Анализ ринку готельних послуг

В целом, по итогам первого полугодия 2011 года на рынке гостиничной недвижимости Киева представлено более чем 140 объектов гостиничного типа, общий номерной фонд которых превышает 10 000 номеров. В цілому, за підсумками першого півріччя 2011 року на ринку готельної нерухомості Києва представлено більш ніж 140 об'єктів готельного типу, загальний номерний фонд яких перевищує 10 000 номерів.

На данный момент в Киеве функционируют три гостиницы под международным управлением – InterContinental, Hyatt Regency, Radisson Blu , остальные отели находятся под местным управлением. На даний момент у Києві функціонують три готелі під міжнародним управлінням - InterContinental, Hyatt Regency, Radisson Blu, інші готелі знаходяться під місцевим управлінням.

В частности из национальных компаний, следует упомянуть компанию « Premier Зокрема з національних компаній, слід згадати компанію «Premier International », International », гостиничного оператора созданного для объединения украинских гостиниц среднего и высокого класса, которая состоит на сегодняшний день из гостиничных сетей « Premier готельного оператора створеного для об'єднання українських готелів середнього та високого класу, яка складається на сьогоднішній день з готельних мереж «Premier hotels » (гостиницы класса люкс) и « Accord hotels »(готелі класу люкс) і« Accord hotels » (бизнес-отели среднего уровня). hotels "(бізнес-готелі середнього рівня). Киевский отель «Премьер Палас», входит в гостиничную сеть « Premier Київський готель «Прем'єр Палас», входить в мережу «Premier hotels », гостиницы «Баккара» и «Русь» – в « Accord hotels », готелю« Баккара »і« Русь »- в« Accord hotels ». hotels ».

Объекты гостиничной недвижимости под управлением компаний « Premier Об'єкти готельної нерухомості під управлінням компаній «Premier International » и « Accord International »і« Accord hotels », Украина hotels », Україною

Кроме того, в Украине функционируют две гостиницы - «Донбасс Палас» (г.Донецк) и «Опера» (г.Киев), которые входят в международную группу « Leading Крім того, в Україні функціонують два готелі - «Донбас Палас» (м.Донецьк) та «Опера» (м.Київ), які входять до міжнародної групи «Leading hotels hotels of of the the world ». world ». Летом 2011 года украинская сеть отелей Reikartz Hotels & Resorts, состоящая, на данный момент, из 11 гостиниц по Украине, и планирующая открытие еще 3 объектов в ближайшее время, вступила в глобальную сеть «Supranational Hotels». Влітку 2011 року українська мережа готелів Reikartz Hotels & Resorts, що складається, на даний момент, з 11 готелів за Україну, і планує відкриття ще 3 об'єктів найближчим часом, вступила в глобальну мережу «Supranational Hotels».

Основные существующие объекты гостиничной недвижимости, Киев Основні існуючі об'єкти готельної нерухомості, Київ

Источник: анализ рынка «Эрнст энд Янг» Джерело: аналіз ринку «Ернст енд Янг»

В структуре предложения объектов гостиничной недвижимости по-прежнему преобладают бюджетные отели и гостиницы средней ценовой категории, доля которых составляет более 75% гостиничного рынка Киева. У структурі пропозиції об'єктів готельної нерухомості як і раніше переважають бюджетні готелі і готелі середньої цінової категорії, частка яких становить більше 75% готельного ринку Києва. Большинство данных объектов представлены реконструированными гостиницами (постройки 1970-1980-х гг.), которые, как правило, не отвечают всем современным требованиям к объектам гостиничной недвижимости.

Постепенное возобновление развития рынка гостиничной недвижимости связано, прежде всего, с предстоящим чемпионатом Евро-2012, к началу которого большинство девелоперов попытаются завершить реализацию гостиничных проектов. На начало второго полугодия 2011 года Киев, как один из принимающих чемпионат городов, удовлетворяет требования УЕФА по количеству гостиничных номеров только в сегменте бюджетных отелей и отелей средней категории. Гостиницы высокой ценовой категории (4-5 звезд) не соответствуют требованиям УЕФА (по количеству).

В связи с проведением чемпионата по футболу, в августе 2010 года был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно развития и подготовки гостиничной инфраструктуры к проведению в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу». В соответствии с этим законом гостиницы, которые были реконструированы, построены и введены в эксплуатацию до 1 сентября 2012 года освобождаются от уплаты налога на прибыль в течение следующих 10 лет. Однако, учитывая, что срок строительства объекта гостиничной недвижимости, в среднем, занимает от 2 до 3,5 лет (в зависимости от стадии проекта, наличия проектной и разрешительной документации, условий строительства и др.), вероятность ввода нового объекта гостиничной недвижимости ( green field ) очень невелика. За данный период, возможно только завершение строительства уже начатого объекта, либо проведение редевелопмента существующего здания. А таких в настоящее время не так много.

Таким образом, значительное количество объектов, проекты которых находятся на начальной стадии развития, не попадают под действие этого закона и не смогут быть реализованными при поддержке государства.

Поскольку на рынке гостиничной недвижимости Киева ощущается значительная нехватка качественных объектов, рынок характеризуется значительным потенциалом для развития. В связи с этим, многие компании, в том числе международные, рассматривают Украину, и в первую очередь, Киев, в качестве потенциально приоритетного рынка для освоения.

До конца года, в Киеве ожидается ввод в эксплуатацию гостиницы под международным управлением средней категории Ibis (французская гостиничная корпорация Accor hotels), ее официальное открытие запланировано на 27 сентября. На данный момент отель   функционирует в режиме «soft opening». Также, планируется открытие четырехзвездочного отеля «Предславинский». По информации Главного управления коммунального хозяйства КГГА, гостиница после открытия будет функционировать под брендом «Autograph» -    новый бренд сети «Marriott», в который входят независимые гостиницы класса luxury.

Также, ведутся работы по реконструкции существующих гостиниц «Спорт» и «Братислава», которые после реконструкции должны соответствовать уровню 4 звезды. Значительное количество проектов в области гостиничной недвижимости находится на стадии разработки.

По информации Главного управления коммунального хозяйства КГГА, в конце 2011 года должны быть также введены в эксплуатацию четырехзвездочная гостиница «Сити-отель» на ул. Б. Хмельницкого, 56 и и гостиничный комплекс на 42 номера на Оболонской Набережной, 9. Помимо этого, до конца года планируется открытие трехзвездочной гостиницы на просп. 40-летия Октября, а также открытие гостиницы «Парк-отель «Киев».

В нижеследующей таблице перечислены объекты, реализация которых наиболее вероятна до конца 2012 года.

Объекты гостиничной недвижимости, наиболее вероятные к вводу до 2012 года, Киев

По заявленной официальными источниками информации, весной 2012 года также планируется к открытию трехзвездочная гостиница «Дюбек» .

Большая часть девелоперов планирует осуществить реализацию строящихся объектов до начала чемпионата Европы. Однако, учитывая текущие условия рынка, а также тот факт, что многие проекты находятся еще на стадии разработки и их строительство на данный момент не начато, ввод в эксплуатацию данных проектов до начала чемпионата Евро-2012 находится под большим сомнением. Наиболее вероятно, их появление на рынке не ранее 2013 года.

До конца 2012 года, новое предложение объектов гостиничной недвижимости в Киеве может составить более 2 000 номеров (при условии реализации текущих проектов), что в свою очередь увеличит долю гостиниц высокой ценовой категории в общем предложении объектов гостиничной недвижимости.

Как было отмечено выше, на рынке Украины помимо гостиниц, также функционируют сервисные апартаменты. На данный момент развитие данного сегмента недвижимости происходит очень медленными темпами, что объясняется:

►        более длительным периодом окупаемости и низким уровнем доходности (по сравнению с гостиницами и иными типами недвижимости),

►        существенной нехваткой качественных отелей (приоритет в развитии нового проекта на данный момент отдается гостиницам),

► ►        высокий уровень конкуренции с объектами жилой недвижимости (что объясняется разницей в стоимости проживания – аренда квартиры будет обходиться значительно дешевле, сервисных апартаментов). високий рівень конкуренції з об'єктами житлової нерухомості (що пояснюється різницею у вартості проживання - оренда квартири буде обходитися значно дешевше, сервісних апартаментів).

На сегодняшний день, к профессиональным сервисным апартаментам на рынке Украины можно отнести апарт-отели Senator На сьогоднішній день, до професійних сервісних апартаментів на ринку України можна віднести апарт-готелі Senator Apartments (управляющая компания Apartments (керуюча компанія DEOL DEOL Partners ), апарт-отель Sherborn e Guest Partners), апарт-готель Sherborn e Guest House , а также Greguar House, а також Greguar Apartments , которые соответствуют основным требованиям к объектам недвижимости данного типа. Apartments, які відповідають основним вимогам до об'єктів нерухомості даного типу.