Особенности потребительского поведения населения России

   Таким образом, получается, что в нынешнем состоянии автомобильного рынка и экономики страны в целом россияне снова начинают покупать автомобили, в том числе в кредит. Однако в известной мере стараются не переплачивать и выбирают более экономичные, недорогие автомобили. При этом каждом автовладельцу хочется большего, и те кто уже пересел за руль автомобилей престижных марок вряд ли согласиться водить автомобиль попроще – а владельцы «народных» марок заглядываются на флагманов зарубежного автопрома². 

   §3 Анализ цен на квартиры за последние 10 лет.

   Цены  на квартиры на первичном рынке жилья - продажа новых квартир - в целом по России выросли в 2001 году на 25,1%, а на вторичном рынке - перепродажа обжитых квартир - на 32%. Эти данные сообщает "Интерфакс" со ссылкой на Госкомстат России. Стоимость одного квадратного метра жилья в типовых квартирах - новостройках за 2001 год увеличилась в среднем по России на 21,5% и составила 9,1 тыс. рублей. Жилье в квартирах улучшенной планировки подорожало на 26,5%, один квадратный метр стоит здесь 10,1 тыс. рублей. Квартиры в новых элитных домах за год подорожали на 19,0%, их стоимость достигла 14,8 тыс. рублей за квадратный метр. Одновременно на вторичном рынке в 2001 году квартиры низкого качества подорожали на 24,5%, что в денежном эквиваленте составило 7,2 тыс. рублей за квадратный метр. Типовые обжитые квартиры стали дороже на 35,5% или 8,8 тыс. рублей за квадратный метр, квартиры улучшенной планировки - на 30,5% - это 9,9 тыс. рублей , элитные квартиры - на 23,3%, что составляет 15,5 тыс. рублей за квадратный метр. В Москве, по прогнозу специалистов, стоимость жилья также, как и по России, будет только расти, пишет , Рокфеллер.ру. Только в течение первого полугодия 2001 года на рынке жилья Москвы цены плавно, но неуклонно ползли вверх. По данным агентств недвижимости, средняя цена продаж в январе этого года составляла $632 за квадратный метр, а в июне уже $704. Систематический рост цен составил около 2% в месяц, а цены на некоторые новостройки росли еще более стремительно - на 5% в месяц. Причем 50% новых квартир распродается еще на стадии строительства.

   Итак, с прискорбием приходиться констатировать, что на рынке недвижимости в России надулся классический пузырь.

   Рост  цен на недвижимость в Москве в 2 раза со второй половины 2002 года по июль 2004 года (за 2 года) и в 2,5 раза со второй половины 2005 года по январь 2007 года (за 1,5 года) трудно обосновать объективными экономическими причинами. Доходы населения такими темпами тогда не росли, ВВП России тоже.

   В 2005 году произошло полное исчезновение спроса,которое связывали всего лишь с эффектом отложенного спроса в ожидании низких цен. Полностью игнорировался быстрый рост безработицы и снижение зарплат. Практически полная остановка ипотечного кредитования абсолютно не принимались в расчет - ведь на ипотеку приходилось всего каких-то незначащих 18% сделок с недвижимостью. Поэтому с точки зрения сотрудников управляющей компании "Арсагере" проблемы в российской банковской системе никак не повлияли на снижение спроса на недвижимость. В "Арсагере" ожидали, что спрос на недвижимость выплеснется на рынок уже в 2009 году, что и приведет к росту цен.

    Обзор Сбербанка на этом фоне выглядит просто фундаментальным. Я не буду расписывать  все его достоинства, а сразу  перейду к выводам. "Прогноз  динамики цен на 2009 году был построен на предположении о том, что "пузырь на рынке жилья лопнет", - говорили в обзоре. Банк рассматривал два возможных сценария. В базовом сценарии годовой рост реального ВВП составлял 2,5-3,5%, инфляция – около 11%. Курс рубля к доллару постепенно снижается до 30 рублей за доллар. В стрессовом сценарии наблюдается стагнация ВВП или его спад максимум до 2,5% в год, темпы инфляции несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару – значительно глубже. В базовом сценарии Сбербанк прогнозировал в 2009 году снижение цен на недвижимость в Москве в долларах по сравнению с 3-м кварталом 2008 года на 46,6% на первичном рынке и на 37,4% на вторичном рынке. В стрессовом сценарии банк прогнозировал снижение цен на 59,6% на первичном рынке и на 50,6% на вторичном рынке. Для России в целом цены на недвижимость в долларах снизятся по базовому сценарию на 24,8% на первичном рынке и на 24,9% на вторичном рынке. В стрессовом сценарии цены снизятся на 41,8% на первичном рынке и на 40,4% на вторичном рынке.

    Однако  мне кажется, что Сбербанк оптимистично оценивал будущее снижение цен на недвижимость. Уже давно раздавались голоса, что рынок недвижимости в России сильно перегрет, что за деньги, вырученные от продажи убогой двухкомнатной хрущевки в непрестижном районе Москвы, можно купить большую квартиру в крупном европейском городе или целый дом в пригороде и еще останутся деньги на безбедную жизнь в течение нескольких лет. В июле-августе 2008 года был практически пик цен на российскую недвижимость и больше мы таких цен никогда не увидим. По крайней мере, в деньгах 2008 года.

