Учет арендованного имущества

     - выявление финансового результата об арендных операций;

     - точное определение себестоимости ремонта арендованного имущества;

     - формирование достоверной информации о капитальных вложениях в арендованное имущество;

     - обеспечение контроля за сохранностью и соблюдением правового режима использования арендованного имущества;

     - полное и достоверное раскрытие информации об арендованном имуществе и арендных обязательствах в бухгалтерской отчетности

     Необходимым условием правильной организации бухгалтерского учета арендных операций является соблюдение общеметодологических учетных принципов. К ним относятся: имущественная  обособленность организации, существенность информации, временная определенность фактов хозяйственной деятельности, приоритет содержание перед формой, непрерывность деятельности организации, полнота отражения фактов хозяйственной  деятельности, последовательность применения учетной политики, разграничение  в учете текущих затрат и капитальных  вложений, рациональность учета, непротиворечивость учетной  и отчетной информации.

     Допущение имущественной обособленности предполагает обособленное существование активов  и обязательств организации от активов  и обязательств ее собственников  и активов и обязательств других организаций. В соответствии с ним  арендованное имущество должно числится на балансе собственника (арендодателя) и за балансом у реального владельца  и пользователя (арендатора). Исключением  из этого правила является:

     - имущество, выступающее предметом договора аренды предприятия, которое в соответствии с требованиями п. 84 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств подлежит учету на балансе арендатора;

     - имущество, выступающее предметом договора финансового лизинга, которое согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ «О лизинге» по соглашению сторон может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя. 

     1.3. Нормативное регулирование арендных отношений 

     Правовому регулированию различных видов  арендных отношений посвящена глава 34 ГК РФ.

     Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

     Арендодателем является собственник имущества или лицо, управомоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

     Арендодателями  могут выступать:

     - юридические и физические лица, обладающие правом собственности;

     - лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (балансодержатели). К ним относятся организации, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

     Арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование  имущество и платит за это арендную плату.

     Арендаторами  могут выступать юридические  и физические лица. Законодательство об аренде предъявляет к ним гораздо  меньше требований, чем к арендодателям. Главным из них является обладание  правоспособностью.

     Договор аренды, по которому арендодателем  или арендатором выступает юридическое  лицо, обязательно должен иметь письменную форму. Договор аренды недвижимого  имущества, заключаемый на срок более  одного года, подлежит государственной регистрации. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ)

     Пример  типового договора аренды нежилого помещения  представлен в Приложении 1.

     Согласно  статье 606 ГК РФ существует договор  аренды, регулирующий арендные отношения, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Согласно  статье 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается:

     1. Договор аренды  заключается на срок, определенный  договором.

     2. Если срок аренды  в договоре не определен, договор  аренды считается заключенным  на неопределенный срок.

     В этом случае каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества  за три месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

     3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях,  если срок аренды в договоре  не определен и ни одна из  сторон не отказалась от договора  до истечения предельного срока,  установленного законом, договор  по истечении предельного срока  прекращается.

     Для договора аренды имущества наиболее существенным условием является собственно объект аренды. Поэтому договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определённо квалифицировать  имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. состав имущества, его местонахождение  и т.п. В противном случаи договор  аренды признаётся незаключённым.

     Статьёй 624 ГК РФ особо оговаривается форма  договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору. Договор аренды имущества  с правом его выкупа арендатором  должен быть заключен в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Требования к форме таких  договоров установлены статьёй 550 в отношении продажи недвижимого  имущества и статьёй 560 кодекса  – в отношении продажи предприятия  как имущественного комплекса. Суть этих требований состоит в том, что  договор аренды недвижимого имущества  заключается в письменной форме  путём составления одного документа, подписанного сторонами. В том же случае, если предметом продажи выступает  предприятие, к договору должны быть приложены следующие документы:

     - Акт инвентаризации;

     - Бухгалтерский баланс;

     - Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

     - Перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

     А договор аренды движимого имущества, содержащей условие о праве арендатора на его выкуп, может быть заключен в любой письменной форме.

     Согласно  статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения этого  имущества. Имущество, сданное в  аренду, должно быть передано арендатору в предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока передачи имущества – в разумный срок. Если арендодатель нарушит сроки, установленные договором, арендатор в праве истребовать арендованное имущество или расторгнуть договор. Кроме того, он может потребовать от арендодателя возместить ему причинённые убытки.

     Арендодатель  не отвечает за те недостатки арендованного  имущества, которые были оговорены  при заключении договора аренды или  заранее были известны арендатору.

     В свою очередь арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ).

     Арендная  плата включает в себя: амортизационные  отчисления от стоимости арендованного имущества (их размер определяется в договоре), средства передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды, часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

     Исчисление  арендной платы может производиться  от суммы всего арендуемого имущества  в совокупности или отдельно по каждому  объекту в натуральной, денежной или смешанных формах. Сроки и  условия перечисления арендной платы  устанавливаются договором. Величина её динамичная, зависит, например, от инфляции или переоценки основных фондов и  др. В этом случае её размеры изменяются по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаше одного раза в  пять лет.

     Размер  арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых  централизованно цен и тарифов  и в других случаях, регламентированных законодательными актами.

     2. Бухгалтерский учёт арендных обязательств

     2.1. Документальное оформление  текущей аренды у арендодателя 

     Передаче  в текущую аренду предшествует подписание договора аренды (Приложение 1). Сама передача основных средств происходит после  проведения их инвентаризации и оформляется  актом (накладной) приемки-передачи (Приложение 2). Он составляется в двух экземплярах (для арендодателя и арендатора) и прилагается к договору аренды.

     На  основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или сооружения во владение и пользование. Если подписание договора совмещается с актом передачи помещения арендатору, то договор  будет реально исполнен при его  подписании.

     В акте приема-передачи имущества в  аренду указывается наименование имущества, характеристика его качества, для  недвижимости - место нахождения и  другие признаки, позволяющие точно  установить соответствующий объект и его состояние.

     Передаточный  акт подписывается сторонами, скрепление его печатями является необязательным.

     Арендодатель  вправе требовать арендную плату  только после передачи имущества  в аренду, что должно фиксироваться  актом приема-передачи имущества  в аренду.

     Отсутствие  передаточного акта лишает права  налогоплательщика-арендатора включать в расходы, учитываемые при налогообложении  прибыли, арендные платежи.

     Кроме того, на арендодателя как плательщика  НДС возложена обязанность по составлению счетов-фактур на сумму  арендной платы. Единственное исключение составляют арендодатели - органы государственной  власти и управления и органы местного самоуправления при сдачи в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества. В этом случае обязанность по составлению счетов-фактур возлагается на арендатора, который выписывает счет-фактуру на сумму начисленной арендной платы с выделением отдельной строкой налога на добавленную стоимость. Счет-фактура составляется в одном экземпляре и подписывается руководителем и главным бухгалтером организации арендатора. С 01.07.2002 на основании Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ скреплять печатью счет-фактуру не требуется. Кроме того, счет-фактура может быть подписана лицом, уполномоченным на то приказом или доверенностью организации.

     В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного  платежа, который подлежит списанию в данном отчетном периоде на издержки производства и обращения и в  соответствующей доле - НДС.

     Арендодатель, исполнив свое основное обязательство, переводит переданные арендатору во временное владение и пользование (временное пользование) объекты  основных средств в состав арендованного  имущества. Переданные в текущую  аренду основные средства оформляются  записью с дебета счета 01- субсчет  «Основные средства, сданные в  аренду» в кредит счета 01 - субсчет - «Собственные основные средства».

     Инвентарные карточки по арендованным основным средствам  арендодатель группирует в специальной  картотеке. В них указываются  реквизиты акта (накладной) приемки-передачи основных средств и проставляется  гриф «В аренде».

     По  истечению срока аренды, а также  в связи с досрочным расторжением сторонами договора арендованное имущество  возвращается арендодателю. Оприходование  возвращенного имущества в состав собственных средств сопровождается записью с дебета счета 01 – субсчет  «Собственные основные средства» в  кредит счета 01 – субсчет «Основные  средства, сданные в аренду».