Понятие и сущность оценочной деятельности

В новейший период четко определились два направления  оценки:

- для государственных  нужд;

- для нужд  частных собственников и других  частных юридических и физических  лиц.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2  ПОНЯТИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Продавец  и покупатель в условиях рыночной экономики, совершая сделку, хотели бы заранее знать цену интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. Но в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость.  Именно эту величину и пытается определить эксперт-оценщик. В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 27 февраля 2003 г.) дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

    Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны — потребители их услуг, заказчики.

     К субъектам оценочной деятельности  можно отнести:

- органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

- оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;

- профессиональные объединения оценщиков;

- заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

- потребителей оценочных услуг - юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

    К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работа, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Основными направлениями развития  оценочной деятельности как инструмент  эффективного управления собственностью  в России являются:

• оценка инвестиционных проектов;
• оценка для целей залога имущества и ипотечного кредитования;
• оценка убытков;
• оценка для целей исполнительного производства и судопроизводства;
• оценка недвижимости и земельных ресурсов;
• оценка (переоценка) основных фондов;
• оценка интеллектуальной собственности;
• оценка долгов предприятий.

Для того, что  бы определить стоимость объекта  оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую  из внешних источников, содержащую сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитываются величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие образование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Однако такое расхождение не должно быть существенным.

Отсюда  следует, что величина, определяемая оценщиком,-  это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное  положение между ними. Поэтому обязательным требованием стоимостной оценки является ее привязка к конкретной дате.

     Под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект  оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией. 

    Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:

     - оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;

-  периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и предотвратить банкротство и разорение;

-  знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;

-  покупателю-инвестору оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение;

-  заказчик, конечно,  может и самостоятельно проделать работу оценщика, однако ему для этого нужны специальные, профессиональные знания и навыки. Не все обладают ими, да и не все хотят получить такие знания. Поэтому в современной экономике оценку стоимости проводят специально обученные профессионалы - эксперты-оценщики. Профессиональная оценка стоимости позволяет получить обоснованные результаты;

-  заказывая оценку профессионалу, инвестор заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта, а не заказчика;

-  если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы более существенными, так как пришлось бы сформировать определенную информационную базу, купить определенные программы и т.п., которые использовались бы один-два раза и не смогли бы себя окупить. У профессионального же оценщика все поставлено «на поток», его трансакционные издержки существенно ниже;

-  оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

    Оценка  стоимости позволяет решать многие  насущные задачи в рыночной  экономике. Будучи важным инструментом  рыночной экономики, стоимостная  оценка должна быть определенным  образом организована.

      В области оценочной деятельность производится лицензирование.

     Лицензия выдается на осуществление  следующих работ (услуг) в области  оценочной деятельности:

-   оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

-  оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

-  оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

- оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.

      Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:

- государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

- наличие  документа об образовании, подтверждающего  получение профессиональных знаний  в области оценочной деятельности  в соответствии с согласованными  с уполномоченным органом образовательными  программами; 

- уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

     Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:

- государственная  регистрация в качестве юридического  лица;

- наличие  в штате юридического лица  не менее одного работника,  имеющего документ об образовании,  подтверждающий получение профессиональных  знаний в области оценочной  деятельности;

-уплата сбора  за выдачу лицензии на осуществление  оценочной деятельности.

      Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:

- признания  в установленном законодательством  Российской Федерации порядке  недействительным факта государственной  регистрации индивидуального предпринимателя  или юридического лица;

- признания  в установленном законодательством  Российской Федерации порядке  индивидуального предпринимателя  или юридического лица банкротом; 

- признания  в установленном законодательством  Российской Федерации порядке  недействительным документа об  образовании, подтверждающего получение  профессиональных знаний в области  оценочной деятельности у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем;

- если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- выхода данным  оценщиком в своей деятельности  за пределы прав, предоставленных  ему лицензией на осуществление  оценочной деятельности;

- несоблюдения  требований, установленных законодательством  Российской Федерации; 

- решения  суда, арбитражного суда, третейского  суда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3  СУЩНОСТЬ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Для того чтобы  понять сущность и особенности оценочной  деятельности, необходимо дать более  развернутые ее определения. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса.

 Рассмотрим  каждую из них.

1) Оценка стоимости  — это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов.

2) Можно выделить  общие для всех случаев этапы  оценки, например:

- определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету;

-  собрать и обработать требуемую информацию;

-  обосновать методы оценки стоимости;

-  рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки;

- вывести итоговую величину;

-  проверить и согласовать результаты.

 Ни один  из этапов нельзя пропустить  или «переставить» на другое  место, т.к. это приведет к искажению результата.

Отсюда следует, что оценочная деятельность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

3) Оценка стоимости  — процесс целенаправленный.

Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит опять же, от цели оценки, а

также от параметров оцениваемого объекта. Например:

- если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость;

- если целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.

4) Процесс  оценки стоимости заключается  в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

5) Сущностная  черта стоимостной оценки заключается  в ее связи с рыночной ситуацией. Она означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п.  Оценщик обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: