Анализ ринку готельних послуг

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

ДВНЗ «КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ імені ВАДИМА ГЕТЬМАНА»

Центр магістерської підготовки

Аналітична справка готельного ринку

з дисципліни

"Маркетинг"

Київ КНЕУ 2012

Общая характеристика Загальна характеристика

Формирование рынка гостиничной недвижимости в Украине началось в первой половине 2000-х годов. Формування ринку готельної нерухомості в Україну почалося в першій половині 2000-х років. Первоначально, основное внимание, как местных, так и иностранных инвесторов было направлено на освоение гостиничного рынка Киева. Спочатку, основна увага, як місцевих, так і іноземних інвесторів було направлено на освоєння готельного ринку Києва. Постепенно, по мере развития Украины, интерес девелоперов начал смещаться и в сторону региональных городов, в первую очередь, крупных деловых центров страны (с населением около 1 млн. человек), таких как Харьков, Донецк, Днепропетровск, Запорожье, Львов и др., а также курортных зон Украины – АР Крым, Карпаты, Одесса. Поступово, у міру розвитку Україна, інтерес девелоперів почав зміщуватися і в бік регіональних міст, в першу чергу, великих ділових центрів країни (з населенням близько 1 млн. осіб), таких як Харків, Донецьк, Дніпропетровськ, Запоріжжя, Львів та ін, а також курортних зон Україна - АР Крим, Карпати, Одеса.

В последние несколько лет докризисного периода (до второго полугодия 2008 года) рынок гостиничной недвижимости Украины характеризовался наиболее активными темпами развития, о чем свидетельствовал рост числа качественных объектов, расширение границ освоения национального рынка, экспансия международных гостиничных операторов, а также появление и расширение национальных сетей и операторов. В останні кілька років докризового періоду (до другого півріччя 2008 року) ринок готельної нерухомості України характеризувався найбільш активними темпами розвитку, про що свідчив зростання числа якісних об'єктів, розширення меж освоєння національного ринку, експансія міжнародних готельних операторів, а також поява і розширення національних мереж і операторів. В докризисный период рынок гостиничной недвижимости Украины считался одним из наиболее перспективных среди рынков Восточной Европы и стран СНГ. У докризовий період ринок готельної нерухомості Україна вважався одним з найбільш перспективних серед ринків Східної Європи та країн СНД.

Начиная со второй половины 2008 года в результате влияния мирового финансового кризиса, ужесточения монетарной политики в стране, ухудшения общей политической и экономической ситуаций наблюдался значительный спад деловой активности и сокращение объемов туристических потоков, под влиянием чего развитие рынка гостиничной недвижимости Украины существенно замедлилось, а в региональных городах, и вовсе, прекратилось. Починаючи з другої половини 2008 року в результаті впливу світової фінансової кризи, посилення монетарної політики в країні, погіршення загальної політичної та економічної ситуацій спостерігався значний спад ділової активності і зменшення обсягів туристичних потоків, під впливом чого розвиток ринку готельної нерухомості України істотно сповільнилося, а в регіональних містах, і зовсім, припинилося.

Мировой финансовый кризис внес следующие коррективы: Світова фінансова криза внесла наступні корективи:  

► ►        резкое повышение уровня вакантности, особенно, в гостиницах высокого ценового сегмента, різке підвищення рівня вакантності, особливо, в готелях високого цінового сегмента,

► ►        изменение структуры спроса на услуги размещения (повысился спрос на бюджетные гостиницы и отели средней категории, в противопоставление к ранее предпочтительным гостиницам высокого ценового сегмента), зміна структури попиту на послуги розміщення (підвищився попит на бюджетні готелі та мотелі середньої категорії, в протиставлення до раніше кращим готелям високого цінового сегмента),

► ►        приостановка реализации большинства проектов гостиничной недвижимости и перенос сроков ввода в эксплуатацию на неопределенный период. призупинення реалізації більшості проектів готельної нерухомості та перенесення термінів введення в експлуатацію на невизначений період.

Данные негативные явления были заметны до конца 2009 года. Дані негативні явища були помітні до кінця 2009 року. С начала 2010 года, в результате улучшения общей экономической ситуации в стране, постепенного возобновления деловой активности, а также увеличения объемов туристических потоков, на рынке гостиничной недвижимости страны наблюдается постепенное возобновление положительных признаков успешного развития. З початку 2010 року, в результаті поліпшення загальної економічної ситуації в країні, поступового відновлення ділової активності, а також збільшення обсягів туристичних потоків, на ринку готельної нерухомості країни спостерігається поступове відновлення позитивних ознак успішного розвитку. Благоприятным фактором для указанных положительных тенденций является общий невысокий уровень развития гостиничного рынка Украины и его значительный потенциал для дальнейшей экспансии. Сприятливим фактором для зазначених позитивних тенденцій є загальний невисокий рівень розвитку готельного ринку України та його значний потенціал для подальшої експансії.

Значительное влияние на активное развитие сегмента гостиничной недвижимости также оказывает предстоящий чемпионат Европы по футболу в 2012 году, по требованиям организаторов которого, города, которые принимают данный чемпионат (Киев, Харьков, Донецк, Львов) должны быть обеспечены определенным количеством гостиничных номеров различных категорий. Значний вплив на активний розвиток сегмента готельної нерухомості також надає майбутній чемпіонат Європи з футболу в 2012 році, за вимогами організаторів якого, міста, які приймають даний чемпіонат (Київ, Харків, Донецьк, Львів) повинні бути забезпечені певною кількістю готельних номерів різних категорій. Однако принимающие города пока не соответствуют заявленным требованиям. Однак приймаючі міста поки що не відповідають заявленим вимогам.

В целом, на данный момент среди основных типов гостиничных объектов, представленных на рынке Киева и Украины, можно выделить: В цілому, на даний момент серед основних типів готельних об'єктів, представлених на ринку Києва та України, можна виділити:

► ►        гостиницы : готелі:

► ►      гостиницы под международным управлением, готелі під міжнародним управлінням,

► ►      гостиницы под местным управлением, готелі під місцевим управлінням,

► ►        сервисные апартаменты, сервісні апартаменти,

► ►        мотели. мотелі.

Помимо гостиниц под международным и местным управлениями, на рынке Киева также представлены сервисные апартаменты. Крім готелів під міжнародним та місцевим управліннями, на ринку Києва також представлені сервісні апартаменти. Данные объекты недвижимости ориентированы на средне- и долгосрочное проживание. Дані об'єкти нерухомості орієнтовані на середньо-та довгострокове проживання. Спрос на них формируют, как правило, бизнесмены, приезжающие в длительные командировки, и иностранные сотрудники, временно работающие в Украине. Попит на них формують, як правило, бізнесмени, які приїжджають у тривалі відрядження, і іноземні співробітники, які тимчасово працюють в Україні. В связи со спецификой спроса, как правило, такой тип гостиничных У зв'язку зі специфікою попиту, як правило, такий тип готельних объектов выполнен в формате жилых апартаментов высокого класса и включают в себя кухню, гостиную, спальню, рабочее пространство, а также широкий перечень необходимых дополнительных сервисов (уборка, химчистка, охрана, общие зоны для встреч и отдыха, коммунальные услуги). об'єктів виконаний у форматі житлових апартаментів високого класу і включають в себе кухню, вітальню, спальню, робочий простір, а також широкий перелік необхідних додаткових сервісів (прибирання, хімчистка, охорона, загальні зони для зустрічей і відпочинку, комунальні послуги). Сервисные апартаменты находятся под единым управлением компании-оператора, позволяющим увеличить качество и уровень обслуживания клиентов, что значительно отличает их от жилых апартаментов, которые просто сдаются в аренду в городе. Сервісні апартаменти знаходяться під єдиним управлінням компанії-оператора, що дозволяє збільшити якість і рівень обслуговування клієнтів, що значно відрізняє їх від житлових апартаментів, які просто здаються в оренду в місті. За счет ориентированности на длительное проживание, в данном сегменте номера стоят дешевле, чем в гостиницах, и зависят от сроков проживания (чем дольше, тем меньше стоимость). За рахунок орієнтованості на довготривале проживання, в даному сегменті номери коштують дешевше, ніж у готелях, і залежать від термінів проживання (чим довше, тим менше вартість).

Кроме того, в последние годы в Украине начал развиваться рынок мотелей. Крім того, в останні роки в Україні почав розвиватися ринок мотелів. Однако формат украинских мотелей значительно отличается от принятого в международной практике. Однак формат українських мотелів значно відрізняється від прийнятого у міжнародній практиці. На сегодняшний день, в Украине к данной категории, как правило, относят небольшие гостиницы (мини-отели), с номерным фондом, не превышающим 20 номеров, и включающим в себя различные категории номеров (от стандарта до улучшенных и люксов). На сьогоднішній день, в Україну до даної категорії, як правило, відносять невеликі готелі (міні-готелі), з номерним фондом, не перевищує 20 номерів, і включає в себе різні категорії номерів (від стандарту до поліпшених і люксів). Они предлагают постояльцам определенный спектр гостиничных услуг: рестораны, конференц-залы, и др., что в корне противоречит международной практике, согласно которой в мотелях должны быть номера одной категории, и дополнительные сервисы и услуги в них не предусмотрены. Вони пропонують постояльцям певний спектр готельних послуг: ресторани, конференц-зали, тощо, що в корені суперечить міжнародній практиці, згідно з якою в мотелях повинні бути номери однієї категорії, і додаткові сервіси та послуги в них не передбачені. Также, в Украине достаточно часто, к категории мотелей относят объекты недвижимости, которые располагаются в пределах города, а не за городом, вдоль автострад. Також, в Україні досить часто, до категорії мотелів відносять об'єкти нерухомості, які розташовуються в межах міста, а не за містом, уздовж автострад.

Предложение Пропозиція

В первом полугодии 2011 года количество объектов гостиничной недвижимости на столичном рынке не изменилось, ввод в эксплуатацию новых объектов не был зафиксирован. У першому півріччі 2011 року кількість об'єктів готельної нерухомості на столичному ринку не змінилося, введення в експлуатацію нових об'єктів не був зафіксований.

В 2010 году в Киеве был введен в эксплуатацию только один отель – Royal City Hotel, (гостиничный оператор Royal У 2010 році в Києві було введено в експлуатацію лише один готель - Royal City Hotel, (готельний оператор Royal Hotels Hotels and and Spa Spa Resorts ). Resorts). В целом, ранее на 2010 год планировалось к вводу более 5 объектов гостиничной недвижимости, но в результате замедления темпов их строительства, сроки реализации данных проектов были перенесены. В цілому, раніше на 2010 рік планувалося до введення більш 5 об'єктів готельної нерухомості, але в результаті уповільнення темпів їх будівництва, терміни реалізації даних проектів були перенесені.

По количеству введенных объектов, самым успешным для гостиничной индустрии был 2009 год, несмотря на то, что последствия мирового финансового кризиса были наиболее ощутимы, в 2009 году, рынок столицы пополнился тремя объектами гостиничной недвижимости, а именно пятизвездочной гостиницей InterContinental, бутик-отелем City Park Hotel Kiev, а также арт-гостиницей Баккара. За кількістю введених об'єктів, найуспішнішим для готельної індустрії був 2009 рік, незважаючи на те, що наслідки світової фінансової кризи були найбільш відчутні, в 2009 році, ринок столиці поповнився трьома об'єктами готельної нерухомості, а саме п'ятизірковим готелем InterContinental, бутік-готелем City Park Hotel Kiev, а також арт-готелем Баккара. Таким образом, новое предложение суммарно составило более 500 гостиничных номеров, что является наивысшим показателем за последние несколько лет. Таким чином, нова пропозиція сумарно склало більше 500 готельних номерів, що є найвищим показником за останні кілька років.

Объекты гостиничной недвижимости, введенные в эксплуатацию за 2009-2010 годы, Киев Об'єкти готельної нерухомості, введені в експлуатацію за 2009-2010 роки, Київ