Состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Мая 2012 в 20:36, курсовая работа

Описание

Цель курсовой работы - рассмотреть состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
охарактеризовать систему ипотечного кредитования;
рассмотреть роль казахстанского ипотечного кредитования и её развития;
рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран.

Работа состоит из  1 файл

курсовая (Ипотечное кредитование в РК) - копия.docx

— 69.81 Кб (Скачать документ)

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье [9, с.54].

Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности, и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны для банков, так как  при не возврате кредита банк реализует  залог и возвращает свои средства. Снижению риска при ипотечном  кредитовании также способствует целевой  характер ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает  разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [11, с.78].

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

    1. вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
    2. рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;
    3. денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
    4. применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

При этом ипотечное кредитование должно развиваться  с учетом доходов населения в  сочетании с другими инструментами  решения жилищной проблемы. Решение  проблемы ипотечного кредитования будет  иметь огромный положительный эффект в социальной и экономической сфере [12, с.7].

Ипотечные кредиты выдаются гражданам Республики Казахстан под залог недвижимости на строительство или приобретение жилого дома, квартир, загородных домов, реконструкцию, капитальный ремонт. Предельная сумма и срок кредита устанавливаются в соответствии с решением кредитного комитета (от 6 месяцев до 20 лет). Ссуды предоставляются платежеспособным заемщикам, имеющим источник дохода или наличии ликвидного залога.

Для получения  кредита заемщик обращается в  банк с: заявление, паспорт, справка  № 3, справка с места работы о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, при необходимости копии учредительных документов юридического лица работодателя, документ, подтверждающий наличие иных доходов, поручительство третьего лица по возврату кредита, справка с места работы о среднемесячном доходе поручителя.

Кредиты на покупку жилья предоставляются  в размере до 70% от стоимости жилья, а оставшиеся 30% оплачивается самостоятельно. Ставка вознаграждения по кредиту является плавающей и пересматривается каждые 6 месяцев в зависимости от изменения  индекса инфляции в годовом выражении. Выплаты в погашение кредита  не должны превышать 35% от размера чистого  ежемесячного дохода (за вычетом налогов). Кредит погашается ежемесячными равными  суммами, которые включают в себя вознаграждение и часть основного  долга. Ипотечный кредит предоставляется  только в тенге без привязки к  иностранной валюте. Заемщик имеет  право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру, индивидуальный дом с земельным участком. Одним  из условий является страхование  жилья, жизни и потери трудоспособности.

После окончательного выбора приобретаемого жилья заключаются  следующие договора:

    1. кредитный договор между заемщиком и банком;
    2. договор купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом;
    3. договор залога приобретаемого жилья (ипотечный);
    4. договор страхования жилья;
    5. договор страхования жизни и потери трудоспособности.

В процессе оформления кредита вносится первоначальный взнос на спецсчет банка. После предоставления кредита, полная стоимость жилья перечисляется продавцу. С момента оформления договора купли-продажи заемщик становится собственником жилья.

Минимальная сумма кредита составляет: 450 тыс.тенге - для приобретения жилья в г.Астана и г.Алматы; 300 тыс.тенге - для приобретения жилья в прочих регионах. Максимальная сумма кредита - 23 млн.тенге. Конечная ставка вознаграждения по кредитам определяется банками-партнерами Компании на основе котировочной ставки Компании. При этом банки имеют право произвольного определения собственной маржи, но не выше определенного предела [16, с.95].

Ведущая роль в развитии ипотечного рынка  принадлежит банкам второго уровня, поскольку именно они, создавая инвестиционный продукт и предлагая его потребителю, производят распределение денег, полученных от инвесторов, сосредоточенных, как правило в центре республики, по регионам, включая самые отдаленные, в соответствии с потребностями региона в ипотечных жилищных кредитах. Таким образом, один из основных принципов ипотечного кредитования - ипотека должна быть доступной для всех работающих казахстанцев.

 

 

1.3 Зарубежные модели системы ипотечного кредитования

 

 

Важным  и перспективным направлением и  подходом к созданию эффективного механизма  жилищного финансирования, позволяющим  обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение  жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы  ипотечного кредитования две модели:

1) Европейская  - предусматривает   в   большей   степени   поддержку   банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки  являются льготное налогообложение,  льготное кредитование и др. В  качестве основных институтов  выступают высококапитализированные  негосударственные организации.

2) Американская - предусматривает формирование  при государственном участии  институтов, гарантирующих выпуски  организаторами ипотечных кредитов  облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в  США по объему лишь немногим  уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего  объема долговых ценных бумаг.  Кроме того, в США этот сектор  является одним из наиболее  динамично развивающихся. За последние  25 лет его доля удвоилась (в  1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%) [2, с.13].

Рынок ипотечных  облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним  из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных  облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы  финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство  и покупку домов, обеспеченные залогом  недвижимости (ипотеку), предоставляли  ссудо-сберегательные ассоциации и  банки. Данные учреждения оказывали  полной спектр услуг по организации  и обслуживанию ипотеки, а также  были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали  специально предназначенные для  этой цели институты (агентства) - Федеральная  Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная  национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрели индивидуальные кредиты  на средства, полученные по государственной  кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали  долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный  риск конкретного заемщика. Таким  образом, агентства выступили в  роли посредника между получателем  ипотечного кредита, организатором  ипотеки (банком) и инвестором. Процесс  превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

    1. организаторов ипотечных кредитов;
    2. инвесторов;
    3. посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
    4. посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Положительными  сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в  целом, формируют систему ипотечного кредитования [2, с.15].

Вместе  с тем, наряду со странами Европы и  США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. В ее основе лежит западное ноу-хау - двухуровневая  структура рынка, благодаря которой  банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные  для ипотеки, и имеют возможность  давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - ценные специальные ипотечные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых  происходит подпитка банков-кредиторов. Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья [2, С.15].

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс  строительства жилого дома и процесс  полного завершения строительства  дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о  намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.  Основными условиями кредитования  являются  маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся  экономической ситуации, когда отсутствуют  высококапитализированные негосударственные  организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших  объемах и создание государственных  организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого  акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой  банки смогут рефинансироваться  путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность  применения европейской или американской моделей.

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно  с точки зрения социальной политики. Мировой опыт свидетельствует о  том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

 

 

 

 

 

 

 

2. Ипотека и перспективы ее развития в

    Казахстане

 

 

2.1 Порядок предоставления ипотечного кредита

 

 

В Казахстане с 2001 года происходят процессы формирования основ и развитие отечественной  модели ипотечного кредитования. Данная система разработана с учетом опыта США и Малайзии в этой сфере и является двухуровневой.

Информация о работе Состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан