Портфельдік инвестицияны каржыландыру

• Төлемдері кезең сайын өсетін қарыз: алғашқы бес немес он жылда борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
• Төлем сомасы өзгеріп отыратын қарыз: жеңілдікті кезеңнің болуын қарастырады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пада береді;
• Пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің деңгейі келісім шартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі бір нақты көрсеткішке немесе индекске байланатын болады. Мөлшерлемені өзгету жарты жылда бір рет қарастырылады.

       Ипотекалық несиені ресімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат қарыз   бойынша кепілге салынған мүліктің заңды менік құқығын несие берушіге ұйғаратын

құжат болып табылады. Жылжымайтын  мүлік аясындағы кепілхат           ипотека    несиесінің   негізгі    қамтамасыз   етушісі   болып   табылады.

      Өзіндік  қаражат, ипотекалық облигациялар  және клиент шотына тартылған ресурстар банкттердің несиелік ресурстарын құрайды.

 

1.2 Ипотекалық  несие жүйелерінің негізгі модельдері

 

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет етіп отырған  негізгі үлгілер бар.

Ипотекалық несиелеудің  едәуір қарапайым және жетілдірілмеген  моделі шартты түрде «жартылай ашық» деп аталатын молельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.

Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша  кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.

Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель «кеңейтілген ашық модель». Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы қағаздар рыногынан келеді.

Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық нарық инфрақұрылымының кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау жүргізу жағдайында ғана мүмкін.

Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама нарықтағы эмиссияланған және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен эмиссияны қамтамасыз етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған кепілхаттардың бағасы. Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама нарықтан келген несие ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың арасында теңдікті талап етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер басқа да көздерден де өзінің қаржыларынан ала алады.

Үшінші модель – бұл «балансталған автономды модель». Оның айрықша белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау – ссудалық принципі. Бұл принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде несие алушы тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаған жағдайда ғанғ алуға құқығы пайда болады және де мұндағы жинақтар сомасы несие сомасысен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл модельдің үлкен кемшілігі болып   табылады,   себебі ол жылжымайтын мүлікті сатып алу мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да бар,   себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы – несие рыногының жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында қандай бағамен және қайда қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек  өз  қызметі   үшін  ақылға   сиымды  маржаны бекіту  ғана  қажет.    Құрылыс жинақтары   салымдары   бойынша  табыс    ставкалары  мен  несиені   пайдалану ставкалары теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3% деңгейінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13% болады.

       Мұндай артықшылық ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар еркін айырбасталатын валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, себебі мұнда клиенттің төлем қабілеттілігі жинақтау этапында тексеріледі.

Бұл модельді пайдалануда  үлкен жетістікке жеткен ел Германия. Мұнда бүкіл елді қамтыған «құрылыс жинақтау жүйесі» құрылған, ол жинақтау механизмдері мен жекелеген азаматтарды несиелендірумен және азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту мен қаржыны сақтаумен пайдалануға бағытталған ынталарын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизмімен жақсы қатарласып жүреді.

Тұрғын үйді сатып  алғысы келетін азамат арнайы қаржы  –несие жүйесіне сатып алуға дейін 2 – 10 жыл бұрын келеді. Әджетте бұл жас, үйленбеген азаматтар немесе жалдамалы пәтерде немесе ата – анасымен тұратын жас жанұялар. Өз мүмкіндіктеріне қарай олар өз ақшаларын арнайы банкке немесе жинақтау кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch hall, және т.б. құрамына кіретін) сатып алынатын мүліктің 45% дейін салып жинақтайды. Одан кейін олар мемлекеттік дотация алуға құқық (үй құнынан 10% - ға дейін) және льготалық несие алуға құқық алады. Бұл несиені жабуға 10-15 жыл беріледі.

Мақсатты жинақ салымдары  есебінен бірінші этапта жинақталған  қаржы ресурстарын аккумуляциялау арқасында несие мекемелерінде  екінші этапқа жеткен азаматтарға несие беру үшін пайдалануға мүмкіндік туады.

Бұл схеманың сипаттамасы  – бұл оның тұйықтылығы, яғни мұнда  несие берудің көзі бұл салымшы  – қатысушылардың контракт бойынша  қаржылары. Бұл жүйені қолданушы  банктер жинақтау салымдары бойынша  пайыздарды нарықтық пайыздардан төмен деңгейде төлеп несиелерді нарықтық талаптардан төмен деңгейде беруге мүмкіндігі бар.

Ссуда келесі жағдайда беріледі: салушы жинақтаудың минималды мерзімге, жинақ көлеміне (18 ай және 40 – 50%) жетуі керек, бұл банк меншігіндегі жалпы қаржыларына байланысты. «Уақыт – ақша» деген модельге негізделген үлестірудің осы әдісі көлемінде жеке жинақтардан және несиеден тұратын жалпы сома төленеді. Үлестіруден кейін несие салымшымен белгіленген мерзімде өтелінеді.

Тұйықталған неміс жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайда:

• Қаржыландыру капитал рыногынан тәуелсіз;
• Несие бойынша пайыз алдын – ала белгіленеді, ол әдетте өте төмен,    сондықтан салымшы үшін пайыз өзгерісінің тәуекелі болмайды;
• Несие берушінің төлемдер мөлшері ең басында дәл белгіленеді;
• Басқа елдерде жоғары пайыздар тұрғын   үй    салуды тежейді, ал бұл модель көлеміндегі төмен пайыз несие бойынша пайыздардың жоғары    болатын   периодтарда   да   салымшыларға төлемдерді төлеп тұруға мүмкіндік береді.

Жинақ кассаларының салыстырмалы жоғары төлемдерді төлеу қарқындылығы тұрғын үй секторының үнемі дамуына әкеледі.

Неміс жүйесінің азаматтардың мақсатты салымдарға негізделгендіктен  екі негізгі тиімділікті анықтайды:

• өз кезегінде жиналған капитал несие алушының айлық төлемдерін азайтады және құрылыс, сатып алу, рестоврациялау жағдайларында қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
• өзіндік капитал пайыздық қойылымдар өзгермелі болып несие алушының төлем қабілеттілігінің шегі өскенде буфер қызметін атқарады. Егер өзіндік капиталдың бөлігі үлкен болса, онда сатып алынған мүліктің тек бір бөлігі ғана несие алуға кепіл болады. Егер пайыздық қойылымдар өзгерісінен несие алушының төлем қабілеттілігі артса, онда алынған ссуданың өтпелі кезеңде көлемін арттыруға болады, бұл пайыздық қойылымдардың жоғарылауын теңестіреді.

Құрылыс жинақтау жүйесінің  мемлекет тарапынан қолдауы болады. Үкімет тұрғын үй құрылысына премиялар  немесе салықтық жеңілдіктер беру арқылы жеке капитал жинақталуын ынталандырады. Салымшы ынталандырудың түрін өз берінше тыңдауға мүмкіндігі бар.

Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекетке тиімділігі:

• мемлекет тұрғын үй проблемасының шегімін бір бөлігіне өз жауаптылығын жеке инвесторларға бере алады, сондықтан үкімет жеке инициативаны қолдайды;
• мемлекетке жалға пәтер салудан гөрі сатып алушыға пәтер салу едәуір тиімді, бұдан салыстырмалы төмен шығындардан жоғары тиімділік туындайды;
• мемлекет осылайша ұлттық шаруашылық тұрақтылығына үлкен үлес қосады;
• мемлекеттің меншік құрудағы қатысуы туралы заң шеңберінде үкімет құрылыс жинақтауды азаматтардың қаржыларына жұмыс берушілерден арнайы төлемдерді қосу арқылы ынталандырады, ол салық салынғанда есепке алынып отырады.

Қорытындылай келсек американ және неміс молеьдерінің принципиалды айырмашылығына қарамастан, олардың  екеуі де жан жақты мемлекеттен  қолдану табуда (құқықтық жүйеден, әрекеттің қаржылық, лицензиялық қадағалаудан, мемлекеттік кепілдіктер беру, салықтық жеңілдіктер мен дотациялар). Жүйелерді біріктіруші сипат бұл олардың негізінен таза банктік болуы. Олар құрылысқа инвестициялау процестерімен тікелей ұйымдық жүйесі жоқ. Әдетте деволоперлік компаниялар азаматтардың қаржыларын тек құрылыстың соңғы этаптарында алады, ал бастапқы этаптарда коммесциялық несиелерді қолданады. Және де екі модельде де несиені рәсімдеу процедурасы бірдей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

2  Қазақстан республикасындағы ипотекалық

несиелендіруге талдау

 

 

2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы

 

      Ипотекалық  несиелендірудің отаны – Германия болып табылады. Алғашқы мемлекеттік ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға қаржылық қолдау көрсету мақсатында құрылады.

     Алғашқы жекеше акционерлік  және «таза ипотекалық банк»  1962 жылы Франкфрутте құрылды.

     АҚШ та ипотекалық банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер банктеріне берілген, ал Канадада – ипотекалық компаниялрға берәлген, Англияда ипотекалық несиені берумен құрлыс қоғамдары айналысады.         

    Өзіміздің елімізге келетін болсақ, 1998 жылдан бастап екіші деңгейлі банктер азаматтарға ипотекалық несие беруді жүзеге асырады. ҚР «Ипотека туралы» заңы шыққанан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелендіру қарқынды дамыды. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.

    Қазақстан Республикасында  ипотекалық несие жүйесі екі  деңгейлі болып келеді. Бірінші  деңгейінде ипотекалық несие  беретін банктер мен банкілік емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып алудыжүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрғылған жарғылық капиталы 100% ды құрайтын Қазақстандық ипотека копаниясы.. ҚИК қатысуымен ипотекалық несиелендіру жүйесінде 8 банк және банктік операциялардың жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 2 ұйым жұмыс істейді. ҚИК бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелерді беру жөніндегі өз қызметін жүзеге асыратын "Каспийский" банкі, "Астана-Финанс", "ЦентрКредит" банкі, АТФ Банк, "БТА-Ипотека", Нұрбанк, Наурыз Банк Қазақстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, Цеснабанк сияқты екінші деңгейдегі банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК серіктестері болып табылады.

     Ол алғашқы құрылған күннен бастап несие үшін алатын пайыз мөлшерлемесін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы Қазақстандық ипотека копаниясы толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына өтті. Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да тұрақты түрде кеміп келеді. Ипотекалық несиелендірудің дамуына 2004 жылы Мемлекттік құрлыс жинақ ақша банкісінің

құрылуы жағымды әсер етті.

      2004 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімінің өсуі, олардың пайыздық ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары “Альянс банк АҚ”, “БТА Ипотека” АҚ, “Казкомерцбанк” АҚ болып табылады.

     Қазақстандық  ипотека копаниясы 300 және 500 млн сомаларында ипотекалық облигацияның 2 шығарылымын шығарып үлгерді және оларды сәтті орналастыра білді.

     Қазақстанда  ипотекалық несиелендіру Қазақстан  Республикасы мемлекеттік тұрғын  үй бағдарламасының ажырағысыз  бөлігі болып табылады. Бұл арада  мемлекет халықтың қамтамасыздандырылу  деңгеі төмен тобының «әлеуметтік»  тұрғын үй құрлысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем көрсетіп, олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырды. 2006 жылдың  7 ші шілдесінде ипотекалық қарыз 252,7 млрд теңгені, 2004 жылмен салыстырғанда өсім 270,5% ға өсті. 2007   жылыдың   соңында ипотекалық несие көлемі 544 млрд құраған болатын. Ал 2009 жылдың басында бұл көрсеткіш 40 млрд қа төмендеді. Мұны 1 графиктен көруге болады.