Разработка инженерных решений на предприятии

    Как видим,  финансовый кризис не пощадил ни одну из отраслей российской экономики, но, пожалуй, сильнее всего ударил по строительству. Осень 2008 года, когда резко сократился спрос на жилую и коммерческую недвижимость, а банки фактически прекратили выдачу кредитов девелоперам, стала шоковой для всей отечественной строительной индустрии.

    Надо  сказать, шок не прошел до сих пор. Банки относятся к строительству  как с крайне рискованной отрасли  и подняли ставки по кредитам с 12-15% до 20-25% годовых. Усугубляет положение  и то, что спрос на недвижимость продолжает снижаться. Например, с начала 2009 года спрос на офисы в Москве упал на 45% и достиг значений 2002 года. Продажи новых квартир и коттеджей с начала кризиса упали в разных регионах, по меньшей мере, в два-три раза (в Калининградской области – сразу в 10 раз). Спрос на складские площади уменьшился не менее чем на 30%.

    Из-за всех этих факторов многие девелоперские  компании (в том числе такие  известные, как AFI Development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group) не спешат начинать новые проекты, особенно в секторе жилой и офисной недвижимости, а сроки ввода недостроенных объектов сдвигаются на неопределенный срок. В результате за первый квартал 2009 года в среднем по стране падение строительства составило 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но во многих регионах реальный спад оказался гораздо серьезнее - 40-50%.

    Так что же, строить сейчас невыгодно? Многие эксперты в ближайшие пару лет не видят перспективы в  таких прежде высокодоходных направлениях, как возведение объектов жилой недвижимости «бизнес- и «премиум»-классов, а также офисных зданий. Как утверждают аналитики компании Price Waterhouse Coopers, в подобной ситуации логично «искать альтернативы за пределами традиционных секторов». Поэтому девелоперы и инвесторы проявляют интерес к ранее незаслуженно обойденным вниманием сегментам - строительству инфраструктурных, промышленных и сельскохозяйственных объектов. Именно эти направления могут стать настоящим спасением для многих отечественных девелоперов. Впрочем, понятно, что прежней двухзначной доходности от новых проектов ожидать не приходится. Сейчас эксперты говорят о рентабельности строительства всего в 1-5%.

    I полугодии 2009г. введено в эксплуатацию 233,9 тыс. квартир общей площадью 21,6 млн.кв.метров, что составило 99,7% к соответствующему периоду предыдущего года (в I полугодии 2008г. было введено 21,7 млн.кв.метров, 102,9% к I полугодию 2007г.).¹

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 6,7%, Москве - 5,5%, Республике Татарстан - 5,2%, Ростовской области - 3,7%, Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан - по 3,6%, Тюменской области - 3,5%, Нижегородской области - 2,8%, Ленинградской области и Ставропольском крае - по 2,4%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть более половины введенной общей площади жилья в России. Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства наблюдается снижение ввода жилья в I полугодии 2009г. по сравнению с I полугодием 2008г. в Краснодарском крае (на 12,9%), Ростовской области (на 7,6%), Республике Башкортостан (на 3,8%) и Санкт-Петербурге (на 5,2%), которое оказало влияние на темп роста ввода жилья в целом по России.

В I полугодии 2009г. продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 88,4 тыс. жилых домов общей площадью 12,1 млн.кв.метров, что составило 106,2% к I полугодию 2008 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 56,0%; в республиках Адыгея, Алтай, Удмуртской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Самарской и Тульской областях - от 90,0% до 97,9%; в Республике Тыва, Кабардино-Балкарской Республике и Амурской области - 100,0%.²

    На  рис. 1.1. представлены данные о динамике ввода в действие жилых домов  за 2008-2009 гг.

    Рис. 1.1. Динамика ввода в действие жилых домов 2008-2009 гг.

    Как видно с рис. 1.1., наблюдается резкое уменьшение  количества введенных  жилых домов в 2009 г. по сравнению  с 2008г.

    Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в июле 2009г. составил 357,1 млрд.рублей, или 82,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-июле 2009г. - 1915,9 млрд.рублей, или 81,0% (рис. 1.2.).

    Рис. 1.2. Динамика объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  в Российской Федерации на протяжении 2007-2009 гг.

    Строительная  сфера России, ежегодный объем  инвестиций в которую в последние  годы увеличивался на 30%, уже около года находится в кризисном состоянии. Как говорится в аналитическом докладе Ассоциации строителей России (АСР), на ситуацию в особенности в секторе жилищного строительства действует ряд факторов, связанных с последними негативными событиями, в том числе, в финансовой сфере, что является серьезной угрозой как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.

    «В  настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма не простая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках», – констатируют эксперты Ассоциации.

    На  ситуацию оказывают влияние несколько  факторов. Один из них связан с реализацией государственной программы «Доступное жилье».

    Как отмечают в АСР, начало реализации приоритетного  национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам  России» в 2005 году совпало по времени  с масштабной реорганизацией всей системы  государственного управления и принятием  пакета законов, существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.

    «Это  не могло не оказать негативного  влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году. Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства», – отмечают в АСР.

    По  мнению экспертов Ассоциации, этот фактор будет оказывать влияние  в среднесрочной перспективе, поскольку  перестройка работы девелоперов  в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

    Второй  фактор, который влияет на ситуацию в строительной отрасли, связан с  серьезным дисбалансом между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, что привело к сохранению высокой динамики роста цен в 2005-2006 годах на жилую недвижимость.

    Ситуация  усугубляется возросшей инфляцией  и ужесточением требований по ипотечным  кредитам. В результате – снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.

    На  сокращение количества продаж (в том  числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 года.

    Следствием  этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке, – констатируют в АСР.

    Третий  фактор, который оказывает влияние  на ситуация в строительной отрасли, связан с тем, что в 2007-08 годах  у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.³

    Как отмечают в АСР, этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности  у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.

    Снижение  объемов и увеличение стоимости  банковского кредитования, а также  сокращение продаж жилья у девелоперов  привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства, – считают в Ассоциации.

    Четвертый фактор, влияющий на ситуацию, связан с  тем, что высокая динамика продажных  цен на жилье в 2005-2006 годах вызвала  резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, что в свою очередь привело к росту себестоимости строительства. В первую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.

    Слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы  строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской  деятельности, усиливающим тенденцию  снижения темпов ввода жилья, – констатируют в АСР.

    Эксперты  отмечают, что строители попали «в вилку» – с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой – рост себестоимости построенного жилья.

    Тем не менее, как считают в АСР, действие приведенных выше факторов не позволяет  сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку есть существенная зависимость как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

    «В  любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития ситуации, – заявляют в АСР.

    В Ассоциации считают, что в связи  с нынешней обстановкой на рынке  государству и стройкомплексу необходимо выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России. Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов, – считают в АСР.

    Стоит отметить, что подтверждением кризисной  ситуации в сфере строительства стали сообщения о массовых увольнениях рабочих в строительных компаниях Москвы. В Революционной рабочей партии, которая занимается, в том числе, трудоустройством своих соратников в строительных компаниях, заявляют, что несмотря на опровержения, два дня назад только с одного из объектов в Москве было уволено порядка 150 человек в связи с минимальными продажами квартир.

    Вместе  с тем ряд крупных банков уже заявили о сворачивании ипотечных программ, что еще в большей степени негативно отражается на перспективах отрасли. В то же время косвенным подтверждением негативного развития ситуации стали последние данные о существенном снижении спроса на жилье.

    По  оценкам бюро недвижимости «Агент 002», в сентябре снижение цен в различных  сегментах до 2.5%. При этом спрос на жилье в Москве снизился по сравнению с началом 2008 года на 30-40% в зависимости от сегмента.

    Аналитики полагают, что дальнейшее снижение спроса и сокращение долгосрочных инвестиций может привести к обвалу цен и  кризису в строительной сфере.

    «Дальнейшая пролонгация сложившегося положения  с финансированием жилищного  строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного  увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой  волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов, – считают в АСР.

    Одним из методов преодоления инвестиционного  спада в период кризиса и депрессии является антикризисная инвестиционная политика, предполагающая структурную перестройку производства и финансовое оздоровление предприятий. Инвестиционная привлекательность предприятия слагается из ряда факторов, влияние которых во многом зависит от отраслевой и функциональной специфики.

    Методика  составления рейтингового индекса  сравнительной инвестиционной привлекательности промышленного предприятия в общем виде учитывает ⁴:

    1)  масштаб предприятия (фактическую и прогнозируемую долю на рынке продукции);

    2)  рентабельность производства;