Развитие системы государственных и внутренних стандартов оценочной деятельности.

• для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования  ответственности;

• оценщик отказался удовлетворить  требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное  требование.

Требование о возмещении ущерба может быть предъявлено, членом которой  является или являлся оценщик  на момент причинения ущерба.

Согласно Концепции развития оценочной  деятельности в РФ¹⁶ основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: (РИС.4)

·    лицензирование оценщиков;

·   аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

·   утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

·    сертификация услуг;

·    страхование гражданской ответственности оценщиков.

Лицензирование оценочной  деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.¹⁷

Орган, выдающий лицензию на осуществление  оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим  Федеральным законом и законодательством  Российской Федерации о лицензировании.¹⁸

Основными лицензионными  требованиями и условиями осуществления  оценочной деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом законодательства РФ и законодательства субъектов  РФ об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для  контроля за соблюдением лицензиатом  лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования гражданской  ответственности оценщиков путем  заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата - юридического лица или индивидуального предпринимателя - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной  деятельности. ¹⁹

 

1.2. Российские  стандарты оценки, государственная кадастровая оценка

Стандарты оценки, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.²⁰

Различают международные и национальные стандарты оценки.

Национальные  стандарты оценочной деятельности подразделяются на:²¹

- федеральные стандарты оценки;

- стандарты и правила оценочной  деятельности. (РИС.2)

Федеральные стандарты оценки разрабатываются  Национальным советом (некоммерческая организация, зарегистрирована 7.08.2008г) с учетом международных стандартов оценки. До организации Национального совета данная функция была делегирована Минэкономразвития и торговли РФ. ²²

Разработанные федеральные стандарты  оценки направляются Национальным советом  для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому  регулированию оценочной деятельности - Минэкономразвития России.

Которое, в срок не позднее чем  через 60 рабочих дней со дня получения  федеральных стандартов оценки обязано  утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный орган, вправе отказать в утверждении федеральных  стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции РФ, международных  договоров РФ или Федерального закона.

При этом процедура утверждения  стандартов, а также исправления  выявленных нарушений в случае мотивированного  отказа и определенные сроки для  устранения причин отказа не предусмотрены.

Утвержденные федеральные стандарты  оценки подлежат опубликованию,  в  порядке, установленном Правительством РФ, и размещению на официальном  сайте, в сети "Интернет".

В настоящее  время действуют Федеральные  стандарты оценки:²³ 
         - Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) от 20.07. 2007 г. № 256;

- Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) от 20.07. 2007 г.№ 255; 
         - Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) от 20. 07. 2007 г. № 254;

- Определение кадастровой стоимости  (ФСО № 4) от 22.10. 2010 г. № 508;

- Виды экспертизы, порядок ее  проведения, требования к экспертному  заключению и порядку его утверждения  (ФСО № 5) от 4.07. 2011 г. № 238;

- Требования к уровню знаний  эксперта саморегулируемой организации  оценщиков (ФСО № 6) от 7.11. 2011 г. № 628.

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» устанавливает требования к составлению и содержанию отчета, информации, используемой в отчете, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

(ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости» содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

(ФСО № 5) «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

(ФСО № 6) «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» ²⁴

Государственная кадастровая оценка - совокупность действий, включающих в себя:²⁵

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке;

• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости  и заключение с ним договора на проведение оценки;

• определение кадастровой стоимости  и составление отчета;

• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

• опубликование утвержденных результатов  определения кадастровой стоимости;

• внесение результатов определения  кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.  

Помимо  ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами Российского общества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконные акты по оценке, согласованные с Федеральным законом.

До выхода в свет Федерального закона об оценочной деятельности (ФЗ, 1998) была разработана и действовала  система стандартов, которая базировалась на концепциях Международных стандартов IVSC (IVS NN1-4).²⁶

 

2. Обзор международных стандартов оценочной деятельности

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десятилетия процессы глобализации — все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:²⁷

Международные стандарты  оценки (МСО) разрабатываются и утверждаются международной неправительственной организацией - Международным комитетом по стандартам оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: более 50 стран - в различных иных рангах. РФ в этой организации представляет Российское общество оценщиков. МКСО опубликовано уже 8-е издание Международных стандартов оценки - «Белая книга» - МСО 2007.

Существуют также Европейские стандарты оценки – «Синяя книга» - ЕСО 2003-05. Международные и Европейские стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около 40 профессиональных структур оценщиков. (РИС 5) 

Королевский институт сертифицированных  сюрвейеров (RICS, Великобритания), являющийся старейшей в мире организацией оценщиков, выпустил свои стандарты, которые оценщики называют «Красной книгой». Другой «Красной книгой» считаются Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). (РИС 6)

Следует подчеркнуть, что Российское общество оценщиков (РОО) активно взаимодействует  с обеими названными международными структурами.

Ниже рассмотрены основные положения  международных стандартов — с  учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Международные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом.²⁸  

Международные стандарты  оценки имеют некоторую единую основу, отражающую единство экономических  принципов, не зависящих от политических границ. В 2007 г. были приняты МСО, которые отражают актуальные изменения на рынке оценочных услуг. Большое внимание было сосредоточено на стандартизации терминологии и идентификации взаимоотношений с бухгалтерскими стандартами, чтобы гарантировать, что отчеты об оценке стоимости демонстрируют последовательное и сопоставимое измерение активов. 

Стандарты и правила  оценочной деятельности НП «Межрегиональный союз оценщиков» включают следующие разделы:²⁹

• Общие понятия и принципы оценки (ОППО),
• СТАНДАРТ 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки,
• СТАНДАРТ 2 (МСО 2) Базы оценки, отличные от рыночной стоимости,
• СТАНДАРТ 3 (МСО 3) Составление отчета об оценке,
• Руководство (МР 11) по экспертизе отчётов об оценке стоимости,
• Кодекс поведения.

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).³⁰

МСО 1 Назначение настоящего стандарта — представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости.

МСО 2 Настоящий стандарт имеет двойное назначение: во-первых, определить и разъяснить базы стоимости, отличные от рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и рыночной стоимостью.

МСО 3 Отчет об оценке содержит итоговое заключение о стоимости. Он также содержит информацию об оценщике и дате оценки. В отчете идентифицируются имущество и имущественные права, подлежащие оценке, определяется база оценки и предполагаемое использование оценки. В отчете раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, указываются даты оценки и составления отчета, описывается степень обследования объекта, а также приводятся ссылки на применимость данных стандартов и любые требования относительно раскрытия.

МР 11 Экспертиза оценки стоимости представляет собой проверку работы оценщика, проводимую другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное суждение. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и качества отчетов об оценке экспертиза оценок стала составной частью оценочной деятельности. При экспертизе оценки рассматриваются корректность, непротиворечивость, обоснованность и полнота оценки стоимости.

Один из принципов международной стандартизации — следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами.

Организация оценочной  деятельности в Великобритании и  стандарты Королевского общества RICS («Красная книга»).³¹

Руководство содержит целый ряд  практических положений, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области, например, занимающихся оценкой земель, содержащих полезные ископаемые, или оценками для пенсионных фондов или финансовых отделов компаний. (Перевод содержания «Красной книги», дающий наглядное представление о детализации многих стандартов, что как раз и отличает опыт многих десятилетий практической и методологической деятельности британских профессиональных оценщиков.)