Отчет по практике в ВТБ24

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется формула:

,   

 

где И_ФИЗ – физический износ здания, %;

И_ФУНКЦ – функциональный износ здания, %;

И_ВНЕШ – внешний износ здания, %.

Физический износ  определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий

Физический износ  конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых также приведен ряд конкретных примеров.

На основании  сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

1. Различия в ценах  аналогичных нежилых помещений  за счет местоположения.

2. Разница в ценах за  счет материала стен (кирпич –  панель)

3. Разница в ценах за  счет состояния помещения (среднее – хорошее)

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод  о состоянии здания:

• Хорошее – если физический износ определен в размере до 20 %;
• Удовлетворительное  – если физический износ определен в размере 20-40%.
• Неудовлетворительное – если физический износ определен в размере 41-60%.

4.3 Сравнительный подход

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов  данного подхода является метод  прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Основные правила  внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки положительные (в долях больше 1), если лучше – отрицательные (меньше 1).

Правило 3. Каждая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок. Затем необходимо провести согласование полученных цен с учетом весовых коэффициентов. Таким образом, выводится единая величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.

 

 

4.4 Доходный подход

 

Доходный подход заключается в преобразовании в  текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих  доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

 

,                         

где С_ДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, т. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта  за год, т. р.;

К_КАП – коэффициент капитализации.

Для определения  ЧОД следует рассчитать потенциальный  и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды.

Действительный валовой  доход (ДВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения:

• Безрисковая ставка дохода +
• Премии за риск вложения в недвижимость +
• Премии за низкую ликвидность недвижимости +
• Премии за инвестиционный менеджмент.

 

В качестве безрисковой ставки дохода берется ставка рефинансирования Центрального Банка России на дату оценки¹.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность  случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Расчет поправки на низкую ликвидность проводится по формуле:

 

Где R_f  – безрисковая  ставка;

Т – типичный срок экспозиции

Возмещение инвестированного капитала осуществляется по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

В завершение необходимо вывести  результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода.

После определения  стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения:

• Способность учитывать цель оценки;
• Качество информации;
• Способность учитывать конъюнктуру рынка;
• Способность учитывать параметры объекта

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

При прохождении преддипломной практики в Отделе ипотеки банка ВТБ24 (ЗАО) произошло знакомство с правами и обязанностями заключения и сопровождения сделок Отдела ипотечного кредитования  Банка ВТБ 24. 

В функциональные обязанности  специалистов ипотечного отдела входит правовое сопровождение ипотечных кредитных сделок, андеррайтинг предмета ипотеки (принятие решения о соответствии рассматриваемых объектов недвижимости, включая строящиеся, требованиям банка), а также иного обеспечения ипотечного кредита в рамках, установленных нормативными документами Банка и формирование мотивированного заключения о возможности заключения ипотечной сделки. Сбор, анализ информации о правообладателях в рамках установленных нормативными документами Банка. Проверка кредитной документации в рамках полномочий, установленных нормативных документов Банка, в части заключения ипотечных кредитных сделок . Проверять комплектность представленных документов.

В течении практики я научилась осуществлять контроль за комплектностью кредитных досье ипотечных заемщиков и подготовка описей документов, осуществляла выезд на осмотр объекта недвижимости оформленной в залог. Участвовала в экспертизе отчетов об оценке, подготовленных оценочными компаниями участвующими в конкурсе на аккредитацию в Банке.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках  и банковской деятельности" (с  изм. и доп. от 27 июля 2006 г.)

2. Положение ЦБР от 29 марта  2004 г. N 255-П "Об обязательных  резервах кредитных организаций" (с изм. и доп. от 27 сентября 2006 г.)

3. Инструкция ЦБР от 16 января 2004 г. N 110-И "Об обязательных  нормативах банковских учреждений" (с изм. и доп. от 20 марта 2006 г.)

4. Приказ Минфина РФ  от 29 июля 1998 г. N 34н "Об утверждении  Положения по ведению бухгалтерского  учета и бухгалтерской отчетности  в Российской Федерации" (с  изм. и доп. от 18 сентября 2006 г.)

5. Положение ЦБР от 20 марта  2006 г. N 283-П "О порядке формирования  кредитными организациями резервов  на возможные потери"

6. Положение ЦБР от 5 декабря  2002 г. N 205-П "О правилах ведения  бухгалтерского учета в кредитных  организациях, расположенных на  территории Российской Федерации" (с изм. и доп. от 11 апреля 2005 г.)

7. Учетная политика ОАО  "Коммерческий банк "ВТБ-24" на 2007 год.

8. Годовой отчет ОАО  "Коммерческий банк "ВТБ-24" за 2004-2006 г.г.

10. Управление деятельностью  коммерческого банковского учреждения / Под ред. О.И. Лаврушина М.: Юристъ, 2002.- 688с.

11. Финансы, денежное обращение и кредит / Под ред. .В.К. Сенчагова, А.И. Архипова М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - 720с.

¹ См. сайт http://www.cbr.ru/