Понятие и сущность оценочной деятельности

- рыночную конъюнктуру;

-  уровень и стратегию конкуренции;

- рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания;

- риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки;

- среднерыночный уровень доходности;

- цены на аналогичные объекты;

- текущее состояние отрасли и экономики.

В рыночной экономике  важнейший фактор – это время. Этот фактор влияет на все рыночные процессы. Время до или после получения  дохода измеряется интервалами, периодами. Эти интервалы или периоды  могут быть равны дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

На величину рыночной стоимости влияет продолжительность  прогнозного периода, т.к. он влияет при дисконтировании. Рыночная стоимость  бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Отсюда следует, что оценка и переоценка постоянно необходимы.

Риск является другим существенным фактором оценки в условиях рынка.

Риск –  это непостоянство и неопределенность, которые связанны с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п.

Риск –  это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или  её модификации.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...»⁴. Рыночная стоимость обязательно выражается в денежном выражении – в рублях или долларах. Вычисляя величину стоимости, оценщик старается полностью учесть влияние всех основных факторов.

    Оценочная деятельность имеет свои объекты: все виды недвижимости, транспортные средства, ценные бумаги, объекты интеллектуальной собственности, бизнес (действующее предприятие), машины и оборудование.

В первую очередь  направления оценочной деятельности подразделяются по основным группам  объектов оценки:

- оценка предприятия (бизнеса);

- оценка недвижимости;

- оценка машин и оборудования;

- оценка объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов;

      Оценка предприятия (бизнеса) включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

    Особенностью  процесса оценки стоимости имущества  предприятия (бизнеса) является  его многосторонний характер. Она  не ограничивается только учетом  одних затрат на создание или  приобретение объекта. 

   В процессе  оценки обязательно учитывают  совокупность рыночных факторов:

  - факторы  времени и риска; 

  - рыночная  конъюнктура (спрос и предложение  на объекты оценки);

  - уровень  конкуренции; 

  - различные  особенности оцениваемого объекта. 

   Оценка  предприятия (бизнеса) проводится  в самых различных целях: 

  - повышение  эффективности текущего управления  предприятием, фирмой;

  - купли  - продажи ценных бумаг на фондовом  рынке 

  - принятия  обоснованного инвестиционного  решения; 

  - определения  стоимости предприятия, в случае  его купли-продажи целиком или  частями; 

  - реструктуризации  предприятия - ликвидация, поглощение, слияние, выделение самостоятельных  предприятий из состава холдинга  и др.;

  - разработки  плана (прогноза) развития компании (будущие доходы, расходы, степень  финансовой устойчивости и ценность  имиджа);

  - определение  кредитоспособности предприятия  и стоимости залога при кредитовании;

  - страхования,  в процессе которого возникает  необходимость определения стоимости  в преддверии потерь;

  - принятия  обоснованных управленческих решений. 

      Оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочной деятельности, который включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав (например, права аренды, права пользования и т.д.) в отношении таких объектов недвижимости:

- здания (как отдельные, так и находящиеся в составе производственных комплексов);

- офисные, складские и производственные помещения;

-земельные  участки;

- сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.;

-  жилые  дома и квартиры;

- все виды морских и речных судов, воздушных транспортных средств.  

   Рынок  недвижимости и оценка недвижимости  развивается стремительными темпами  – строятся новые административные  и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и  квартиры, совершается множество  операций на вторичном рынке  жилья. Оценка недвижимости способствует  не только реализации оптимальных  сделок с ней, принятию эффективных  решений по их проведению. На  стоимость объектов недвижимости  влияют большое количество факторов, таких как место, где расположен  объект, этажность и высота, характеристики  инфраструктуры района, год постройки  и так далее.

     Оценка машин и оборудования включает в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества:

 - производственного и технологического оборудования;

-  автомобилей;

- силовых  агрегатов;

- офисного оборудования;

- прочие объекты, которые относятся к движимому имуществу.

 При проведении  экспертизы оценщик устанавливает  стоимость объектов-аналогов, присутствующих  на рынке, определяет износ  и возможность получения доходов  от использования или продажи  оцениваемого объекта. Окончательная  величина стоимости определяется  на основании комплексного анализа  перечисленных факторов.

      Оценка объектов  интеллектуальной собственности  и нематериальных активов, включает в себя оценку:

- промышленной интеллектуальной собственности, к которой относятся патенты на изобретения, селекционные достижения и промышленные образцы, свидетельства на товарные знаки и знаки обслуживания;

- объектов авторского права - программного обеспечения и электронных баз данных;

- информации, представляющей коммерческую тайну,  например, ноу-хау, способных приносить  доход, а также прочих неохраняемых  патентами знаний, информации и  документации.

В результате оценки может быть определен один из следующих видов стоимости  объекта:

1)Рыночная  стоимость - наиболее вероятная  цена при продаже на открытом  рынке;

Рыночная  стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

2) Инвестиционная стоимость - стоимость, определяемая исходя из доходности объекта при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки.

3) Ликвидационная стоимость - величина, отражающая цену, по которой объект оценки может быть отчужден в сжатые сроки или в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

    При  определении ликвидационной стоимости,  в отличие от определения рыночной  стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки  на условиях, не соответствующих  рыночным.

4)Кадастровая  стоимость - определяется оценщиком  для целей налогообложения.

  В настоящее  время оценкой стоимости имущества  с целью установления

размеров  налогов занимаются и государственные  налоговые органы. Оцениваются стоимость  находящихся в собственности  граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений  и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий. Здесь отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.

Профессиональный  оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости: рыночной, инвестиционной или фундаментальной (внутренней), что необходимо клиенту для принятия решений.

Цели оценки бизнеса (предприятия):

• передача прав собственности (обоснованная рыночная стоимость):
• покупка/продажа объекта или его части;
• безвозмездное получение объекта;
• передача объекта в аренду;
• национализация или приватизация предприятия.

Финансирование (при кредитовании под залог имущества, привлечение инвесторов), выяснение кредитоспособности и стоимости залога – обоснованная рыночная стоимость при текущем использовании.

Страхование (определение величины страховой суммы – полная стоимость воспроизводства или замещения за вычетом износа).

Ликвидация  предприятия (дела о несостоятельности (банкротстве)) (стоимость при упорядоченной или ускоренной ликвидации).

Определение стоимости ценной бумаги (акций, облигаций, векселей),  пакета ценных бумаг  (обоснованная рыночная стоимость при  продолжающемся использовании):

• При осуществлении эмиссии;
• При выкупе акций у акционеров и пр.

Разрешение  имущественных споров (обоснованная рыночная стоимость, стоимость при  упорядоченной или ускоренной ликвидации).

Определение целесообразности инвестиционных проектов (обоснованная рыночная стоимость).

Управленческие  цели (прогнозирование будущих тенденций  развития и доходности бизнеса для  повышения эффективности управления).

Реструктуризация  предприятия, в том числе для  определения цены выкупа акций.

Цели оценки объектов недвижимости и определение стоимости:

• Передача прав собственности;
• Покупка/продажа объекта;
• Безвозмездное получение объекта;
• Передача объекта в аренду.

Финансирование (при кредитовании под залог имущества  – обоснованная рыночная стоимость).

Страхование (определение величины страховой  суммы – полная стоимость воспроизводства  или замещения за вычетом износа).

Создание  компании (определение вклада в уставной капитал), реструктуризация (обоснованная рыночная стоимость).

Аллокация покупной цены (распределение цены при покупке  имущественного комплекса, выделение  цены для определенного объекта  недвижимости – обоснованная рыночная стоимость в пользовании).

Разрешение  имущественных споров, дела о несостоятельности (банкротстве) (обоснованная рыночная стоимость, стоимость при упорядоченной  или ускоренной ликвидации).

Реструктуризация  задолженности, оценка дебиторской  задолженности (обоснованная рыночная стоимость, стоимость при упорядоченной  или ускоренной ликвидации).

Цели оценки машин, оборудования и  транспортных средств:

• передача прав собственности (обоснованная рыночная стоимость);
• покупка/продажа объекта;
• безвозмездное получение объекта;
• передача объекта в аренду.

Финансирование  при кредитовании под залог имущества, привлечение инвесторов – обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании, стоимость при упорядоченной  или ускоренной ликвидации.

Страхование (определение величины страховой  суммы) (полная стоимость воспроизводства  или замещения за вычетом износа, рыночная стоимость при перемещении).

Создание  компании (определение вклада в уставной капитал), реструктуризация (обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования, обоснованная рыночная стоимость при перемещении).

Аллокация покупной цены (распределение цены при покупке  имущественного комплекса, выделение  цены для определенного объекта) (обоснованная рыночная стоимость в  пользовании).

Исследование  осуществимости проектов (все виды стоимости (в зависимости от обстоятельств).

Цели оценки объектов интеллектуальной собственности:

• частичная и полная передача прав на объекты интеллектуальной собственности;
• внесение объектов интеллектуальной собственности в качестве вклада в уставной капитал организации;
• определение ущерба от несанкционированного использования объектов интеллектуальной собственности при недобросовестной конкуренции;
• постановка на баланс нематериальных активов, в том числе объектов интеллектуальной собственности.

Рассчитываемые  оценщиком виды стоимости можно  классифицировать по различным критериям: