Принятие управленческих решений

В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как  это имело место ранее —  при рассмотрении МВС и МЗ) диктует  необходимость выполнения действий:

нахождение  современного (построенного недавно) объекта-аналога,

получение информации о сметной стоимости  объекта-аналога,

перенос результатов на оцениваемый объект,

проведение (при определенных различиях с  объектом-аналогом) корректировочных процедур.

МВСА целесообразно применять  при работе с функционально и  архитектурно ординарными объектами  строительства — школьными зданиями, типовым жилищным строительством и  т.п. При наличии непринципиально  отличающихся свойств оцениваемых  объектов их аналоги и оценки подбираются  и корректируются с учетом таких  отличий.

В заключение, говоря об учете старения объектов оценки, обратим внимание на распространенный прием совмещения линейной модели износа с нормативным определением исходной стоимости восстанавливаемых или замещаемых объектов, например, с использованием укрупненных строительных нормативов стоимости соответственно для 1 кв. м жилья, 1 куб. м складских помещений и т.д. (заметим при этом, что укрупненные строительные нормативы — это одновременно и некоторая обобщающая аналоговая информация по множеству аналогичных объектов в аналогичном строительном производстве). Первоначально с помощью укрупненных строительных норм B_s рассчитывают некоторую усредненную восстановительную стоимость вновь возведенного объекта (например, при площади объекта S это будет величина, равная S * В_s), и далее корректируют эту оценку пропорционально мере износа, например указанными выше способами:

C_vat = S * B_s (T – t) / T⁴

 

2.3.1 Метод сравнения

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся  ценовой информации о ранее проведенных  таких же сделках с объектами  недвижимости, подобными тому, что  предназначен для оценивания, и в  подобных условиях.

Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность  и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

Сложность состоит в том, что  чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

Выход из этой ситуации недостаточности  аналоговой информации часто связывают  с расширением, своеобразным "загрублением" поля поиска, включением в число  сравниваемых нескольких отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками  оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с  использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда  определение искомой аналоговой оценки С_cm будет определяться произведением полученной из баз данных стоимостной оценки аналога C_cdb на корректирующий множитель k_i (или иную обоснованную форму комбинации множителей I(k_i)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога:

C_cm = C_cdb * I(k_i).⁵

В принципе возможная сфера использования  МС достаточно обширна. Метод сравнения  можно использовать как для оценки земли и строений, так и для  оценки величины арендной платы, выплачиваемой  арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для  оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых  и офисных помещений, складских  и малых производственных объектов.

Итак, идея метода сравнения состоит  в том, чтобы на секторах рынка  недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для  оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для  каждой из которых можно (по крайней  мере, легче) найти аналог.

Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м).

 

 

2.3.2 Метод инвестиций

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств  метода сравнения. МИ применяется в  ситуациях, когда необходимо оценить  стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным  нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием  собственника в недвижимость.

Отсюда и название метода.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

Принципиальным в МИ является то, что названный доход на капитал  в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно  получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.

Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего  для оперативной оценки инвестирования в недвижимость. В более общих  сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических  и финансовых средств (когда, например, используют методы типа cash flow).

Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит  в капитализации текущей величины арендной платы (более точно —  в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

При определении значения этого  показателя учитываются последние  сделки с аналогичными объектами. Такой  совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов  по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

Далее оценка стоимости объекта  недвижимости определяется как результат  деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации  прибыли.

Таким образом, центральные вопросы  метода инвестиций заключаются в  необходимости:

1) вычислить чистую прибыль владельца,  например по совокупности получаемых  им арендных платежей;

2) найти достоверную информацию  о показателе доходности, ориентируясь  на сделки-аналоги.

Обратим также внимание, что метод  инвестиций является как бы граничным, носящим в себе признаки двух смежных  групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих информацию о прибыли.

 

 

 

 

4. Доходные  и другие (комбинированные) методы

Содержание данного раздела  составляют методы, в основе которых  лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей  прибыли) при коммерческом использовании  оцениваемого объекта и использование  алгоритма капитализации этой прибыли.

Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным  использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов  — нормативных, затратных и сравнения.

Следует обратить внимание на главные  компоненты доходных методов:

алгоритм  капитализации дохода (идея которого уже была упомянута при рассмотрении метода инвестиций); суть алгоритма  капитализации заключается в  вычислении величины текущей стоимости  ожидаемых в будущем выгод (чистого  дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью;

собственно  показатель доходности данного бизнеса  недвижимости — ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем  прибыли и вычисляется искомая  стоимостная оценка.

 

2.4.1 Показатель доходности (ставка капитализации)

1. Наилучшим источником для определения  показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPI_i и ценах SP_i на i-е реализованные объекты недвижимости. Эта информация должна быть доступной (т.е. реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов i, т.е., по крайней мере, нескольких адекватных продаж). Тогда статистическая обработка совокупности данных от деления (NPI_i / SP_i) будет соответствовать искомому значению показателя доходности Y (yield). Это, в частности, может быть прямое или взвешенное усреднение результатов деления, а информация о продажах может быть скорректирована для учета определенных несоответствий объектов недвижимости, например:

Y = ∑[NPI_i * C_i / SP_i] / Q,

где Y — искомое значение показателя доходности;

∑ — знак суммирования по индексу i;

i — прецедент рыночной реализации, i = (1, Q);

Q — количество известных прецедентов рыночных продаж;

С. — коэффициенты приведения данных к адекватным условиям.

Или

Y = ∑{A(i) [NPI_i / SP_i]}

где А_i — коэффициент значимости информации по i-му объекту,

∑{A} = 1

Рассмотрим содержание понятия "чистый операционный доход". В приведенных  формулах чистый операционный доход  означает ожидаемый совокупный годовой  доход от пользования данным объектом недвижимости за вычетом всех операционных расходов данного года (но без затрат на обслуживание возможных долгов и  амортизационных начислений).

Ожидаемые доходы могут, например, складываться от сдачи объекта в аренду и  при других формах возмездного пользования  объектом и его частями.

Операционные расходы могут  включать обширную гамму регулярных текущих затрат, например:

оплату  коммунальных услуг и энергообеспечения;

эксплуатационные  расходы по строительному содержанию здания и помещений;

расходы на содержание земельного участка и  стоянку для автотранспорта;

расходы на уборку и вывоз мусора;

расходы на управление, консультационные услуги, заработную плату персонала;

налоговые платежи;

платежи по обязательному страхованию;

резервирование  средств и т.д.

Заметим при этом, что, как уже  упоминалось, многие из перечисленных  статей расходов могут быть учтены в условиях арендного договора, т.е. существуют некие традиции разделения операционных расходов между собственником и арендатором. Тогда в ряде случаев арендная плата может отражать своеобразный "нетто-доход" собственника, а его операционные расходы будут связаны лишь с упущенной выгодой от неполной сдачи в аренду помещений объекта и потерь из-за неаккуратных арендных платежей.

2. Другим возможным способом  вычисления показателя доходности  являются экспертные подходы,  например аддитивная (кумулятивная, поэтапная) схема определения  искомой ставки начиная с ее  некоторого базового значения. В  качестве такой базовой ставки, как правило, берегся минимальная,  наименее рискованная ставка  процента по наиболее надежным  ценным бумагам, например по  долгосрочным правительственным  обязательствам. Отметим, что для  стабильных развитых рыночных  экономик, говоря о процентах  по долгосрочным правительственным  обязательствам, принимают их в  качестве базовых безрисковых  ставок. В условиях российских  реформ и сложного переходного  периода к этой категории количественных  оценок минимально рискованных  ставок имеет смысл относить ставку рефинансирования Центрального банка, ставки вкладов наиболее надежных банков и т.п. В известном плане, такие базовые ставки играют роль границы эффективной инвестиционной альтернативы вложениям средств в приносящую доход недвижимость.