Анализ ринку готельних послуг

Источник: анализ рынка «Эрнст энд Янг»

Кроме того, в Украине к апарт-отелям зачастую причисляют такие объекты, как: Крім того, в Україну до апарт-готелів найчастіше зараховують такі об'єкти, як:

► ►        в Киеве – отель «Атташе» с номерным фондом в 20 апартаментов и «TISO» – 19 апартаментов, под управлением компании «Украинский Отель-Сервис», в Києві - готель «Аташе» з номерним фондом в 20 апартаментів і «TISO» - 19 апартаментів, під управлінням компанії «Український Готель-Сервіс»,

► ►        в региональных городах – «Аркада», в Одессе, «Respect Hall», поселок Кореиз, АР Крым, «Шале Грааль» в Трускавце и др. в регіональних містах - «Аркада», в Одесі, «Respect Hall», селище Кореїз, АР Крим, «Шале Грааль» у Трускавці та ін

Однако к профессиональным сервисным апартаментам данные объекты отнести нельзя, так как они не соответствуют основным требованиям к объектам данной категории (неполный перечень услуг, отсутствие кухни, низкий уровень внутреннего оснащения апартаментов и др.). Однак до професійних сервісних апартаментів дані об'єкти віднести не можна, так як вони не відповідають основним вимогам до об'єктів даної категорії (неповний перелік послуг, відсутність кухні, низький рівень внутрішнього оснащення апартаментів та ін.)

Таким образом, на данный момент рынок сервисных апартаментов в Украине находится на начальной стадии развития. Таким чином, на даний момент ринок сервісних апартаментів в Україні знаходиться на початковій стадії розвитку. В докризисный период, ряд международных операторов, таких как, Residence У докризовий період, ряд міжнародних операторів, таких як, Residence Inn ( Marriott ), Staybridge Inn (Marriott), Staybridge Suites ( InterContinental Suites (InterContinental Hotel Hotel Group ), MaMaison ( Orco Group), MaMaison (Orco Property Property Group ), Homewood Group), Homewood Suites ( Hilton ) выражали интерес к открытию сервисных апартаментов в Украине. Suites (Hilton) висловлювали інтерес до відкриття сервісних апартаментів в Україну. Однако, на данный момент, практические действия по открытию новых объектов в данном сегменте в Украине не прослеживаются. Однак, на даний момент, практичні дії по відкриттю нових об'єктів в даному сегменті в Україну не простежуються. Вероятнее всего, в ближайшее время новые сервисные апартаменты на рынке Украины не появятся, поскольку на данный момент основное внимание уделяется развитию гостиниц, особенно в преддверии Евро-2012. Найімовірніше, найближчим часом нові сервісні апартаменти на ринку України не з'являться, оскільки на даний момент основну увагу приділяється розвитку готелів, особливо напередодні Євро-2012.

Что касается сегмента мотелей, то в Украине, объектов недвижимости под этим названием достаточно большое количество, порядка 150-200 объектов. Що стосується сегмента мотелів, то в Україну, об'єктів нерухомості під цією назвою достатньо велика кількість, близько 150-200 об'єктів. Однако согласно общепринятой классификации, большая часть таких объектов является скорее мини-гостиницами, доля же стандартных, соответствующих изначальной концепции мотелей, как таковых, незначительна. Однак відповідно до загальноприйнятої класифікації, велика частина таких об'єктів є скоріше міні-готелями, частка ж стандартних, відповідних початкової концепції мотелів, як таких, незначна.

В международной практике к мотелям предъявляются минимальные требования, основная цель возведения классического мотеля – «предоставление места для ночлега». У міжнародній практиці до мотелям пред'являються мінімальні вимоги, основна мета зведення класичного мотелю - «надання місця для ночівлі». Данный фактор и является основной отличительной чертой стандартного мотеля от тех, которые, в большинстве своем, существуют в Украине (с использованием высококачественных материалов для отделки, с разбивкой номеров по категориям, наличием дополнительных услуг). Даний фактор і є основною відмінною рисою стандартного мотелю від тих, які, в більшості своїй, існують в Україні (з використанням високоякісних матеріалів для обробки, з розбивкою номерів за категоріями, наявністю додаткових послуг).

Объекты недвижимости, которые с наибольшей степенью соответствуют понятию мотели на территории Украины, преимущественно, расположены в курортных зонах страны, в первую очередь в Западном регионе, в том числе в Карпатах, АР Крым, Одесской области. Об'єкти нерухомості, які з найбільшим ступенем відповідають поняттю мотелі на території Україні, переважно, розташовані в курортних зонах країни, в першу чергу в Західному регіоні, в тому числі в Карпатах, АР Крим, Одеській області. На основных трассах и магистралях страны количество таких объектов минимально. На основних трасах і магістралях країни кількість таких об'єктів мінімально.

Основной причиной, незначительного количества мотелей в их классическом понимании, является отсутствие четкой классификации, стандартов и регуляторной базы, направленной исключительно на этот узкий сегмент. Основною причиною, незначної кількості мотелів в їх класичному розумінні, є відсутність чіткої класифікації, стандартів і регуляторної бази, спрямованої виключно на цей вузький сегмент. В связи с этим, в нашей стране пока не представляется возможным точно определить спрос и предложение на данный вид недвижимости. У зв'язку з цим, у нашій країні поки не представляється можливим точно визначити попит та пропозиція на даний вид нерухомості.

Таким образом, можно сделать вывод, что на данный момент рынок мотелей в Украине не сформирован и мотели, в их классическом понимании на местном рынке практически отсутствуют. Таким чином, можна зробити висновок, що на даний момент ринок мотелів в Україні не сформований і мотелі, в їх класичному розумінні на місцевому ринку практично відсутні. Развитие данного сегмента следует начинать, в первую очередь, с установления четкого разграничения между мотелями и гостиницами, с разработкой определенного набора обязательных требований и стандартов, которым и должен соответствовать объект недвижимости данного типа. Розвиток даного сегмента слід починати, в першу чергу, з встановлення чіткого розмежування між мотелями і готелями, з розробкою певного набору обов'язкових вимог і стандартів, яким і повинен відповідати об'єкт нерухомості даного типу.

Принимая во внимание текущие условия рынка гостиничной недвижимости, а также уровень развития сегмента мотелей в Украине на сегодняшний момент, вероятнее всего, в краткосрочной и среднесрочной перспективах, развитие данного сегмента (в его классическом понимании) наблюдаться не будет. Беручи до уваги поточні умови ринку готельної нерухомості, а також рівень розвитку сегмента мотелів в Україну на сьогоднішній момент, найімовірніше, в короткостроковій і середньостроковій перспективах, розвиток даного сегменту (в його класичному розумінні) спостерігатися не буде.

Спрос и уровень загрузки Попит і рівень завантаження

Основная часть спроса на гостиничные услуги в Киеве формируется за счет представителей бизнес-сегмента, доля которых, в среднем, составляет 65-80%, оставшаяся часть формируется за счет представителей группового и индивидуального туризма. Основна частина попиту на готельні послуги в Києві формується за рахунок представників бізнес-сегменту, частка яких, в середньому, становить 65-80%, решта формується за рахунок представників групового та індивідуального туризму.

Учитывая значительную нехватку качественных объектов гостиничной недвижимости, а также достаточно динамичный рост деловой активности в стране, уровень спроса на услуги размещения, в первую очередь, в профессиональных объектах гостиничной недвижимости, находился на очень высоком уровне (в докризисный период). Враховуючи значний брак якісних об'єктів готельної нерухомості, а також досить динамічне зростання ділової активності в країні, рівень попиту на послуги розміщення, в першу чергу, у професійних об'єктах готельної нерухомості, знаходився на дуже високому рівні (у докризовий період). В 2009 году, спрос на услуги размещения значительно сократился, а также изменилась его У 2009 році, попит на послуги розміщення значно скоротився, а також змінилася його   структура – в результате введения большинством компаний политики по сокращению затрат, интерес смещался к более низкой ценовой категории по сравнению с представленным ранее. структура - в результаті введення більшістю компаній політики зі скорочення витрат, інтерес зміщувався до більш низької цінової категорії порівняно з представленим раніше. К примеру, если компания использовала для размещения сотрудников высшего звена, гостиницы 5 звезд, то теперь, как правило, пользуются услугами гостиниц 4 звезды. Наприклад, якщо компанія використовувала для розміщення співробітників вищої ланки, готелі 5 зірок, то тепер, як правило, користуються послугами готелів 4 зірки.

С начала 2010 года, в результате постепенного возобновления деловой активности и увеличения притока иностранных и местных туристов, спрос на гостиничные услуги начал постепенно повышаться на все категории отелей. З початку 2010 року, в результаті поступового відновлення ділової активності та збільшення припливу іноземних і місцевих туристів, попит на готельні послуги почав поступово підвищуватися на всі категорії готелів.

Кроме повышения общего уровня спроса на услуги размещения, в 2010 году наблюдался также рост спроса на дополнительные услуги, предоставляемые в гостиницах – аренда конференц-залов, ресторанов, спа-услуги. Окрім підвищення загального рівня попиту на послуги розміщення, в 2010 році спостерігався також зростання попиту на додаткові послуги, що надаються в готелях - оренда конференц-залів, ресторанів, спа-послуги. Данные тенденции были характерны для рынка гостиничной недвижимости Киева и в первом полугодии 2011 года. Дані тенденції були характерні для ринку готельної нерухомості Києва і в першому півріччі 2011 року.

На момент анализа наибольшей популярностью на рынке гостиничной недвижимости Киева пользуются гостиницы категории 4* (более 40%) и 3* (около 32%). На момент аналізу найбільшою популярністю на ринку готельної нерухомості Києва мають готелі категорії 4 * (більше 40%) і 3 * (близько 32%).

Поскольку, в структуре спроса на гостиничные услуги преобладают представители бизнес-сегмента, самый высокий уровень спроса наблюдается в будние дни, с понедельника по пятницу (уровень заполняемости в этот период составляет 65-70%), с дальнейшим снижением в выходные дни (до показателя 25-35% уровня загрузки). Оскільки, в структурі попиту на готельні послуги переважають представники бізнес-сегменту, найвищий рівень попиту спостерігається в будні дні, з понеділка по п'ятницю (рівень заповнюваності в цей період становить 65-70%), з подальшим зниженням у вихідні дні (до показника 25 -35% рівня завантаження).

В целом, по итогам первого полугодия 2011 года, средний уровень заполняемости в киевских гостиницах составил порядка 60-65%. В цілому, за підсумками першого півріччя 2011 року, середній рівень заповнюваності в київських готелях склав порядку 60-65%.

Ценовые показатели Цінові показники

Несмотря на сокращение уровня заполняемости, а также значительный спад спроса, стоимость проживания в киевских гостиницах в период кризиса изменилась незначительно. Незважаючи на скорочення рівня заповнюваності, а також значний спад попиту, вартість проживання в київських готелях у період кризи змінилася незначно. По итогам 2009 года, цены на проживание в гостиницах Киева, в среднем, сократились примерно на 10%. За підсумками 2009 року, ціни на проживання в готелях Києва, в середньому, скоротилися приблизно на 10%. Это изменение цен, в первую очередь, прослеживалось, в результате проведения различных акций и специальных предложений от хотельеров, использование которых стало более распространенным явлением. Ця зміна цін, в першу чергу, простежувалося, в результаті проведення різних акцій і спеціальних пропозицій від хотельеров, використання яких стало більш поширеним явищем. Тем не менее, указанный показатель является усредненными, в связи со значительным разбросом цен и ценовых политик гостиниц Киева. Проте, зазначений показник є усередненими, у зв'язку зі значним розкидом цін і цінових політик готелів Києва. Так, в отдельных гостиницах, стоимость номеров была снижена больше, уменьшение ставок могло доходить до 30% в некоторых случаях. Так, в окремих готелях, вартість номерів була знижена більше, зменшення ставок могло доходити до 30% в деяких випадках.

С начала 2010 года цены на проживание в гостиницах Киева характеризовались постепенным ростом. З початку 2010 року ціни на проживання в готелях Києва характеризувалися поступовим зростанням. Рост цен на услуги размещения в первом полугодии 2011 года составил около 8-10%, по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Зростання цін на послуги розміщення в першому півріччі 2011 року склав близько 8-10%, в порівнянні з аналогічним періодом 2010 року.

По итогам первого полугодия 2011 года стоимость стандартного номера в гостиницах Киева находилась в диапазоне (в зависимости от категории): За підсумками першого півріччя 2011 року вартість стандартного номера в готелях Києва перебувала в діапазоні (в залежності від категорії):

► ►     5 звезд – 380-600 дол. 5 зірок - 380-600 дол. США/ночь проживания, США / ніч проживання,

► ►     4 звезды – 130-370 дол. 4 зірки - 130-370 дол. США/ночь проживания, США / ніч проживання,

► ►     3 звезды – 100-140 дол. 3 зірки - 100-140 дол. США/ночь проживания. США / ніч проживання.

З огляду на нестачу якісних готельних об'єктів, а також незначна присутність на ринку міжнародних готельних операторів, ціни на готельні послуги в Києві завищені в порівнянні з аналогічними категоріями готелів у розвинених містах Європи, що є додатковим привабливим фактором для освоєння ринку.
 

 Прогнозування
Підводячи підсумок всьому вищевикладеному, можна сказати, що на даний момент ринок готельної нерухомості характеризується досить активними темпами розвитку, що пов'язано, в першу чергу, з майбутнім Євро-2012. Основні зусилля девелоперів спрямовані на введення об'єктів готельної нерухомості до початку чемпіонату. Однак, враховуючи поточну стадію, на якій перебуває значна кількість проектів в даному сегменті, реалізація більшості з них, відбудеться, не раніше 2013 року.
Оскільки, на даний момент вся увага девелоперів та інших гравців ринку готельної нерухомості сфокусовано на реалізації готелів, активізація розвитку сегмента сервісних апартаментів і мотелів (в їх класичному розумінні), найближчим часом, спостерігатися не буде. Тому, в коротко-і середньостроковій перспективах, найімовірніше, ринок нерухомості новими об'єктами даних сегментів не поповниться.
Можна припустити, що, найближчим часом, збережеться тенденція поступового збільшення вартості проживання та рівня завантаження готелів різних категорій. Проте з виходом на ринок нової пропозиції, вірогідним є уповільнення темпів зростання даних показників, у зв'язку з тим, що загальний обсяг ринку (включаючи нововведені об'єкти) після завершення чемпіонату Європи, деякий час буде не відповідати обсягам попиту на ринку. При такому, істотному збільшенні об'єму, і при збереженні поточних тенденцій зростання бізнесової активності та обсягів турпотоку, ринку буде необхідно кілька років для поглинання нових об'єктів, для стабілізації показників попиту та пропозиції і для відновлення подальшого зростання ринку.