Принятие управленческих решений

Далее эта базовая безрисковая  ставка Y₀ увеличивается определенными компенсационными долями Y, соответствующими учитываемым рискам R и другим инвестиционным особенностям недвижимости, включая: низкую ликвидность, риски неэффективного управления, экологические и законодательные риски, аспекты, связанные с возмещением вложенных средств, и т.д.:

Y = Y₀ + ∑          {Y_r}, r = (1, R)⁶

Практика показывает, что при  подобном накоплении влияния учитываемых  R факторов исходное значение безрисковой ставки Y₀ может возрастать более чем вдвое. О реальных соотношениях таких ставок можно, в частности, судить, сравнивая данные о ставках капитализации для стран с различной степенью состояния экономики и развития рыночных механизмов, с различной социально-политической стабильностью.

 

2.4.2 Метод капитализации прибыли

В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) — на основе использования алгоритма  капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса  собственника. Отличительная же особенность МКП заключается в специфических способах определения стоимости аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника.

МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых  требуется специальное регулирование, например для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

Так, в МКП оценка стоимости аренды для объектов специального регулирования основывается на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивается как некоторая функция оборота минус расходы на закупки и некоторые другие затраты (кроме ренты).

Далее эту прибыль можно разделить  на две части:

1)  вознаграждение арендатору за  его предпринимательский риск;

2)  плата за недвижимость, т.е. собственно  искомая величина арендной платы.

Исходным в МКП является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов  платить.

Итак, мы видим, что размер прибыли, получаемой предпринимателем, непосредственно  влияет на его возможности платить  большую или меньшую арендную плату. Следовательно, на основе информации о прибыли и типе бизнеса с  помощью МКП можно получить достаточно реалистичную оценку возможной ставки арендной платы и капитализированную стоимость бизнеса. Причем, как отмечают специалисты, в ряде случаев результаты могут быть более достоверными, чем  при использовании прямого метода сравнения.

Сложность состоит в том, чтобы  на основе доступных оценщику бухгалтерских данных определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем и пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочтение при поиске необходимой информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого постоянно возрастают оборот и чистая прибыль.

Оценщик должен рассматривать отчетные данные критически, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т. п. Кроме того, цена фирмы (и прибыль) во многом может зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов.

 

2.4.3  Метод приведенного чистого дохода

Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием  метода капитализации прибыли (МКП).

Характерным для МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным фактором МПЧД является работа с данными как о доходах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике.

Таким образом, применяя МПЧД, нужно  иметь значительные объемы информации прогнозного характера, в том числе:

прогноз развития экономической ситуации (системы  налогов и отчислений, изменений  в структуре цен, инфляции, положения  на рынках, условий кредитования и  др.);

намечаемую  программу инвестиций в развитие предприятия.

Сущность  МПЧД состоит в том, что потоки доходов и расходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмов дисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это, как правило, время проведения аналитического расчета или ожидаемое время начала бизнес-проекта.

Рассмотрим  более детально содержание МПЧД.

Методологический подход к оценке объекта основывается на описании и  сравнительном анализе затрат и  поступлений, связанных с деятельностью  данного предприятия или операциями с ним, такими, как приобретение и использование, развитие, реконструкция и т.д. Таким образом, временной период достаточно продолжителен.

Оценка объекта по методу МПЧД существенно  зависит от того, каким образом  предполагается использовать оцениваемый  объект.

В основе МПЧД лежит информационная технология формирования финансовых потоков  во времени (cash flow). МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития.

Финансовый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких, как кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и дотации, иностранные инвестиции.

Аналогичным образом для периода  использования оцениваемого объекта  формируются:

финансовые  потребности предприятия, связанные  с обеспечением его функционирования и возможным развитием;

поступления от реализации продукции и/или самого объекта; распределение поступающих  средств в соответствии с правилами  финансово-распределительной системы  и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.

Для финансовой сбалансированности необходимо, чтобы поток поступлений финансовых средств опережал поток потребностей. Если обнаруживается несбалансированность, то необходимо перепланировать финансовые потоки.

Экономический аспект анализа и оценки предполагает соизмерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности. В качестве сравнительных оценок экономической эффективности обычно используются следующие критерии:

чистая  приведенная стоимость, чистый приведенный  доход (это, как правило, важнейший  показатель эффективности — отсюда название МПЧД);

внутренняя  норма рентабельности;

срок  окупаемости;

коэффициенты  прибыльности и рентабельности.

Экономический анализ проводится как  по проекту в целом, так и с позиции инвестора, бюджета и других возможных участников проекта. Например, экономическая оценка с позиции инвестора определяется на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряжении при использовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть уменьшены за счет привлеченных средств; однако при этом уменьшаются и поступления в соответствии с взятыми им финансовыми обязательствами. Таким образом, экономическая оценка с позиции инвестора зависит не только от объекта и программы его развития, но и от выбора инвестором источников финансирования.

В заключение подчеркнем ведущую роль рассмотренного метода в известных  схемах финансово-экономического анализа  эффективности инвестиционных проектов, при анализе развития и функционирования предприятий.

 

 

2.4.4 Метод подрядчика

Метод подрядчика (МП) используется для  оценки объектов собственности, для  которых отсутствует информация о рыночных продажах, например, в  силу особых, уникальных свойств объектов.

Этим методом оценивают такие  объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа, жилые дома, объекты сферы образования, а  также большие промышленные комплексы.

В МП стоимость оцениваемого объекта  как некоего неординарного комплекса  считается складывающейся из стоимости  земли и стоимости зданий, скорректированных  с учетом их износа. Таким образом, МП — комбинированный метод.

Базовый алгоритм МП можно трактовать как уменьшенную с учетом износа восстановительную стоимость зданий с добавлением стоимости земли. При этом последнюю обычно оценивают  по аналогам или через ближайший  вариант ее альтернативного использования.

Итак, МП работает в ситуации, когда  нет информации о продажах и аренде, единого объекта, когда нет рынка. Укажем на ряд дополнительных ситуаций, когда возможно применить метод  подрядчика.

1.  Существуют объекты собственности,  которые редко меняют владельцев, а если даже и меняют, то  эти объекты могут быть лишь  небольшой частью всей сделки, поэтому информация о цене  такой полной сделки почти  бесполезна.

2.  Часто собственность выставляют  на продажу, когда она более  не может служить в прежнем  своем качестве и должна быть  преобразована, приспособлена к  новому использованию. Это, например, попавшие в названную ситуацию  старые здания школ, церквей и  вокзалов, аэропорты, библиотеки  и другие уникальные объекты.  Может возникнуть вопрос, например, о преобразовании здания вокзала  в выставочный зал. В названных  ситуациях для нового использования нужны капиталовложения, а оценка собственности в ее прежнем виде, пожалуй, и не столь необходима.

3. Бывают случаи, когда требуется  оценка здания без намерения осуществить сделку на рынке. И здесь может быть полезен метод подрядчика. По сути, МП работает здесь как метод затрат. Затраты владельца как восстановительная стоимость добавляются к стоимости земли.

 

2.4.5 Метод остатка

Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом  развития, т.е. тогда, когда земля  не может быть оценена методами сравнения  из-за индивидуальной природы каждого  варианта развития, а также в связи  с действием других факторов влияния, как, например, градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового  разрешения.

Рассмотрим суть метода остатка. В  основе МО лежит достаточно простое  уравнение:

А = (В+ С+ D),          [⁷]

где А — оценочная стоимость завершенного развитием (вновь построенного, реконструированного и т.п.) объекта;

В — стоимость развития (проектирования, строительства, реконструкции и т.д.), но без затрат на приобретение земельного участка;

С — приемлемый для девелопера (застройщика) доход, получаемый в результате реализации проекта развития;

D — затраты на приобретение земельного участка (покупку в собственность или права долгосрочной аренды).

Из  уравнения [1] следует, что для стадии подготовки инвестиционного проекта или иного мероприятия, связанного с предстоящим развитием данной недвижимости, каждое из слагаемых уравнения является своеобразной моделью, в том числе:

А — моделью будущей рыночной цены объекта после завершения работ по его развитию (строительству, реконструкции и т.п.). Здесь моделируют и соответственно варьируют возможные технико-экономические показатели будущего использования объекта: рыночную продажу, передачу в аренду и т.д. Отметим, что значения отдельных параметров использования объекта (например, ставки арендной платы), а также сама оценка объекта в целом могут определяться другим, "не этой модели" классом методов оценивания, например, сравнительным методом, по данным объектов-аналогов;

В — моделью затрат на развитие объекта; здесь моделируют и соответственно варьируют такие компоненты затрат при реализации инвестиционных проектов, как:

снос  строений (в том числе объектов незавершенного строительства) и подготовка территории (в том числе инфраструктурное обеспечение),

проектно-изыскательские работы, строительно-монтажные работы, затраты на поставки оборудования,

управленческие  и другие сопутствующие развитию расходы (в том числе на консультирование, оценивание, маркетинг, правовое обслуживание и др.),

оплата  процентов за полученные кредиты  и др. Отметим, что здесь также  возможно использовать и сравнительные  подходы для получения отдельных  данных по затратам на развитие из информации об объектах и проектах-аналогах;

С — моделью приемлемой доходности (или рентабельности) предпринятой девелопером (застройщиком) активности; модель отражает меру риска проекта развития данной недвижимости в данном месте и при конкретных социально-экономических условиях, например: от значения ожидаемой рентабельности в 15—20% — при стабильных условиях до 50% и более — в условиях повышенного риска;

D — моделью предполагаемой цены на земельный участок (при приобретении в собственность или приобретении прав долгосрочной аренды); эта оценка в ряде случаев может, в свою очередь, определяться некоторыми фиксированными нормативами или методами сравнения — по известным прецедентам продаж.

Из  соотношений уравнения [1] следуют  три варианта его практического использования.

1. Оценка максимальной суммы, которую инвестор готов затратить на приобретение земельного участка. Это наиболее распространенный способ использования метода остатка. Для его успешного применения необходима информация о приемлемой доходности С для данного инвестора в данных условиях и о затратах на развитие проекта: