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов оцениваемой  недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями. Исходной посылкой является развитие рынка недвижимости и информации о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, а именно, при наличие на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется покупка объекта схожей полезности.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучается состояние  рынка недвижимости и сегментов,  которому принадлежит объект, подбираются  аналоги

2. Детально сравнивается  объект-аналог с нашим объектом

3. Вносятся поправки  в цены продаж объектов-аналогов  на основе выявленных различий

4. согласовываются скорректированные  цены объектов-аналогов и выводится  величина рыночной стоимости  нашего объекта на основе цен  аналогов.

Сходные объекты бывают по назначению, качеству, правам, местоположению, физическим характеристикам, по платежеспособности собственности, возможности финансирования

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту рынка и при одинаковых условиях: экспозиция, срок окупаемости, независимость сделки

В данном методе используются различные единицы сравнения: за га, за сотку, за кв.м.

Классификация и суть поправок.

Поправки бывают:

- процентные и коэффициентные

Они вносятся путем умножения цены продажи (или единицы сравнения) на %.

Если оцениваемый объект лучше аналога, то к аналогу вносятся повышающий коэффициент. К ним относятся: поправки на местоположение, износ, время  продажи

- стоимостные (денежные  поправки)

Могут быть применяемые: а) к цене единицы сравнения (к  га, кв.м., сотка). Если объект лучше сопоставимого, то вносятся положительные поправки

б) в целом к объекту: поправки на наличие дополнительных улучшений.

Для расчета поправок применяются следующие методы:

1. метод парных продаж

2. экспертный метод

3. статистический метод

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам использовалось данные из Интернета

1. http://chelreal.ru/index/?interface=interface%2Fgraphs&module=Stat Информационный портал недвижимости Челябинска и области.
2. http://www.dan-invest.ru/news/: Агентство недвижимости.
3. http://www.74dom.ru/analit.php?id=40&row=0: Недвижимость в Челябинске.
4. http://www.chel.v-nedv.ru/investigation240.html/: Вся недвижимость.

 

Рассмотрим жилое имущество  характеризуемое следующими показателями: наличие трех лоджий, раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2, подсобная площадь – 35,7 м2.

Таблица 9 - Данные об объектах-аналогах четырехкомнатных квартир на вторичном рынке в Ленинском  районе г. Челябинска

Показатели	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5	ОА6	ОО
Ст-ть, тыс.р.	1900	2100	2150	2930	2950	3800
Ст-ть 1м2, тыс.р.	22,1	24,4	25,7	42,2	25,2	36,9
Sобщ	86,1	86	83,6	69,4	117	103	101,8
Sкухни	0	10	,5	7	20	17	17,6
Материал стен	п	к	п	п	к	п	п
Балкон/лоджия	2л	б	б	л	л	2л	3л
Этаж/этажность	5/5	5/5	3/5	3/9	1/2	3/5	2/10
Телефон	т	н	н	т	н	н	т
Условие продажи	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА