Принятие управленческих решений

ВВЕДЕНИЕ

 
            При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. 
            Само понятие "недвижимость" в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.                          Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. 
            Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и среди них наиважнейшая - проблема собственности. 
            При всех действиях с недвижимостью необходимо руководствоваться: 
1.Конституцией РФ. Официальный текст; 
2.Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2, 3; 
3.Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2; 
4.Земельный кодекс РФ; 
5.Жилищный кодекс РСФСР; 
6.Лесной кодекс РФ; 
7.Закон РФ "О недрах" (с изм. и доп. от 3 марта 1995г.); 
8.Градостроительный кодекс РФ; 
9.Водный кодекс РФ; 
10.Закон РФ "Об охране окружающей среды"; 
11.Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики"; 
12.Закон РСФСР "О плате на землю" от 11 октября 1991г. с изм. и доп. от 25 июля 2002г.; 
13.Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 
14.Основы лесного законодательства РФ; 
15.Федеральный закон "О сельскохозяйственной кооперации"; 
16.Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; 
17.Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"; 
18.Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"; 
19.Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 
20.А также Постановления Правительства РФ и различная справочная литература. 
            Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения. 
            Основные этапы выполнения курсовой работы: 
1.изучение специальной литературы; 
2.проведение расчетов; 
3.анализ результатов; 
4.оформление курсовой работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого  имущества входят физические объекты  с фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние  насаждения, здания, сооружения». В  данном определении понятия «недвижимая  вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что, вполне справедливо, поскольку все  они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным Законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые  связаны с землей так, что их перемещение  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (статья 1).

Здесь к объектам, относящимся к  недвижимости, добавлены жилые и  нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать  понятие недвижимости (недвижимого  имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с  ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и  права, связанные с собственностью на эти объекты.

1. Оценка недвижимости: общие определения

Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента  рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного  объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант — ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.

Из приведенных выше определений  следует: оценка недвижимости — это:

адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;

процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);

процесс, привязанный к определенному  моменту времени; чаше всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время — время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);

субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;

регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками — заказчиком и оценщиком;

процесс, развивающийся в складывающихся внешних условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечными результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций;

процесс, носящий достаточно сложный  расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.

2. Описание процесса оценки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура  последовательного решения проблем  с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения  окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости имущества  связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта и методическом обосновании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.п.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только конкретное значение стоимости,   но  и  некоторые  пределы  оцененной  стоимости  или даже  более  сложные аналитические зависимости.

Таким образом, процедура оценки включает в себя следующие этапы:

установление  количественных и качественных характеристик  объекта оценки;

описание  объекта, исследование состояния и  выделение особенностей;

изучение  документации на объект оценки, предоставленной  Заказчиком;

интервью  с представителем Заказчика;

анализ  рыночной информации (истории, текущей  конъюнктуры и тенденций);

выбор подходов к оценке стоимости;

анализ   возможных   вариантов   с   целью   нахождения   наилучшего   и   наиболее эффективного использования  объекта;

определение рыночно обоснованной величины арендной ставки для объекта;

составление письменного отчета об оценке рыночной арендной ставки (платы за пользование).

 

 

 

 

2. Классификация методов оценки

На основе анализа зарубежного  опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной  документации, а также в развитие выше изложенной унифицированной системы  базисов оценивания систематизируем  методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих четырех групп.

I. Нормативные методы.

II. Затратные методы. Методы балансовой стоимости. Методы восстановительной стоимости. Методы замещения.

III. Сравнительные (аналоговые) методы. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Метод сравнения.

Метод инвестиций.

IV. Доходные и другие (комбинированные) методы (использующие данные о будущих затратах и доходах).

Метод капитализации прибыли.

Метод приведенного чистого дохода.

Метод подрядчика.

Метод остатка.

Метод предпринимательской оценки.

 

1. Нормативные методы

Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Так, начиная с постановления Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма.

При использовании нормативных  схем местным органам власти могут  быть предоставлены различные специальные  регулирующие права, например:

при операциях купли-продажи земельных  участков (в том числе продажи  прав долгосрочной аренды городских  земель) на конкурсной основе — право  повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный  процент (например, 50%);