Состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Первый  уровень представляют первичные  кредиторы в лице коммерческих банков и небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты.

Предоставление  гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального  взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 - 10 лет [14, С.68].

Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

В  зависимости  от  объекта   кредитования,   кредитной   политики   и  организационной структуры каждый банк  определяет   технологию ипотечного   кредитования.   При   многовариантности   различных   элементов организации  процесса  кредитования,  можно выделить пять  основных  этапов  технологии  выдачи  и погашения ипотечного кредита:

1. предварительное рассмотрение заявки  на  кредит  и собеседование  с предполагаемым заемщиком;
2. андеррайтинг;
3. принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
4. оформление кредитного договора и договора о залоге;
5. сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита, предлагает заполнить анкету по которой может сделать вывод  о рисках, связанных с выдачей  данного кредита.

На втором этапе оценивается потенциальная возможность заемщика вернуть кредит и оценивается степень его обеспечения. Результаты анализа используются для дальнейших определений суммы кредита, первоначального взноса и сроков погашения.

На третьем  этапе кредитный комитет рассматривает материалы, получены а процессе андеррайтинга и принимает решение о выдаче либо отказе в кредите.

На четвертом  этапе банк заключает договор заемщика по которому оговариваются права и обязанности сторон:

1. сумма кредита и размер банковского процента;
2. порядок и сроки выдачи кредита;
3. система использования обеспечения;
4. процедура расторжения договора.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

1. выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре;
2. контроль за целевым использованием кредита  в  период  строительства или реконструкции объектов кредитования;
3. наблюдение  за  сохранностью  и  состоянием  залога,  принятого   в обеспечение кредита;
4. контроль за регулярными, в соответствии с ранее  согласованными  при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения  кредита  и  уплаты  процентов  банки  в отдельных случаях  предоставляют  отсрочки  для  выполнения  заемщиком  своих  обязательств с начислением за период  пользования  отсроченной  ссуды  более высокого процента. При нарушении  повторных сроков  погашения  кредита  ссуда перечисляется  на  счет  просроченных  ссуд,  и   начинаются   операции   по реализации залога [14, с.73].

Второй уровень представляет рефинансирующая организация, осуществляющая выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК).

Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных  кредитов.

КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых  резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 9,6%.

В системе  ипотечного кредитования с участием КИК работают 8 банков и 2 организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как Народный Банк Казахстана, Банк «Каспийский», «Астана – Финанс», Банк «ЦентрКредит», АТФ Банк, «БТА- Ипотека», Нурбанк, Наурыз Банк Казахстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, ЦеснаБанк, которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Кроме того, ряд банков второго уровня самостоятельно осуществляют ипотечное кредитование жилищного строительства.

Напрямую  ипотечные займы АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» выдает на определенные цели, в соответствии с таблицей 2.1 [20].

Таблица 2.1

Рыночная  программа АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания».

Немаловажную  роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система  гарантирования (страхования) ипотечных  кредитов направлена на создание благоприятных  условий для повышения доступности  ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между  банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты.

В этой связи  в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов - (далее - КФГИК) [18].

Важным  также является развитие системы  строительных сбережений в Казахстане, которая представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений , в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории РК.

Данная  система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена  для категории граждан, не имеющих  достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении  ипотечных кредитов в банках второго  уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношении  между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК - вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

Участниками системы строительных сбережений являются жилищные строительные сберегательные банки, вкладчики этих банков и государство, осуществляющее начисление и выплату  премий по вкладам в жилищные строительные сберегательные банки. Для внедрения  системы жилищных строительных сбережений в 2000 году был принят Закон РК «О жилищных строительных сбережениях». Правительством Республики Казахстан  в 2003 году создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100-процентным участием государства  в уставном капитале (далее –  ЖССБ).

За период деятельности ЖССБ с уставным капиталом 1,5 млрд. тенге с 29 сентября 2003 года привлечено более 1,05 тыс. вкладчиков. Общая договорная сумма по жилищным строительным сбережениям, привлеченным ЖССБ составляет около 900 млн. тенге [17].

Тарифные  программы ЖССБ:

1. Бастау

Ориентировочный срок накопления — 3—3 года 6 месяцев. 
Ставка вознаграждения по вкладам — 2% годовых. 
Годовая эффективная ставка вознаграждения по вкладам – до 12,7%.  
Ставка вознаграждения по жилищному займу — 5% годовых. 
Годовая эффективная вознаграждения по жилищному займу – до 5,3%. 
Срок предоставления жилищного займа  — до 6 лет.

2. Оркен

Ориентировочный срок накопления — 5 лет 6 месяцев. 
Ставка вознаграждения по вкладам — 2% годовых. 
Годовая эффективная ставка вознаграждения по вкладам – до 8,1%. 
Ставка вознаграждения по жилищному займу — 4,5% годовых. 
Годовая эффективная вознаграждения по жилищному займу – до 4,7%. 
Срок предоставления жилищного займа — до 10 лет.

3. Кемел

Ориентировочный срок накопления — 8 лет 6 месяцев. 
Ставка вознаграждения по вкладам — 2% годовых. 
Годовая эффективная ставка вознаграждения по вкладам – до 6,2%. 
Ставка вознаграждения по жилищному займу — 4% годовых. 
Годовая эффективная вознаграждения по жилищному займу – до 4,2%. 
Срок предоставления жилищного займа — до 15 лет.

4. Болашак

Ориентировочный срок накопления — 15 лет. 
Ставка вознаграждения по вкладам — 2% годовых. 
Годовая эффективная ставка вознаграждения по вкладам – до 4,6%. 
Ставка вознаграждения по жилищному займу — 3,5% годовых. 
Годовая эффективная вознаграждения по жилищному займу – до 3,6%. 
Срок предоставления жилищного займа — до 25 лет [21].

Основное  отличие этого вида кредитования от системы ипотечного кредитования заключается в том, что клиент должен накопить сумму предварительного взноса на приобретаемое жилье в  размере 50% от общей суммы жилья  в строительном сберегательном банке. Недостающие 50% выплачиваются клиенту  строительным сберегательным банком под  более низкий, чем на рынке, процент. Помимо этого, система жилищных строительных сбережений предусматривает выплаты  вкладчикам строительных сбережений премий государства из республиканского бюджета. Размер премии будет составлять 20% от суммы поощряемого вклада, который  включает в себя не только основную сумму, но и начисленное строительным сберегательным банком по нему вознаграждение.

В связи  с созданием Жилищного строительного  сберегательного банка стал возможным  запуск механизма строительных сбережений в Казахстане. Бюджетными средствами будут, средства иностранных инвесторов, представителей зарубежных жилищных сберегательных учреждений.

Ипотечное кредитование позволяет  согласовать интересы населения - в  улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной  загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом  росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.