Отчет по практике в ВТБ24

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств  означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная  стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях  использования объекта оценки. При  определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости  объекта оценки определяется расчетная  величина, отражающая наиболее вероятную  цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного  срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная  и утвержденная в соответствии с  законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая  стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Принципы оценки – интерпретация  общих экономических законов  для целей оценки. Эти принципы следующие:

Принцип спроса и предложения: предложение  — это количество товаров, имеющихся  в наличии по определенным ценам, спрос — это количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены. Имеет большое значение при  определении рыночной стоимости.

     Применяется в сравнительном и доходном подходах.

Принцип изменения: стоимость объекта  недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Результаты оценки могут быть использованы в течение 6 месяцев, начиная с даты составления отчета об оценке.

Принцип конкуренции: когда прибыли  на рынке превышают уровень, необходимый  для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

      Применяется в  доходном подходе.

Принцип замещения: принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретена другая собственность  с эквивалентной полезностью. Данный принцип широко применяется при  оценке рыночной стоимости. Применяется  в затратном подходе.

Принцип вклада: вклад – это  сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора  производства.

Применяется в сравнительном и  доходном подходе.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования: разумный и возможный  вариант использования, который  обеспечит объекту наивысшую  текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими  словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных  и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово  осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Является определяющим при расчете  рыночной стоимости. Применяется во всех подходах при оценке.

Принцип соответствия. Соответствие – это то, в какой степени  архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям  рынка.

Принцип применяется и имеет  значительное влияние при оценке рыночной стоимости. Применяется в  сравнительном и доходном подходах.

Принцип ожидания: ожидание – это установление текущей стоимости  доходов или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения собственностью. Имеет  большое значение при определении  рыночной стоимости. Применяется в  доходном подходе. Кроме общеэкономических  принципов при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (Глава 2, ст. 4 ФСО-3):

Принцип существенности - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости  объекта оценки;

Принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в  результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена;

Принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение  пользователей отчета об оценке, а  также допускать неоднозначного толкования;

Принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

Принцип достаточности - отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных  и итоговых результатов, если она  не является обязательной согласно требованиям  федеральных стандартов оценки и  стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший  отчет.

 

4.2 Затратный подход

 

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С_з + С_вс – И_н,

где С_зп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_з – стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_вс – восстановительная стоимость строительства здания, тыс. р.;

И_н – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя:

1. состав передаваемых прав собственности,
2. условия финансирования сделки,
3. условия продажи,
4. время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы:

1. местоположение,
2. физические и экономические характеристики,
3. дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета  скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.

Для вывода о стоимости  земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных  цен.

Согласование – это  не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы.  В данной курсовой работе взвешивание  проводится по «Методике весовых  коэффициентов для определения  рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода». Рассматриваемый метод основан  на предположении, что чем меньше величина корректировки объекта-аналога, тем этот объект-аналог ближе к  оцениваемому объекту. То есть, чем  меньше величина корректировки, тем  выше весовой коэффициент объекта-аналога.

В качестве расчетной зависимости использованы следующие формулы:

где:

В_i – вес i-го объекта-аналога;

К_i – абсолютная величина валовой корректировки _i-го объекта-аналога;

К_ij –величина j-й корректировки i-го объекта-аналога;

ВК_i – весовой коэффициент i-го объекта-аналога;

n – количество объектов-аналогов;

m – количество корректировок.

Следующий этап затратного подхода – расчет  издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

Для получения  стоимости нового строительства  объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.