Купля-продажа недвижимости

 

 

Таблица 7 – Цены на жилую недвижимость в Ленинском районе

Кол-во комнат	Планировка	Цены на квартиры, т. руб.
1	Хрущевка, брежневка	1000 – 1150
	Ленинский проект	1050-1200
	121 серия	1150 – 1300
	97 серия, 33 м2	1100 – 1250
	97 серия, 43 м2	1400 – 1550
2	Хрущевка, брежневка	1200 — 1350
	Ленинский проект	1500 — 1700
	121 серия	1600 — 1750
	97 серия, 54-60 м2	1650 — 1800
3	Хрущевка, брежневка	1550 — 1750
	Ленинский проект (58-60 м2)	1700 — 1850
	121 серия	1950 — 2150
	97 серия,68 м2	2000 — 2200

Майские цены на вторичном  рынке жилья отличаются определенной стабильностью. По сравнению с апрелем  ценового прироста не наблюдалось. Наибольшим спросом пользуются недорогие квартиры эконом класса.

Таблица 8 - Распределение квартир по типу платежа города Челябинска

Платеж	Количество	Площадь	Цена м2	СКО
Другое	28.6% (231)	72.4 (29-220)	32.6 (21.99-47.00)	5.57
Единовременный	55.0% (444)	70.3 (33-220)	30.3 (20.54-50.00)	5.32
Ипотека	9.5% (77)	79.5 (43-222)	32.9 (22.00-50.00)	4.67
Рассрочка	6.8% (55)	76.0 (34-274)	31.9 (22.99-49.00	6.03

Количество - доля в % отношении. В скобках - абсолютная величина.

Площадь - средняя общая  площадь в м2. В скобках - минимальная и максимальная общая площадь в м2.

Цена м2 - средняя цена в т.р./м2. В скобках - минимальная  и максимальная цена в т.р./м2.

СКО - среднеквадратическое отклонение цены м2.

 

Рисунок 2.6 - Распределение по типу платежа города Челябинска с 20 мая по 4 июня 2010г.

 

Мониторинг цен на жилье в  Челябинске (20 мая - 4 июня 2010г.).

За две недели квадратные метры  на вторичном рынке недвижимости Челябинска упали в цене. Стоимость  первичного жилья выросла, хоть и  незначительно.

Средневзвешенная стоимость  квадратного метра на первичном  рынке по последним данным выросла  крайне незначительно - до 34 493 рублей, это на 0,99% дороже, чем две недели назад. Напомним, что тогда квадрат  в новостройках Челябинска оценивался в среднем в 34 350 рублей.

В отношении цен на вторичное жильё продолжаются незначительные колебания от минуса к плюсу. В  частности, за прошедшую неделю усредненная  по городу стоимость квадрата упала  на 0,96% и составила 36 504 рубль. Напомним, что неделей ранее показатель цен на вторичном рынке недвижимости Челябинска был выше: квадрат продавался в среднем за 37 710 рублей.

Средневзвешенная цена квартир с различным количеством  комнат в Челябинске изменялась неравномерно. Жилье с четырьмя и более комнатами  несколько повысилось в цене. В итоге средние цены на жилье с различной площадью по городу составили: 1-комнатные квартиры - 1,436 миллиона рублей (1,448 миллиона рублей), 2-комнатные - 1,960 миллиона рублей (2,017 миллиона рублей), 3-комнатные - 2,917 миллиона рублей (2,943 миллиона рублей), квартиры с четырьмя и более комнатами - 3,442 миллиона рублей (3,625 миллиона рублей).

В 2010 году возможно выделить 3 периода в динамике цены квадратного метра жилой недвижимости Челябинска:

1. колебание цены квадратного метра около достигнутого значения. Начало данного периода уже отмечено: последние 4 месяца средняя цена квадратного метра практически не изменяется. Вероятнее всего, рассматриваемый показатель значительно не изменится (будут отмечены разносторонние колебания цены кв.м. в пределах 1,5%) и в ближайшие 2-3 месяца. 

2. неустойчивый рост  цены квадратного метра (темпы  прироста в пределах -1%+2%). В данный  период ожидаются преимущественно  положительные темпы прироста  цены квадратного метра, однако  возможны и единичные отрицательные отклонения. Данный период продлится до начала-середины лета и будет соответствовать началу роста реального сектора экономики Челябинска.

3. устойчивый рост  цены квадратного метра (темпы  прироста до 3%, к ноябрю-декабрю  до 4%). Как было отмечено выше, данный период будет обусловлен устойчивым ростом реального сектора экономики Челябинска, а в 4 квартале 2010 года будет усилен сезонным фактором и существенным дефицитом предложения на рынке первичного жилья. 

 

 

2.2 Факторы, определяющие  величину спроса, предложения и цен на рынке недвижимости

 

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и системы  экономических отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при  купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем.

В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения  и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и  предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение  на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых  наиболее важное значение имеют следующие:

• уровень и динамика доходов населения;
• объемы промышленного производства и валового регионального
• продукта;
• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы;
• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);
• уровень развития социальной инфраструктуры;
• экологическая обстановка.

Уровень и динамика доходов населения.

Денежные доходы населения в январе-марте 2011 года сложились в сумме 162,9 млрд. рублей. Среднедушевые денежные доходы составили 15 480,6 рубля.

Денежные расходы населения  по сравнению с январем-мартом 2009 года возросли на 6,8% и составили 157,0 млрд. рублей.

Рисунок 2.7 – Денежные доходы населения, рублей

 

Объемы промышленного производства.

Объемы промышленного производства и валового регионального продукта выросли в 1,8 раза. И по этим показателям  область занимается в России 6 место. Доля промышленности в ВРП сократилась более чем на 10%, а сектор малого бизнеса и услуг увеличился более чем вдвое – с 11 до 25,9%. Приросла доля и других развивающихся отраслей. Это является наглядным свидетельством диверсификации экономики области.

Уровень преступности.

Уровень преступности в Челябинске по итогам 2010 года снизился на 5%: в городе совершено 30 тысяч преступлений.

Как сообщил корреспонденту «Нового Региона» в УВД города, сократилось количество совершенных  убийств, фактов причинения тяжкого  вреда здоровью, в том числе  повлекших смерть потерпевшего, изнасилований. Снизилась острота проблемы разбойных  нападений, хулиганств. Остается положительной динамика снижения совершенных краж, в том числе квартирных, карманных и краж средств мобильной связи. На стадии подготовки и покушения предотвращено более 800 тяжких и особо тяжких посягательств. Общая раскрываемость преступлений увеличилась более чем на 10% (напомним, по итогам 1 квартала 2010 года этот показатель составлял 38,3%).

Кроме того, на 24% возросло число оконченных расследованием преступлений, на 20% снизилось количество приостановленных уголовных дел. В целом работа, органов внутренних дел Челябинска признана удовлетворительной.

Экологическая обстановка.

Наиболее загрязнен атмосферный воздух города формальдегидом. В среднем по городу средняя за месяц концентрация его превысила предельно допустимый уровень в 3 раза. На уровне предельно-допустимой концентрации загрязнен атмосферный воздух фторидом водорода. Среднемесячные концентрации взвешенных веществ, диоксида серы, оксида углерода, фенола, оксидов азота, аммиака в среднем по городу не превысили нормативных значений, но на отдельных постах зафиксированы средние за месяц концентрации, превышающие нормативные значения: взвешенных веществ в 1,3 раза (Ленинский район, улица Новороссийская, 8а пост №16, Металлургический р-н, улица Румянцева, пост №17, Калининский р-н, улица Горького, 79, пост №20), фторида водорода в 1,2 раза (Металлургический р-н, улица Румянцева, пост №17).

Максимальные из разовых концентрации, превышающие нормативные значения, зафиксированы в пробах на взвешенные вещества и фторид водорода.

Такимо образом, во втором параграфе мы провели исследование рынка недвижимости г. Челябинска. Провели анализ рынка недвижимости и сделали выводы о текущей конъюнктуре рынка недвижимости г. Челябинска и перспективах ее изменения.

Основная часть в  структуре предложения жилой недвижимости на вторичном рынке принадлежит одно- двух- и трехкомнатным квартирам, что в принципе и не удивительно, так как именно данный сектор рынка наиболее востребован. Металлургический район занимает последние места, как по предложению разного рода квартир, так и по стоимости 1м2 площади.  Хотя в данный момент в районе продолжается строительство большого количества жилой недвижимости, а с учетом удорожания земли в отдельных местах Металлургического района – он может покинуть последние места по многим показателям.

Выделили факторы, определяющие величину спроса, предложения  и цен на рынке недвижимости. Дали количественную характеристику выделенным факторам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ  КВАРТИРЫ

 

3.1 Описание объекта  и оформление купли-продажи

 

Оцениваемое жилое помещение  расположено на втором этаже десятиэтажного панельного дома постройки 2006 года, в  этот же год он был сдан в эксплуатацию.

В строительном отношении  дом, в котором находится данная квартира характеризуется следующими показателями: наличие чердака, подвала, лифта, отопление лестничных площадок, наличие домофона.

Оцениваемая квартира характеризуется  следующими показателями: наличие трех лоджий, раздельный санузел. Общая площадь  – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2, подсобная площадь – 35,7 м2.

Для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметь следующие  документы:

1. План жилого помещения  и документ, содержащий описание  жилого помещения, - технический  паспорт.

Для получения таких  документов собственнику жилого помещения (продавцу) надо обратиться в территориальное  БТИ (Бюро технической инвентаризации). При себе собственник должен иметь  документ, удостоверяющий личность (паспорт  или иной документ), и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности на жилое помещение).

Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ.