Развитие системы государственных и внутренних стандартов оценочной деятельности.

Положения Международных стандартов

ФЗО

Другие законы и правовые акты

Стандарты РОО и другие

Примечания

1. Введение — МСО и комитет,  — состав и формат стандартов

СТО 10-02-95 СТО 10-01-95 — декларация и система нормативных документов РОО подобны

2. Концепции и принципы оценки

Формирует близкие концепции, принципы оценки, см. ст. 2—11, 14—17, 20—24. Больший  акцент на госимущество; нет ссылок о соответствии иным стандартам

Другие законы включают принципы и  методы оценки только в контексте  своих главных целей, т.е. оценку как подчиненные принципы

СТО 20-01-96 имеет то же название и подобное содержание. СТО 21-01-95 дополняет данными о стандартах профессиональной оценочной деятельности. ГС содержал подобные термины

В российской документации не находит  такого распространения, как в Международных, принцип наилучшего использования. В проектах россий -ских концепций  по эффективному управлению значительное внимание уделяется оценке госсобственности

IVS1 Рыночная стоимость как базис оценки

Ст. 3 и 7 дают такое же определение и указывают на ту же ведущую роль рыночной оценки

Многие законы и правовые акты указывают на важное значение рыночной оценки

СТО 20-02-96 имеет то же название и подобное содержание. ГС содержал подобные термины

IVS2 Базисы оценки иные, чем рыночная стоимость

Ст. 7 дает возможность применять другие базисы (по договору или правовому акту)

Ст. 4 ФЗП передает право устанавливать  базу оценки Программе приватизации. Ст. 1 ПЖ устанавливает бесплатную приватизацию жилья. Ст. 11 БУ: три базы оценки; две — иные, чем рыночная стоимость

СТО 20-03-96 имеет то же название и подобное содержание (правила оценки, об иных базисах оценки, чем рыночная стоимость и др.). ГС — термины нерыночных оценок. СНиП, ВСН -сметные расчеты, техническая инвентаризация, оценка физического износа

В нормативных документах ведомств могут  существовать свои начисления амортизации и т.д. Существуют региональные нормы нерыночной оценки платы за землю — ЗМ, льготных ставок аренды муниципальной недвижимости, нерыночного назначения стартовых цен на аукционах и др.

IVA1 (IVS3) Оценка для финансовой отчетности (для финансовых и связанных с ними документов)

Ст. 6 дает право применять результаты оценки для коррекции бухгалтерских и других финансовых документов

Ст. 11,12 БУ —оценка и инвентаризация для бухучета. Ст. 14, 15, 17, 31, 53, 54, 89 НК1 используют оценку. ИГН.п. 3.7 и 3.8-об оценке и налоге на имущество

СТО 20-04-96 имеет имеет то же название и подобное содержание: оценка для финансовых и связанных с ними документов

Необходимо подчеркнуть базовую роль информации бухгалтерского учета и отчетности

IVA2 (ISV4) Оценка для кредитных операций (ипотеки, залога и других схем кредитования)

Ст. 8 обязывает оценивать: госсобственность для залога и займов, частную собственность при спорах сторон

Ст. 9, 54, 67, 70 ФЗИ — правила оценки для залога (земель, предприятий). Ст. 73, 77 НК1 — об оценке при залоге для гарантии налоговых платежей

СТО 20-05-96 имеет то же название и содержание — об оценке для ипотеки (залога) и других кредитых схем

Финансовые институты, занимающиеся кредитованием, как правило, имеют свои схемы оценки предмета залога

GN5(APG1) Оценка действующего предприятия

Ст. 8 затрагивает этот вопрос только в контексте обязательной оценки

Только самые общие аспекты  в ФЗП и ГКРФ (о продаже предприятия)

СТО 24-01-96 имеет подобное название и близко по содержанию

Оценка действующего предприятия — одна из наиболее актуальных проблем

государственной и муниципальной  собственности

Близкие вопросы оценки решаются в  инвестиционном проектировании, инвестиционных конкурсах, при слиянии, санации  и банкротстве и т.д.

GN7 (APG2) Проблема опасных и токсичных материалов в оценке

К сожалению, вопросы оценки стоимостного влияния токсичных и опасных веществ в законодательстве не имеют целевого отражения, не стимулируют формирование нормативной базы такой оценки

СТО 25-01-96 касается вопросов учета экологических тора факторов

NB: учет в оценке недвижимости фак-опасных материалов сегодня практически не производится.

GN3 (APG3) Оценка заводов, машин и оборудования

Ст. 5 называет предприятия в числе  объектов оценки

Ст. 14 НК1 относит налообложение имущества предприятий на уровень регионов

СТО 22-01-96 имеет то же название и подобное содержание

Существуют регулярные нормативные процедуры переоценки основных фондов (по алгоритму корректирующих коэффициентов)

Положения Европейских стандартов

ФЗО

Другие законы и правовые акты

Стандарты РОО и другие

Примечания

1. Введение

Аналогично стандартам ISVC

2. Вопросы соответствий: - ISVC; — актам ЕС; — отклонения от стандартов

Нет ссылок на связи с международными или иными стандартами оценки. Ст. 22 дает такую возможность саморегулирующим организациям

Проблема соответствий — ключевая для оценок в бухучете, налогах, приватизации и инвестициях, выкупе, залоге и др.

РОО — член TEGoVA, это дает гарантии связности стандартов оценки РОО с Международными и Европейскими стандартами

Проблема соответствий — ключевая при решении вопросов интеграции в мировое сообщество, и процессы глобализации бизнеса на рынках недвижимости

3. Оценщик: аккредитация и признание, квалификация, отношения с клиентом и аудитором, договор

Ст. 4, 14-17, 21, 24: субъекты оценки, права, обязанности, независимость оценщика, страховка, образование, лицензии, договор

Минтруда России включает оценщиков  в список профессий, определяет предмет  деятельности, обязанности квалификацию

Подобные материалы есть в: СТО  21-01-95-стандарты профессии, СТО 20-06-96 — виды работ, СТО 27-01-95-кодекс этики РОО

Очень актуальна проблема взаимного  признания в высшем профессиональном образовании, международной аккредитации оценщиков. Есть и проблема внутреннего признания — между регионами России

4. Базисы оценки:

— принципы и отчетность;

— цели и типовые базисы;

— рыночная и нерыночная стоимости;

— рыночная стоимость

при существующем и альтернативном использовании;

— отрицательная

стоимость

В целом формирует принципы оценочной  деятельности; доклад об оценке и контракт — в ст. 10—13; ст. 3,7,

11, 12: рыночная и другие  оценки, статус, достоверность и  арбитраж

В других законах принципы и результаты оценки носят характер, подчиненный  целям и предмету этих актов.

Актуально соотнести функции  оценщика и аудитора

СТО 20-01-96 - подобные принципы,

СТО 20-02-96 - подобные определения базисов оценки

Отрицательная стоимость как термин и базис в отечественных документах не используется.

По-видимому, имеет смысл  восполнить этот пробел, тем более, что аналоги отрицательной

стоимости часто возникают  при оценке

убыточных предприятий

5. Оценка специальной недвижимости:

— коммерческая;

— истощимая

недвижимость;

— машины и оборудование;

— имущество госсектора (п. 5.04)

Приоритет ФЗО в проблеме оценки госимущества близок принципу TEGoVA об особом внимании имуществу госсектора (п. 5.04.10)

Оценка и развитие

бизнеса — сфера для  активности регионов.

Оценка истощимой недвижимости — предмет разработки отраслевых нормативов.

Оценка и переоценка машин  и оборудования — предмет БУ

Стандарты РОО, связанные с оценкой  коммерческой, истощимой недвижимости (частично), машин и оборудования:

СТО 24-01-96,

СТО 23-01-96,

СТО 23-02-96,

СТО 22-01-96.

Стандартов оценки для  госсектора нет

Оценка коммерческой недвижимости —  одна из наиболее востребованных в  отечественном консалтинге. Оценка истощимой недвижимости — мало разработанная  область. Стандарты оценки для госсектора целесообразно ввести в состав ГОСТов

6. Специальные факторы оценки:

— токсичность и вредность;

— поврежденная недвижимость;

— незавершенное строительство;

— неиспользуемое оборудование при их оценке вместе со зданием

Названные факторы не отражены

В инструкциях по бухучету — указания по незавершенному строительству (по объему освоенных средств).

О других факторах в контексте  оценки ничего нет

СТО 25-01-96 включает подобные концепции по учету влияния окружающей среды и ее отдельных элементов

Безусловно, необходимы разработки стандартов и правовых актов, регулирующих оценку в перечисленных аспектах, особенно для учета токсичности и вредности, поврежденного имущества

7. Оценка для специальных целей:

— финансовая отчетность;

— ипотечное кредитование;  

— инвестиции (страховые компании и пенсионные фонды); 

— девелоперы;

— оценка бизнеса;

— совместные предприятия;

— имущество в разных странах

Ст. 8 выделяет специфику обязательной оценки в России, в том числе  в целях ипотечного кредита.

Ст. 6 — применение оценки для финансовой отчетности. Другие из названных в TEGoVA целей оценки ФЗО не регулирует

В части финансовой отчетности, ипотеки, кредитования и оценки бизнеса (действующего предприятия)— см. соответствующие  разделы табл. 2.1(IVA1, IVA2, GN5)

Безусловно, при разработке и развитии системы отечественных стандартов

следует детализировать специальные цели оценки, включая все выделяемые в Международных и Европейских стандартах и специальные цели, характерные для условий Российской Федерации (например для операций с госсобственностью)

Действующие и проекты правовых актов  по страховым пенсионным фондам зарубежной собственности следует дополнить правилами

Стандарты оценки для страховых компаний и пенсионных фондов — см. СТО 21-02-96

8. Нерыночные оценки: 

— инвестиционная стоимость;

— восстановительная и  стоимость замещения;

— стоимость в использовании;

— вынужденная продажа; 

— производственный потенциал  и нематериальные активы;

— прогнозы;

— ретроспектива;

— ревизии

Ст. 7 указывает только на право использовать оценки, другие, чем рыночная стоимость. Детали нерыночных оценок не приведены

О правовой сфере и стандартах применения нерыночных оценок см. табл. 2.1. раздел IVS2. Так как стандарты TEGoVA более детализированы, чем IVSC, необходимо добавить следующее: 1) условия применения и расчета нерыночных оценок должны в полном объеме отражать таковые из стандартов TEGo VA плюс дополнения отечественных условий. Так, стоимости восстановительная и замещения уже широко отражены в российском праве и практике. Аспекты инвестиционной стоимости также активно используются в оценках эффективности проектов и при проведении конкурсов в регионах (см. МР и 317);

2) актуально восполнить  пробелы в части оценок при  вынужденной продаже (выкупе), оценок  потенциала и нематериальных  активов, стандартов проведения  прогнозных, ретроспективных и ревизуемых  оценок

9. Сертификат оценки (отчет): — представление  результатов; — публикации и  ответственность

Ст. 9-17,18-24 детально разбирают эти  вопросы

В законах и нормативных актах, как правило, указывают формат данных об оценке: в балансе, регистре, кадастре

Базы данных РОО имеют примеры  оценочных отчетов, см. сайт www.mrsa.ru СТО21-01-95-стандарты профессиональной деятельности

Имеет смысл связать вопрос сертификата  оценки с проблемой обеспечения  качества оценки

10. Специфика законодательств отдельных  стран: — Германия;

— Испания;

— Британия

В принципе было бы полезно, вместе с  развитием оценочной деятельности в Российской Федерации, "получить свой российский параграф " в разделе 10 стандартов TEGoVA

11. Руководящие материалы и приложения: — термины и определения;

ФЗО и другие правовые акты, стандарты  РОО и нормативные документы  имеют подобную TEGo VA систему терминов и определений. Она — основа взаимопонимания и сотрудничества в глобальном бизнесе недвижимости