Портфельдік инвестицияны каржыландыру

                                              

 

 

МАЗМҰНЫ

 

 

Кіріспе...........................................................................................................................3

 

1 Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

1.1 Ипотекалық несиенің түсінігі мен экономикалық мәні......................................6

1.2 Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері............................................10

 

2 Қазақстан республикасындағы ипотекалық  несиелендіруге   талдау

2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы.......................................13            2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің даму мәселесі..15

2.3 "Казкоммерцбанк" акционерлік қоғамыныц ипотекалық несиелеу механизмін  

     талдау.......................................................................................................................19

 

Қорытынды.................................................................................................................22

 

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі..........................................................................24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           

Кіріспе

 

 Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекеттің экономикасы үшін өзекті мәселелердің бірі болып табылады. Әр бір мемлекет бұл мәселенің тиімді шешімін табудың жолдарын ойластыруда.

Егер еліміздегі тұрғын үй мәселесін қарастыратын болсақ, ол қазіргі кезде өте маңызды  болып табылады. Бүгінгі таңда  тұрғын үй жағдайы өте қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес, ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.

Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58% жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де қалуда.

Қазіргі нарықтық экономикада  азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:

• Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы мүмкіндік береді;
• Екіншіден, тұрғын үй нарығын жандандырады;
• Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
• Төртіншіден, тұрғын үй саласына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
• Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
• Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.

Бүгінгі таңда қызметтің осы түріне Қазақстан Республикасы азаматтарының жекелеген санатына ғана қол жеткізе алады. Негізгі себептердің бірі – халықта сыйақы мен алғашқы жарнаны төлеу үшін қаржат болмауы. Бірақ соған қарамастан елімізде ипотекалық несиелендіру жүйесінің  қарқынды жүргізілуде және де оның болашақта үлкен даму перспективалары бар деуге болады. Осыған байланысты бүгінгі таңда бұл жұмыстың тақырыбы өте өзекті тақырыптардың бірі болып табылуда. Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несиелендіру жүйесіне талдау жасау. Бұл мақсатқа қол жеткізу үшін келесі міндеттер қойылады:

• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның ішінде ипотекалық несие түсінігін, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық   несиелендіру жүйесінің

 

 

 

 

• қазіргі  жағдайы мен даму мәселелеріне талдау жасап, Казкомерц банк Ипотека мысалында Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін  сипаттау.

Курстық жұмыстың құрылымы. Біздің курстық жұмысымыз 2 тараудан тұрады. 1-тарау екі бөлімнен тұрады. 1-тарауда банктердің ипотекалық қызметтерінің  түсінігі, түрлері, олардың жұмыс істеу шарттарын және жұмыс істеу негіздерін көріп отырмыз.

         2–тарау 3 бөлімнен тұрады. Бұл тарауда қазіргі уақыттағы банктердің тартылған ақша қаражаттарының ерекшеліктері, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық  қызметтер бойынша көрсеткіштер және банктердің салымдарды тарту бойынша бағдарламалардың («Казкоммерцбанк» АҚ мысалында) ерекшеліктері, нарық жүйесіндегі шетел банктердің қаражатты тартудағы ерекшеліктері мен басымдылықтары қарастырылған.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Ипотекалық  несиелендірудің теориялық негіздері

 

 

1.1 Ипотекалық несиенің түсінігі мен экономикалық мәні

   

Қазіргі несиелеу жүйесі банктің ресуртарына негізделген. Бүгінгі жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы –  ол уақытта несиелік мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс жасаған болатын. Қазіргі  несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын коммерциялық банктер үшін Орталық банк бекітетін нормаларға және пруденциялдық нормативтерге байланысты болып келеді.

Несие жүйесі және несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.

       Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі – бұл несиелік қатынастар құрылымының, олардың негізгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрініс.

 Іс жүзінде несиенің  екі формасы болады: тауар және  ақша. Ал, кейбір экономикалық әдебиеттерде  оларды коммерциялық және банктік  деп атайды.

Ал, несиенің жекелеген  түрлеріне келсек, олар несиенің осы  екі формасының қолданылуы барысында  қалыптасады.

       Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктік тәжірибеде жиі қолданылып жүрген несиенің түрлеріне мыналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік, ипотекалық, факторингтік, форфейтингтік және тағы басқалар.

Жұмыстың мақсаты несие  жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие жүйесінің мәнін ашу  болып табылатындықтан, ең басында  ипотекалық несие түсінігінің мәнін  ашу басты міндет болып саналады.

Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі I – II ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда біздің эрамызға дейін XIV ғасырларда пайда болды. Ипотека термині (hyroheke) – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді

Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиенің мәнін анықтайтын болсақ,  жылжымайтын мүлікті (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді  және т.с.с.)   кепілге салу арқылы болатын қарызды ипотекалық несие  ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрлысын салуға және стып алуға, жер сатып алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелендіру нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның бірнеше ерекшеліктері бар. Олар мынандай болып келеді:

• Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін қарыз. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражат пен несие берушінің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотекалық несие беруші үшін ең сенімді несие болып табылады;
• Ипотекалық қарыздың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие,
• өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік  үй-жайларды
• қаржыландыру,сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
• ипотекалық несие, әдетте, 10 – 30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.

Ипотекаға негізгі екі  көз қарас бар. Біріншісін шартты түрде «тұтынушылыұқ» деп атауға болады. Бұл шеңберде ипотека жайлы  көзқарас несие алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас «маманданған», ол ипотеканы жеке несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде қарастырады.

Маманданған көзқарастың  сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың «несие алушы - кредитор» схемасынан «несие алушы – соңғы инвестор» схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары потенциалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын жылжытуда делдалдық, қызмет көрсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен қатар осы мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.

Бұл жүйенің үлкен  ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі нарықтарға бөлінуінде.

Бірінші деңгейлі нарықта кредитор мен несие алушы бір бірімен келісім шартқа қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық несие ипотекалық банк азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтың мүшелері бір жағынан – несие берілген азаматтар, ал екінші жағынан – коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып қаржыландыратын мекемелер.

Екінші деңгейлі нарықта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар сатылуы жүреді, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1- суретте келтірілген.

Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым – қатынасын  білдіреді:

• Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді. Бұл мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфеліне сақтай алады немесе оларды басқа да инвесторларға сата алады. Осы инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа
• несиелерді беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
• Эмиссиялық – қаржылық компания (реинвестор, ЭҚК) да ипотекалық несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады,

          альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін құрып, оның негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (Mortgage – Backed Securities, MBS) шығару. Бұл негізінен ЭҚК меншігіндегі ортақ кепілхаттар пулымен кепілдендірілген облигациялар болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары сияты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар бұл бағалы қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді пайыз және негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдік береді;

• Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі нарықтан мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйене отырып жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайтарылады.

 

 

 

 

 

 

 

       

 

 

           1-сурет. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы.

 

      Осылайша ресурстар қарқыны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі кредиторлар мен капитал рыногында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде инвесторлар кредиторлардан кепілхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды ұстаушыларға өз уақытында төленетін номиналды құны мен салыстырмалы жоғары пайызы жаңа инвесторларды таратады.

      Жоғарыда  айтылғанның нәтижелей келе қайталама және алғашқы кепілдемелер нарықтарының жабық емес керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік циклі ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері екендігін айқындайды

      Жалпы ипотеканың айрықша маңызды принцптері бар. Оларға мыналар жатады:

• Кепілге салынатын мүлік нақты болуы керек, яғни келісім шартта кепідік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау;
• Кепілдіктің жариялылығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауырпалылығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы тиіс.

      Ипотекалық  несиенің негізгі қағйдалары:

• Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшнрінің анықталуы;
• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
• Сақтандыру себебі бойынша несие беру;

      Ипотекалық  несиелеудің жүйесі икемді болуы  үшін ұдайы жетілдіріліп отырады.  Мысалы дамыған елдерде мыналар  болады: