Принятие управленческих решений

D = А - (В + С).         [2]

2. Оценка ожидаемых доходов предпринятого  девелопером делового проекта  при условии известных ему затрат на приобретение земельного участка и сооружение объекта:

C = A - (B+D).          [3]

3. Оценка допустимых затрат на  развитие (новое строительство, расширение, реконструкцию и т.п.) объекта при условии известных затрат на землю и приемлемой для инвестора доходности инициируемого им бизнес-проекта:

B = A - (C+D).          [4]

 

 

2.4.6  Метод предпринимательской оценки

Метод предпринимательской оценки (МПО) по своей природе является комбинированным, т.к. в его основе изначально заложены три оценки:

оценка  по методу восстановительной стоимости (МВС), оценка по методу приведенного чистого  дохода (МПЧД), оценка стоимости распродажи (СР), определяемая по рыночным или нормативным  методам.

В упрощенном виде алгоритм МПО заключается  в следующем:

1) определяется максимальное значение  стоимостной оценки объекта из  результатов, получаемых при альтернативном  применении следующей пары методов:  приведенного чистого дохода  и стоимости распродажи: max {ПЧД, РС}. Другими словами, предприниматель определяет для себя наибольший из предполагаемых к получению доходов: либо при попытках развить в будущем коммерческую деятельность объекта (и это будет приведенный чистый доход), либо при простой распродаже средств, например в соответствии с правилами ликвидации объекта;

2)  полученная максимальная оценка  дохода сравнивается с затратами на воссоздание подобного объекта, вычисляемыми, например, методами восстановительной стоимости или замещения. Другими словами, предприниматель оценивает, а не лучше ли, не экономнее ли построить такой же объект заново и, таким образом, не связывать себя заботами о старом объекте;

3)  итоговая предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальное значение от таких сравнений, как

 

min {PC, ВС}

или

min {ПЧД, ВС}.⁸

В результате общая формула метода предпринимательской оценки может  быть представлена в следующем виде:

ПО = min {ВС, max (ПЧД, PC)}

Таким образом, видно, что в данном методе комбинируются различные  классы методов, сочетаются затратный  подход и подход с расчетами уже  упоминавшихся выше показателей  экономического эффекта.

 

Заключение

В итоге мы видим, насколько  разнообразны методы оценки недвижимости и насколько сложен этот процесс. Ведь столько нужно учесть! Оценочная  деятельность один из наиболее важных видов деятельности на современном  рынке, пренебрегать знанием о сущности которого нецелесообразно. Разобрав соответствующие  методы, мы получи представление и  о рынке недвижимости в целом.

Владение имуществом оказывает  всестороннее полезное материальное и  духовное воздействие на граждан: 
- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещим, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал; 
- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств; 
- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах; 
- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости. 
           Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д. 
Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционального комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость. 
Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем. 
            Существует также понятие стоимости замещения, где стоимость предприятия эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента. 
            Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия экономических или управленческих решений. 
            К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный. 
           Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов, относительно недавно проданных на рынке. 
В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. 
           Основа доходного метода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, Нои время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

 
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Оценка недвижимости и бизнеса, Федотова М.А., Уткин Э.А., 2000
2. Методы оценки и прогнозирования развития сферы недвижимости в строительстве, Рахман И.А., 2001
3. Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

        4.Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, 2002;

        5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004

        6. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 2000

        7. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. - СПБ.: Питер, 2000;

8. Тепман Л.Н.  Оценка недвижимости. Под ред.  профессора Швандара    В.А. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002; 
 

¹ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

² Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

³ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

⁴ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

⁵ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

⁶ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

⁷ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

⁸ Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003