Портфельдік инвестицияны каржыландыру

    

                                                                                                                                            график 1

                  2006-2009 жыл берілген ипотекалық несие динамикасы

 

  

 

 

     Бұл жағдайды мына себептермен түсіндіруге болады. 2009 жылдың бастапқы жарты жылдығының көрсеткіштеріне сүйенетін болсақ Республикамызда несиеге деген сұраныс біршама төмендеп кетті, яғни бұл ипотекалық несиенің де төмендегенін білдіреді. Мұның басты себебі тек банктерде ғана жатқан жоқ, оған деген сұраныс деңгейінің өзі төмендеп отыр. Жылжымайтын нарықтағы белгісіздік пен банктер мен қуаты мол қарыз алушылардың әйтеуір бір жайлы ахуалды күтіп, бері ұарай шықпай отыруы да ипотекаға деген сұранысқа кері әсерін тигізуде. Ипотекалық несиеге деген сұраныстың төмендеуіне   әкеліп соққан тағы бір себеп ол, несиенің   пайыздық    ставкаларының    айтарлықтай    өсуі. Бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы белсенділік пен несиелендіру көлемінің артуы банктер сияқты, ипотекалық компаниялардың да несие тәуекелдігі деңгейін жоғарылатады. Бұл көп жағдайда несие алушылар қатарын негізінен халықтың табысы төмен бөлігі құрайтынына байланысты. Және экономикалық өсім қарқыны баяулап қалған жағдайда халықтың нақты кірісі де төмендейді. Сол арқылы халықтың басым бөлігі ипотекалық ұйымдар мен банктер алдындағы міндеттемелеріне жауап беру қабілетінен айырылады. Ипотекалық несие нарығының қарыштап дамуы, жылжымайтын мүлік құрылысын қаржыландыру үй бағасының қымбаттауымен қатар жүреді. Сөйтіп, бағаның түсуіне орай банктер мен ипотекалық компаниялар үшін айтарлықтай қатер тудырады. Осы тенденцияларды есепке ала отырып, ҚҚА жылжымайтын мүлікке қатысты несиелендіру тәуекелдігін шектеу бойынша қосымша шараларды қолға алды. Агенттіктің іс-шаралары ипотекалық ұйымдардың ипотекалық және тұтынушылық несиелендіру саласындағы тәуекелдігін шектеуге бағытталған. Және ол аталған ұйымдар санын қысқаруы және ипотекалық несиенің пайыздық ставкасы көздемейді. Соған қарамастан ипотекалық несие қазіргі кезде жалпы тұрғындардың орташа буынына арналған

несие болып  отыр. Осыған байланысты ипотекалық нарық  өз стратегиясына түзетулер енгізіп, несие билігін өз қолына алды. Ал оның пайыздық ставкасы нақты қанша болатыны белгісіз.

 

2.2 Қазақстандағы  ипотекалық несиелендірудің даму  мәселесі

 

Ипотекалық несиелендіру тұрғын үй, тұрмыс саласына инвестицияларды  тартудың ең тиімді әдістерінің бірі болып табылады. Ипотека тұрғындардың тұрмыс жағдайын жақсартуда, банктердің тиімді және табысты қызмет атқаруына, құрылыс комплекс өндірісінің жедел дамуына елеулі ықпал етеді.

Тұрғын үй құрылысын  қаржыландыру тетігін жасау, халықтың қалың жіктерінің тұрғын үй проблемаларын шешу және Қазақстан Республикасы

үкіметінің 2000- 2002 жылдарға арналған іс- қимыл бағдарламасын іске асыру жөніндегі іс- шаралар жоспарына сәйкес тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы» әзірленіп, көптеген алға қойған мақсаттар жүзеге асырылды.

«Қазақстан Республикасында  тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие  беру жүйесін дамыту тұжырымдамасы»

Қазақстан Республикасы үкіметінің 2000 жылғы 21 тамыздағы № 1290 қаулысымен мақұлданған.

Құрылыстың жинақ жүйесін  дамытумен қатар, тұрғын үй мәселелерін  шешудің маңызды бағыттарының бірі ипотекалық несие беру жүйесін дамыту болып табылады. Осы мәселені жүзеге асыру мақсатында 2005 - 2010 ж.ж. арналған «Қазақстан Республикасының ипотекалық несие беру жүйесін дамыту» бағдарламасы іске асуда. Сонымен қатар қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті кепілге салған халыққа несие беруге банктердің қатысуын жандандыру есебінен ипотекалық несие беру жүзеге асырылып жатыр.

Қазақстанда 2009-2010 жылға арналған жаңа тұрғын үй бағдарламасы қабылданды. Жаңа бағдарламада негізінен, бюджет саласында қызмет істейтін мамандардың, оның ішінде дәрігерлер мен мұғалімдердің әлеуметтік жағдайы  қарастырылуы тиіс. Бағдарлама жобасын жасаушылар 2009 жылмен – 2010   жылдар аралығында Алматы мен Астанада шамамен 230 мың пәтерді пайдалануға   беру жағы қарастырылып отырғанын мәлімдеді.

Қазақстан Республикасында 2001 жылы ипотекалық несиелендіру саласында халықаралық тәжірибеге сүйене отырып құрылған АҚШ- «Фанни Мэй» мен «Фредди Мак» және Малайзияның «Кагамас Бергхад» ипотекалық несиелендірудің классикалық моделі еңгізілді. Бұл модель ипотекалық несиелендіру нарығының жағдайы тұрғын үй нарығы, құқықтық қамтамасыз ету және үй сатып алуға негізделген несие ресурстар нарығының дамуына тікелей байланысты екендігін дәлелдейді.

Ұзақ мерзімді несиелендірудің  мәселесін шешу жолдарының бірі –  нарық механизмінің дамуына, оның тыныс - тіршілік ортасына жағдай жасау, бюджеттен тыс ресурстарды мобилизациялау және оларды несиелік - қаржы саласына бағыттау болып табылады.

Бүгінгі таңда ең негізгі  мәселе – ипотекалық несиелендіру саласына ақша қаражаттарын тарту болып  отыр. Сондықтан қазіргі кезде Қазақстан Республикасы Ипотекалық компаниясының тұрмыстық ипотекалық займдарды талап ету құқықтары бойынша ішкі нарыққа ипотекалық облигациялар шығару көзделуде.

Егер сандық көрсеткіштерге сүйенетін болсақ, Қазақстандағы  тұрғын үй жағдайы жақсы болып көрінеді – халықтың саны 15 млн. адам республикадағы тұрғын үйдің жалпы көлемі 253 млн. шаршы метрді құрайды, яғни бір адамға орта есеппен 17 шаршы метрден келеді. Алайда тереңірек үңілсек, осы салада

елеулі кемшіліктердің жеткілікті екендігін көруге болады.

Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж, тиісті әкімдер қызметтерінде  есепте тұрған 264 мың отбасын тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада бар екі миллионнан астам апатты және тозған тұрғын үй қорынан 

көшіру үшін жылына кемінде 3- 3,5 млн. шаршы метр жаңа тұрғын үй салу қажет.

      Қазақстанда экономикалық өзгерістердің басынан бастап, өзінің маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргізілуде. Жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшілік бөлігінің төлем қабілетінің төмен болуы, сондай- ақ дайын тұрғын үйді сатып алуға ұзақ мерзімді несиенің толық дамымауы жағдайында, реформаның алғашқы жылдарында құрылған тұрғын үй нарығы қажетті несие - қаржы тетіктерімен қамтамасыз етілмейді.

Жылжымайтын мүлікке  азды - көпті сұраныс қалыптасқан бірден - бір орталықтар – Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебі бұрынғыдай бизнес таңдаулары ғана емес, шетелдіктерді қоса алғанда, сонымен бірге мемлекеттік органдар қызметкерлерінің көпшілігі жиналған, сондай- ақ бұған өнеркәсіп саласының негізінен жұмыс істеп тұрған өндіруші және қайта өңдеуші кәсіпорындары шоғырланған кейбір қалалар енеді.

Нарықтық тетіктердің  дамуы үшін жағдай жасау, қоғамның бюджеттен  тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды несие - қаржы саласына бағыттау ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру нарығын қалыптастыруды қаржыландыру көзі, сонымен бірге кәсіпорындардың, жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру ұйымдары мен инвестициялық қорлардың қаражаты тартылатын болады.

Ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын дамытуға бірінші кезекте халықтың қаражатын тарту мақсатында «Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ туралы» Заңының жобасы әзірленді және Қазақстан Республикасы Парламентінің қарауына ұсынылды. Құрылыстық жинақ жүйесі жеке және заңды тұлғалардың қаражатын банктік салымдарға тартуға және осы жинақтар есебінен салымшыларға несие беруге негізделген тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың тұйықталған жүйесі болып табылады.

Құрылыстық жинақ жүйесі – дамыған қаржылық нарықтарды қажет  етпейді және орташадан төмен  табыстары бар халықтың қалың жігіне бағдарланған.

Құрылыстық жинақ банкі  төлеген қаражат тұрғын үй жағдайын жақсарту жөніндегі іс - шараларға  жұмсалуы мүмкін.

Ұзақ мерзімді несие  беру бағдарламасының мақсаты азаматтардың меншікті қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебінен монополиядан арылған тұрғын үй нарығында тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына негізделген, орташа табысы бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша, тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып табылады.

Ұзақ мерзімді несие  беру жүйесінің қалыптасуы мен дамуы  үшін мынадай 

негізгі міндеттер қойылады:

• заңнамалық және нормативтік базаның жетілдіруі, ипотекалық несие беруді қаржыландырудың қосымша көздерін қамтамасыз етуші зейнетақы активтерін орналастыру тәртібіне өзгерістер еңгізілуі;
• ипотекалық несие беру жөніндегі қызметті жүзеге асыруға үміткер екінші деңгейдегі банктерге қойылатын өлшемдердің белгіленуі;
• екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару

     -     тәртібінің белгіленуі,

• зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың жинақтаушы зейнетақы активтерінің есебінен ипотекалық облигациялар сатып алуына рұқсат ету тәртбінің белгіленуі;
• ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредитордың мен инвесторлардың салықтық ынталандырылуы,
• заемшыларды кредиторлардың әрі заңсыз әрекеттеріне де, әрі бұрын алған ипотекалық несиені өтей алмаған жағдайда, үйден шығару рәсімі кезіндегі, оларды әлеуметтік бейімделуі үшін де әлеуметтік қорғау тетіктерінің жасалуы;
• әрі жеке, әрі мүліетік сақтандыру нарығының дамытылуы көзделуі тиіс.

        Қазақстан Республикасында қазіргі уақытқа дейін ипотекалық

несиелендірудің интенсивті дамуын тежейтін фактор орташа несиелендіру

мерзімі 3- 5 жыл болып  табылды. Мұның себебі банктік міндеттемелерінің көп бөлігі қысқа және орта мерзімді қаржыларды және маманданған банктік емес ұйымдардың ұзақ мерзімді қаржыларды қажет етуінде.

Қазіргі уақытта қаржы  нарығы инвестициялық көлемін жоғары дәрежеде ұсына алады. Бірақ дәл  осы кезде қаржы инструменттерінің жетіспеушілігі байқалады. Республикалық бюджеттің жақсаруы қарыз төлемдерін азайтты, сондықтан да ипотекалық бағалы қағаздар инвесторлар салымдары үшін альтернативті инструмен ретінде қарастырылады.

Халықаралық тәжірибеге сүйене отырып, мемлекеттік бағалы қағаздармен қатар әлемдік ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруға жағдай жасау керек. Мысалы, инвесторларға қойылған талаптар, нормативтерді орындауға мүмкіндік беру, соның ішінде  банктер үшін – капитализациялау мен өтімділікті, сақтандыру ұйымдарына- резервтер құруға, зейнетақы қорлары үшін – активтерді орналастыру т.б.

      Сонымен қатар, ипотекалық облигацияларды шығару және тіркеу рәсімін максималды түрде жеңілдету, алымдар мен салымдардың қатаңдығын азайту маңызды.

Ипотекалық несиелендірудің  дамуы орташа еңбекақының төмен болуынан және несиелендіру ставкаларының жоғары болуынан тежеліп отыр. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендірудің басқа да проблемалары бар:

• салық жүйесінің қатаңдығы, салық мөлшерлемесінің жоғары болуы;

     -   ипотекалық несие арқылы тұрғын үй сатып алумен байланысты келісім – шарттың мемлекеттік тіркеудің тым ұзақтығы және қымбаттылығы тб.

       Ипотекалық несиені алуға барлық тұрғындардың қаражаттары жетпейді. Сондықтан да мұндай проблемаларды шешу мақсатында «Тұрмыстық  құрылыс жинақтар туралы» заң қабылданды. Тұрғындарды қолдау мақсатында мемлекеттік бюджеттен тұрмыстық құрылыс жинақтарына

салымдар бойынша қайтарымсыз  мемлекеттік сыйақылар мен қаражаттар бөлінуі болжанып отыр.

      Жасалған бағдарламалар бойынша тұрмыстық салаға инвестициялар 32,6 млрд. теңге көлемінде тартылу көзделіп отыр және олар ЖІӨ 1,7 %, салық түріндегі бюджетке түскен сома 7,8 млрд. теңге және мемлекеттік таза табысы 2,9 млрд. теңге есебінен де құрылуы тиіс.

     Тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға бағытталған қаржы көзі – мемлекеттік емес және ипотекалық облигациялар эмиссиясы болып табылады. Бұл қаржы инструментінің артықшылығы: төмен пайыз мөлшерлемесі және ұзақ мерзімді несиелендіру операцияларын жүзеге асыруында.

     Тұрғын үй қаржыландыру процесіне қатысушылардың бірі – мемлекет болып саналады. Әлемдік тәжірибеде мемелекет тұрғын үй саласын қаржыландыруда елеулі жағдай жасауда және тұрғын нарығының инфрақұрылымын дамытуда жетекші рөл атқарады.

      Ипотекалық несие беруді үлкен көлемде жүзеге асыруға қабілетті жоғары деңгейде қаржыландырылған мемлекеттік емес ұйымдар болмағандықтан Қазақстан үшін Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесіндамыту моделі неғұрлым қолайлы болып табылады. Бұл орайда еуропалық және американдық модельдерді қолдану мүмкіндігі де жоққа шығарылмайды.

      Несиелік ұйымдардың ұзақ мерзімді несие ресурстарды тарту моделдері мыналар:

• несие берушілердің ипотекалық облигацияларды шығаруы және оларды қаржы нарығында сату;
• ұжымдық инвестициялар жүйесі арқылы заем берушілердің қайта қаржыландырылуы балып табылады.

      Қорыта келгенде, ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкіметі мен Ұлттық Банктің негізгі рөлі қатысушылардың қаржылық тәуекелін азайту мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткізуді арттыру мақсатында заңнамалық базаны жасау және процесті нормативтік реттеу нысанында көзделуде.