Состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

 

 

 

 

2.2 Анализ рынка  ипотечного кредитования

 

 

Рынок ипотечного кредитования в Казахстане до ипотечного кризиса США динамично развивался, но начиная с 2 квартала 2007 года происходит его спад.

Казахстанская финансовая система начинает испытывать серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акций казахстанских банков более чем на 10-15%. Во вторых, резкое повышение ставок межбанковского кредитования в 1,5 раза. И наконец в-третьих, повышение ставок кредитов для юридических и физических лиц на 4-6% [15].

До наступления  кризиса наиболее высокие темпы  роста кредитования были в розничном  секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня. Строительные компании находились в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость привело к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов.

В 2010 году на рынке ипотечного кредитования отмечено определенное оживление. Так, по данным Национального Банка РК по итогам 7 месяцев 2010 года наблюдается рост объемов ипотечного кредитования со стороны банков на 12,2%.

Учитывая  то, что за такой же период объемы кредитования экономики снизились  на более чем 30% по сравнению с  соответствующим периодом 2009 года, можно отметить, что данный сегмент  кредитования показывает положительную  динамику.

Но несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке ипотечного кредитования, текущие объемы значительно уступают докризисным. 

С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о  недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов  погашения кредитов.

После пережитого опыта, банки второго уровня стали  более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

Ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за январь 2010 года снизился на 1% - до 67,7 млрд. тенге. При этом на 1 февраля 2010 года доля стандартных кредитов в  портфеле ипотечных компаний составила 67,2%, снизившись с начала 2009 года на 19,4%.

Наибольший  интерес к ипотечным продуктам  КИК на 2010 год остался у жителей Алматы, Астаны и Актобе. По данным компании, ипотека по рыночной программе в Алматы составляла 40,92% всех продуктов и услуг КИК по отношению к другим регионам, в Астане - 16,48%, и Актюбинской области - 11,51% [22].

В настоящее  время ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана, по данным, теперь уже бывшего, Агентства по финнадзору, за март снизился на 0,9%. Доля сомнительных и безнадёжных кредитов в портфеле, наоборот, увеличилась на 3,6%, составив 21,2%. По данным комитета, структура кредитного портфеля ипотечных организаций на 1 апреля текущего года такова, что удельный вес стандартных кредитов составил - 78,7%, безнадежных - 8,6%, а сомнительных - 12,7%. Если сравнивать эти цифры с предыдущим месяцем, то они равнялись 78,8%, 8,3% и 12,9%, соответственно.

Сумма совокупных активов на отчетную дату составила 124,2 млрд. тенге, совокупных обязательств - 93,5 млрд. тенге, а собственного капитала - 30,7 млрд. тенге.

Основная  причина сокращения портфелей –  прекращение выдачи ипотечных кредитов. Против кредитования сыграли не только финансовый кризис и огромная доля «плохих долгов», но и рост инфляции, и увеличение стоимости ресурсов. Хороших заёмщиков для размещения избыточной ликвидности недостаточно. Но решения о займах теперь более  взвешены со стороны и клиентов, и банков.

Доля  КИК на рынке ипотечного кредитования – 12%. Но кредитов напрямую она выдает мало, политика компании – крайне консервативна. Заёмщик должен направлять на погашение  не более 40% дохода. Иначе возникают  риски [23].

Кризис  заморозил стройки. Объём жилищного  строительства в Казахстане в 1-м  квартале по сравнению с этим же периодом прошлого года снизился. Общая  площадь введенного в республике жилья составила 1300 тыс. кв. м, что  на 6,3% меньше, чем в 1-м квартале 2010 года. Из них населением введено  более половины. Собственные средства застройщиков в финансирование жилищного  строительства составили 57%. Застройщики  лишь доделывают старые проекты, почти  не закладывая новых строек. Кризис строительства ещё не завершился.

Для разрешения проблемы дефицита жилья правительство  разрабатывает государственные  программы. Часть спроса населения  может быть удовлетворена за счёт аренды с последующим выкупом. Чтобы  поддержать строительные компании, государство напрямую выкупает квартиры. Ситуацию в некоторых строительных компаниях спасает выкуп государством недостроенных домов. Благодаря оказанной поддержке возобновляется строительство, компании продолжают своё существование. Одновременно оказывается и помощь части населения – военным, госслужащим.

Меры  государства в отношении ипотечного кредитования носят социальный характер. Поддерживается реально нуждающийся  слой населения и стимулируется  строительство жилья эконом-класса. Основным оператором строительства  такого жилья, в т. ч. по Программе  жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011–2014 годы, служит жилищный строительный сберегательный банк (ЖССБ).

КИК также  примет участие в её реализации. КИК будет выкупать кредиты у банков под 10% годовых, с условием обратного выкупа в случае дефолта заёмщика. Что позволит банкам выдавать стандартные ипотечные займы, которые КИК готов целиком рефинансировать в случае соответствия выданных займов внутренним требованиям КИК по предмету залога и наличию первоначального взноса в размере 20% от суммы займа.

 Займы напрямую, без выкупа прав требования у банков, выдаются населению, в частности, для приобретения готового жилья и долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Они рассчитаны на средний слой населения. По таким займам ставки будут на уровне от 14,5% до 17,5% годовых, в зависимости от целевого назначения займа. Сроки предоставления кредитов зависят от программы кредитования и составляют от 3 до 20 лет [23].

Период глухой стагнации на рынке ипотеки, похоже, подходит к концу. Рынок понемногу начинает оживать. Активизируется рынок вторичного жилья. Банки выстраивают новую систему андеррайтинга (проверка банком платежеспособности клиента), и ажиотаж вокруг кредитования заметно снизился.

Значительного роста по розничному кредитованию не произойдет. Возможно, это будет 3–4% в этом году. Но избыток ликвидности у банков, скорее всего, приведёт к снижению ставок по кредитованию. Сильного снижения эксперты не ожидают.

Положительных факторов для выздоровления ипотеки  уже несколько: оживление рынка  труда, рост производства в разных секторах и стабильность курса тенге. Это  позволяет людям более уверенно прогнозировать уровень своего благосостояния. А нуждающихся в жилье –  огромное количество. В этих условиях банкам и ипотечным компаниям  предстоит выбрать новую тактику: высокая ставка – мягкие требования к клиенту, либо, наоборот, более  низкая ставка, но жесткие условия  получения кредита. Большинство  банкиров выбирают второй вариант. Привыкли устанавливать цену, исходя из уровня рисков.

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его

      развития

 

 

Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан [6, с.62].

Проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов.

Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе  ипотека не получит масштабного  развития. Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в Республике Казахстан  секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги [6, с.65].

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности  нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в Республике Казахстан необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации;
2. законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми;
3. передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным;
4. покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика;
5. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения [13, с.45].

Динамичное  развитие Казахстана и успешный ход  реформ в экономике, обеспечивая  подъем жизненного уровня населения, одновременно высвечивают отставание в некоторых  областях, в частности, в сфере  жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии  развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального  характера.

В Государственной  программе жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383, дается анализ современного состояния жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2005-2007 годы: «Предоставление гражданам  ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального  взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет. С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению  в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная  с 2005 года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10-13% годовых, размер первоначального  взноса снизился до 10-15%, срок кредита  составил в среднем 10 лет» [3].

Если  до сих пор ипотечными кредитами  граждане могли пользоваться лишь для  покупки жилья на вторичном рынке, то снижение ставок вознаграждения и  суммы первоначального взноса одновременно с увеличением сроков кредитования, делают ипотечный кредит для приобретения нового жилья доступным для широких  слоев населения [4, с.230].

В настоящее  время некоторые банки предлагают на рынке ипотечные кредиты только с одним целевым показателем. В комплексе кредиты со всеми  тремя показателями пока никто не предлагает. Перед нами стоит задача ориентировать рынок на достижение этих показателей. Этого можно добиться использованием имеющихся финансовых институтов развития, таких, как Казахстанская  ипотечная компания. В настоящее  время разрабатывается специальная  Программа ипотечного кредитования доступного жилья в рамках действующей  Программы  АО «Казахстанская ипотечная  компания». Права владения и пользования  государственным пакетом акций  АО «Казахстанская ипотечная компания»  для более эффективного управления будут переданы от Национального  Банка Республики Казахстан Министерству финансов Республики Казахстан.

Ипотечное кредитование и система жилищных строительных сбережений вместе с индивидуальным жилищным строительством обеспечат  жильем большую часть нуждающихся  в улучшении жилищных условий.

В рамках Программы предполагается ежегодное  строительство в каждой области, городах Астане и Алматы по одному 100-квартирному жилому дому для последующего предоставления социально защищаемым гражданам без права приватизации жилья.

Для обеспечения  строительства жилья будут разработаны  меры, направленные на дальнейшее снижение стоимости строительства жилья.

Таким образом, ипотечное кредитование в Республике Казахстан хотя и получило свое достойное  развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и улучшать условия  получения ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно  с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная  инициатива граждан. Кроме того, для  кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и способов социальной поддержки.