Правовой  Центр «ЗАЩИТА»

Экономико-аналитический  отдел г. Новосибирск. 

Итоги

семинара  прошедшего  24 – 26 марта 2006 года в г. Новосибирске

  по проекту ЭЭР. 

Семинар по теме «Новый Жилищный кодекс и экономически эффективные формы управления многоквартирным домом» показал, что подавляющее большинство общественных активистов не знают сути нововведений Жилищного кодекса.

1. У  рядовых граждан нет ни малейшего  представления о грядущих реформах  управления в области управления  жильем.  Об их знаниях о  ЖК РФ тем более говорить не приходится.

2. Центральные,  региональные СМИ как будто  преднамеренно замалчивают принципиальные проблемы, связанные с  управлением гражданами своим жильем, которые начнутся с 1 января 2007 года.

3. На  местах, в муниципальных образованиях, власти (чиновники) уже давно определились, что для народа, лучшее управление их домом – это управляющие компании. Поэтому со стороны властей идет агрессивное лоббирование интересов управляющих компаний в сфере оказания коммунальных услуг и управления домами.

Почему  возникло такое лоббирование

• Многие управляющие компании учреждены чиновниками или их родственниками.
• Финансовые потоки за услуги ЖКХ в размере 50 % - 60 % от сегодняшних платежей граждан автоматически через РКЦ (расчетно-кассовые центры) уходят не понятно куда. А скорей всего на нужды чиновников. Поэтому властям не выгодно упускать шанс, еще больше укрепить за счет управляющих компаний стабильное пополнение своих личных доходов.
• Власти, при форме управления домом управляющими компаниями, не несут перед гражданами никакой ответственности за услуги ЖКХ.
• Властям проще всего отказать управляющей компании по долгам муниципалитетов за не проведение капремонтов жилья граждан.                                                                                                  

 

4. Другим важным фактором итогов семинара является детальное обсуждение  всех форм управления домом.

По  мнению экономистов, председателей  действующих ТСЖ, юристов и других участников семинара форма управления домом через ТСЖ является более приемлемой для граждан.

Главной причиной выбора в пользу управления домом через ТСЖ является высвобождение денежных поступлений за услуги ЖКХ до 50 %. До таких размеров можно снизить оплату за услуги ЖКХ. Есть также немало и других плюсов.

Но  для создания ТСЖ существует множество причин, как объективных, так и субъективных.

К объективной  основной причине создания ТСЖ нужно  отнести препятствие чиновников. Данные препятствия завуалированы, но они откровенно присутствуют.

К субъективным причинам нужно отнести пассивность наших граждан, экономическую и правовую их безграмотность.

Для всех участников семинара тема «Новый Жилищный кодекс и экономически эффективные  формы управления многоквартирными домами» предложена своевременно. Есть время, желание и возможность воспользоваться полученными знаниями.

В ходе семинара достигнуты цели:

• Получена независимая информация по трем формам управления домом;
• Выработаны пошаговые мероприятия по форме выбора управления домом;
• Выведена формула для расчета количества голосов на общем собрании собственников жилья;
• Разработан примерный бизнес-план ТСЖ и определена оптимальная форма налогообложения при ТСЖ;
• Обсужден примерный Устав ТСЖ; с целью устранения субъективных отрицательных сторон данной формы управления своим жильём.
• Произведены расчеты расходов на отопление мест общего пользования и расчеты расходов на освещение мест общего пользования.
• Разработана сравнительная таблица оплаты за услуги ЖКХ при различных формах управления домом.

Итогом  данного семинара для его участников было принято практически единодушное мнение о полезности и своевременности данного семинара. Основной целью  для себя, все участники семинара, поставили – объяснение гражданам по месту жительства необходимость принятия решений на собраниях по форме управления домом. А также информирование жильцов о том, как можно и нужно влиять сегодня на принятие решений, касающихся прав граждан, на сколько это экономически выгодно для граждан и как вынуждать власть делать  не так, как  хочет она, а как решили сами жильцы.

В работе семинара приняли участие 38 человек.

Руководитель  экономико-

       аналитического  отдела

          АНО ПЦ «Защита»

                              П.В. Гурьянов

 

Основные  тезисы выступления  юрисконсульта-Зориной  Н.А.

  по теме: «Плюсы  и минусы трех  форм управления  домами» 

Собственники квартир должны до 1 января 2007 г. выбрать один из 3-х способов управления:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо ЖСК или др. кооперативом.
3. управление управляющей компанией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается только на общем собрании собственников жилых помещений в этом доме.  

Плюсы и минусы 3-х форм управления.

• Все субсидии и льготы, полагающиеся определенным категориям граждан, при создании ТСЖ сохраняются в полном объеме.
• При передачи жилого фонда в собственность ТСЖ муниципалитет должен привести все передаваемые помещения в надлежащее состояние, отразив в актах техническое состояние жилого фонда.
• Прилегающие к дому ТСЖ земельные участки (ст.36 п.5 ЖК РФ) используются по усмотрению общего собрания ТСЖ вплоть до продажи.

 

Сравнительная таблица оплаты за услуги ЖКХ 

 

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 210-Ф3 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст.2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг, указанных организацией в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах – товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицами, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений  в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирном домом собственниками помещений».

Таким образом, система ТСЖ и управляющих  компаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Коммунальщики будут заключать договоры с домами и кварталами, а не с квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должником, отвечать путем от отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). Исключение составят только те дома, где люди выберут форму непосредственного управления. 

      ТСЖ (плюсы и минусы).

Плюсы:

1. жильцы сами, через Правление, распоряжаются своими деньгами;
2. можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию;
3. Правление можно переизбрать;
4. Можно заключить договор о пользовании земли вокруг дома.

Главный минус – расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех.  Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату дома по нормативу, а не складывать показатели  поквартирных счетчиков. Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое при желании тоже можно обанкротить – а здесь возникает опасность потери прав, связанных с собственностью на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.

     5) Правление представляет жильцам  ежемесячный отчет о расходовании  денежных средств, т. о. осуществляется контроль.