Капитализация доходов

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Марта 2012 в 15:03, контрольная работа

Описание

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Содержание

1.Метод капитализации доходов. 2
Задача № 1 11
Задача №2 16
Задача №3 22
Список использованной литературы. 26

Работа состоит из  1 файл

оценка недвиж к р5.doc

— 413.50 Кб (Скачать документ)

 

            

                                                       Решение.

 

 

 

 

 

Оценка качества акций и облигаций

 

Качество акций отдельных корпораций оценивается с помощью системы показателей.

1.Капитализированная стоимость акций – определяет рыночную стоимость акций акционерного общества:

Кс.а. = Q * Ap  =8000 * 14,5 =116000

где              Кс.а. - капитализированная стоимость акций;

              Q - количество эмитированных акций;

              Ap – рыночная стоимость акций.

 

2.Отдача акционерного капитала – показывает темп роста вложенного акционерами капитала:

         Ва.к. = (П-Пр) / Ка     или                 

Ва.к. = (П-Пр) / Кв.а. = (33000 – 3300) / 116000 =0,26

 

где              Ва.к. – отдача акционерного капитала;

              П – сумма чистой прибыли;

              Пр – проценты за использование заемными средствами;

              Ка – балансовая стоимость акционерного капитала;

Кв.а. – капитализированная стоимость акций.

3.Балансовая стоимость одной акции является бухгалтерским подтверждением обеспеченности каждой эмитированной акции капиталом акционерного общества:

Аб = Ча / Q = 280000 / 8000 = 35

где              Аб - балансовая стоимость одной акции;

              Ча – чистые активы;

              Q – количество эмитированных акций.

 

4. Соотношение рыночной и балансовой стоимости акций – это обобщающий показатель, который свидетельствует об успехе (неудаче) корпорации:

Са = Ар / Аб = 14,5 / 35 =0,41

где              Са - соотношение рыночной и балансовой стоимости акций;

              Ар - рыночная стоимость акций;

              Аб - балансовая стоимость акций.

 

5. Прибыль на акцию делает возможным оценку размера доходов, которая направляется на потребление и накопление и приходится на 1 акцию:

Па = (П-Пр) / Q = (33000 + 3300) / 8000 =3,71

где              Па - прибыль на акцию;

              П - сумма чистой прибыли;

              Пр - проценты за пользование заемными средствами;

              Q - количество эмитированных акций.

 

6.Дивидендная отдача акций показывает размер дохода, который направляется на текущее потребление акционеров, в соотношении к рыночной стоимости акции:

Да = Д / Ар = 0,75 / 14,5 =0,05

где              Да - дивидендная отдача акции;

              Д - размер начисленного дивиденда;

              Ар - рыночная стоимость акции.

 

7. Коэффициент «цена – доход» - характеризует связь между рыночной стоимостью акции и доходом, которую она приносит. При сопоставлении этого показателя по акциям ряда предприятий наиболее инвестиционно привлекательными являются те, коэффициент по которым наименьший:

=14,5 /3,71 = 3,91

где              - коэффициент «цена – доход»;

              - рыночная стоимость акции;

              - прибыль на акцию.

8. Коэффициент выплачиваемости свидетельствует, какая часть прибыли направляется на выплату дивидендов:

=0,75 / 3,71 =0,2

где              - коэффициент выплачиваемости;

              - размер начисленного дивиденда;

              - прибыль на акцию.

 

9. Коэффициент обеспеченности привилегированных акций – позволяет оценить обеспеченность привилегированных акций чистыми активами

эмитента и таким образом определить степень защищенности капитала инвестора:

= 280000 / 510 =549

где              - коэффициент обеспеченности привилегированных акций;

              - чистые активы акционерного капитала общества;

              - количество эмитированных привилегированных акций.

 

10. Коэффициент ликвидности акций – характеризует возможность продажи акций конкретного эмитента:

= 700 /930 = 0,75

где              - коэффициент ликвидности акций;

              - общий объем предложения акций;

              - реальный объем продажи акций.

 

11. Коэффициент «предложение – спрос» - свидетельствует про соотношение цен предложения и спроса:

= 14 /12 = 1,17

где              - коэффициент «предложение – спрос»;

              - цена предложения акций;

              - цена спроса на акции.

 

12. Коэффициент оборачиваемости акций – дает возможность определить объем оборачиваемости акций конкретного эмитента и является разновидностью показателя ликвидности:

= 930 / 116000 = 0,008

где              - коэффициент оборачиваемости акций;

              - реальный объем продажи акций;

              - капитализированная стоимость акций.

 

 

При оценке облигаций осуществляется как качественный, так и стоимостной анализ.

Оценка качества облигаций.

Для характеристики качеств облигаций используются следующие показатели:

Прямой доход на облигацию – определяет зависимость дохода на облигацию от нормы процента и ее рыночной стоимости:

= 26% * 85 / 100 = 0,22

где              - прямой доход на облигацию;

              - норма процента;

              - номинальная стоимость облигации;

              - рыночная стоимость облигации.

              Цена конверсии – цена, за которую облигация может быть конвертирована в акцию.

              Конверсионная премия – характеризует преимущества (убытки) инвестора при конвертации облигации в акции:

= 19 – 7 = 12

где              - конверсионная премия;

              - рыночная стоимость акции на момент выпуска конвертированной облигации;

              - цена конверсии.

Коэффициент конверсии – показывает количество акций, которые получены в обмен на конвертируемую облигацию:

= 85 / 7 =12,1

где              - коэффициент конверсии;

              - номинальная стоимость конвертируемой облигации;

              - цена конверсии.

              Оценка стоимости облигаций

              Оценка стоимости облигаций основывается на том, каким образом выплачиваются доходы и погашаются эти ценные бумаги.

              Возможны три варианта выплаты на них:

- доход выплачивается как разница между ценами приобретения и погашения;

- доход выплачивается периодически, а сумма долга погашается в конце установленного срока;

- доход, а также сумма долга выплачивается в конце установленного срока.

              Стоимость облигаций, доход по которым выплачивается как разница между ценами приобретения и погашения, вычисляется по формуле:

                                                                  4

=85 / (1 + 0,75) =9,07

где             

              - стоимость облигации, доход на которую выплачивается как разница между ценами приобретения и погашения;

              - номинальная стоимость облигации;

              - уровень доходности по облигации;

              - срок, который остался до погашения.

 

Стоимость облигаций, доход и долг по которым выплачивается в конце обусловленного срока, определяется:

                                                                                                                                    

= ( 85+1175 ) / (1 +0,75)4 = 134,47

где              - стоимость облигации, доход и долг по которой выплачивается в конце обусловленного срока.

 

              Стоимость конвертируемой облигации вычисляется как произведение рыночной стоимости акций и коэффициента конверсии:

Во.к. = Ар * kk  =19 * 11,4 = 216,60

где              Во.к. - стоимость конвертируемой облигации;

              Ар - текущая рыночная стоимость акций;

kk - коэффициент конверсии.

 

Задача № 3

 

 

1) Определить восстановительную стоимость объекта, величину физического износа и остаточную стоимость объекта по данным таблицы (табл. 1).

 

 

              Таблица 1

Исходная информация

 

Показатели

 

VIII В.

1) Базовая стоимость единичного показателя согласно сборникам УПВС, грн.

650

2) Общая стоимость (строительный объем) оцениваемого объекта,

80

2а) Стоимость объекта оценки, грн.

52000

3) Коэффициент удорожания

1,18

4) Территориальный коэффициент к индексам по Луганской области

1,03

4а) Скорректирован

ный коэффициент удорожания (п.3*п.4)

1,22

5) Коэффициент удорожания

1,33

6) Коэффициент инфляции

1,07

6а) Восстановитель

ная стоимость (без учета степени физического износа), грн.

89960

7) Удельный вес стоимости элемента в стоимости всего здания, %, в т.ч. по некоторым элементам:

71,3

7а) фундамент

5,3

7б) стены и перегородки

23

7в) перекрытия

16

7г) кровля

16

7д) полы

11

8) Проценты износа элементов здания в зависимости от технического состояния, в т.ч. по некоторым элементам:

130

8а) отдельные трещины в цоколе

23

8б) отдельные трещины

24

8в) местами трещины в местах примыканий

4

8г) отслоение покрытий

55

8д) износ поверхности полов лестничных клеток

24

9) Всего средневзвешенный износ, %, в т.ч. по некоторым элементам:

18,82

9а) фундамент

1,22

9б) стены и перегородки

5,52

9в) перекрытия

0,64

9г) кровля

8,8

9д) полы

2,64

10) Физический износ здания, %

94,1

11) Коэффициент физического износа, доли единицы

0,06

12) Остаточная стоимость объекта, грн. (п.6а * п. 11)

5398

 

 

Решение

 

Метод оценки по стоимости единичного показателя

             

              Стоимость объекта оценки в ценах 1969 года при  использовании метода расчета по стоимости единичного показателя, определяется по формуле:

            = 650 * 80 = 52000

где              - стоимость объекта оценки в ценах 1969 года;

              - базовая стоимость единичного показателя согласно сборникам УПВС;

              - общая площадь (строительный объем) оцениваемого объекта.

 

              Восстановительная стоимость не учитывает степени физического износа и определяется следующим образом:

               =52000 * 1,73 =89960

где              - интегральный индекс увеличения стоимости строительства с 1969 года до момента оценки.

=( 1,18 * 1,03) * 1,33 * 1,07 = 1,73

где              - скорректированный коэффициент удорожания, отражающий повышение уровня цен с 1969 по 1984 г.;

              - рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины;

              - коэффициент инфляции.

              Коэффициент удорожания отражает повышение уровня цен с 1969 по 1984 г. и рассчитывается умножением отраслевого индекса на территориальный коэффициент.

              Территориальные коэффициенты к индексам учитывают особенности изменений в сметной стоимости строительно-монтажных работ по регионам Украины.

              Рыночный коэффициент удорожания характеризует изменение стоимости строительно-монтажных работ применительно к территории Украины.

              Коэффициент инфляции используется, в случае если дата оценки не совпадает с датой, на которую опубликован рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины. Он рассчитывается Госкомстатом Украины.

              Определив восстановительную стоимость объекта, находим его остаточную стоимость восстановления, которая меньше восстановительной на величину износа.

                Со = 95040 *(- 0,83 ) = - 78883,2тыс.грн.

              Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:

= 1 – (94,1 /100) = 0,06

где              - коэффициент физического износа;

              - величина физического износа, %.

 

              Величина физического износа определяется по формуле:

=∑ 518,82=94,1

Информация о работе Капитализация доходов