    Кто-то может сказать, что это невозможно. Что жилье в России в основном покупалось для проживания, а не для инвестиций. Что люди, купившие жилье для проживания, не будут  его продавать, чтобы через несколько  лет купить в несколько раз дешевле. Я не буду рассказывать всю экономическую теорию о движении цен под влиянием баланса спроса и предложения. Однако те немногие, кто в ближайшем будущем окажутся не способны расплачиваться по взятому ипотечному кредиту, плюс инвесторы на рынке недвижимости, плюс банки, плюс строители, то есть все те, кому по тем или иным причинам необходимо срочно продать недвижимость по текущей цене, вполне могут опустить цены на любой уровень. И, кстати, на этом уровне цены могут находиться очень долго.

    И еще. Причиной мощного базового спроса на жилую недвижимость в России в  обзоре "Арсагеры" называется неудовлетворенная  потребность населения в жилье. В доказательство этого утверждения  приводится показатель количества жилой  площади на человека по состоянию на 2007 год в России (21,5 кв. м), который сравнивается с аналогичным в Европе (40 кв. м) и в США (70 кв. м). Однако почему-то не принимается в расчет то обстоятельство, что 20% российского жилого фонда сдается в аренду. В обзоре признается, что "основной объем арендодателей – это физические лица, сдающие в аренду лишнюю квартиру, не используемую под свои нужды". То есть на самом деле в России уже сегодня существует значительный объем "лишнего" жилья. А двукратное превышение количества жилой площади, приходящегося на человека, в Европе по сравнению с Россией означает всего лишь то, что в Европе значительно больше такого "лишнего" жилья по сравнению с Россией.

    Средняя цена кв. м жилой площади в Москве в 2007 году составляла $4,7 тысяч.

Основной  рост цен на квартиры пришелся на второе полугодие. В первой половине рынок "догонял" макроэкономические показатели – инфляцию и рост доходов. Вслед за рынком купли/продажи квартир росли цены и на аренду жилья. При этом, как отмечали специалисты, в 2007 году для желающих купить квартиру появится незначительный, но утешающий фактор. В 2007 цена квадратного метра жилой недвижимости в Москве составляет 4,82 тыс. долларов. Жилье в новостройках московской области можно было купить за 1,828 тыс. долларов за метр, на вторичном рынке по 2,534 тыс. долларов. Площади в новостройках в столице по итогам ноября 2006 года продавались по 5,238 тыс. долларов за метр. "В первой половине 2007 рынок оставался на уровне 2006 года, постепенно подтягиваясь за инфляцией и растущими доходами" В ближайшие полгода цены не изменились, а потом снова начили расти. Общий рост цен на рынке жилой недвижимости в 2007 году составил порядка 10-15%. При этом, во втором полугодии темпы роста стали выше, чем в первом.

На московском рынке жилья произошла еще большая дифференциация цен.

Жилье в крупных городах России в 2008 году дешевело, и, по прогнозам аналитиков, в следующем году цены должна была снизится на 20-30%.

    По  данным Ассоциации строителей России (АСР), наиболее активное снижение цен наметилось в Воронеже (10-15%), Ростове на Дону (7%), Владивостоке (5,8%), Волгограде (5,45%), Санкт-Петербурге (5,02%), Красноярске (4,9%), Омске (2,7%), Москве (2,6%), Екатеринбурге (2-6 %), Кемерово (2,7%), Перми (2,2%), Краснодаре (5,7%) и в Смоленске (2,1%). Ни в одном городе за последние недели не был отмечен прирост стоимости квадратного метра. 

    "В  основном по всем регионам  цены снизились на 5%, - говорит  Владислав Луцков из аналитического  центра "АКЦ МИЭЛЬ". - В основном  из-за уменьшения платежеспособного спроса. Количество ипотечных сделок в следующем году сократится на 70-80%. С другой стороны, многие потенциальные потребители ждут снижения цен продавцами. Например, в Москве уровень средней цены предложения на вторичном рынке по состоянию на 22 декабря составил 185,9 тыс. руб./кв. м, что на 2,9% меньше, чем в предыдущем месяце".

    В общем же за прошедший год цены в разных городах изменялись по-разному. Так же, как и в Москве, в  Нижнем Новгороде прирост цены за год составил 16,5%, в Уфе - 11,6%. В Самаре и Омске, несмотря на колебания уровня цен в течение года, он остался почти таким же, как и в декабре 2007 года. В Красноярске и Новосибирске уровень средних цен снизился на 9,6% и 4,9% соответственно.

    На  первичном рынке ситуация неоднозначная. С учетом скидок, которые предлагали застройщики (в регионах они составили 5-10%, в Москве - до 25%), максимальное понижение цены, которое могло произойти по некоторым сегментам рынка жилой недвижимости, составит 30%. В отдельных регионах цены, по которым застройщики предлагали приобрести квартиры, уже были близки к себестоимости.

    Падение цен к весне 2009 года в среднем  по России по отношению к уровню августа 2008 года, по прогнозу АСР, составит 15% по вторичному рынку и 10% по новостройкам. Пик падения придется на лето - осень 2009 года.

    В том, что в ближайшее время  нисходящий ценовой тренд будет  сохраняться, были уверены все эксперты рынка недвижимости, и все их прогнозы, по сути, сводились к ответу на вопросы: "Как долго будет продолжаться снижение?" и "Какова глубина падения цен?".

    Дополнительное  снижение цен на переоцененные квартиры могло оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные квартиры продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков жилья дополнительное снижение цен на него могло составить еще 30% и более. Срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам требуло больше времени и продлилось до конца весны - начала лета. По мнению специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

    Квартиры  в Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, и коррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве, и может ограничиться 15-30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценами, например в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.

    Процесс снижения цен на жилье, как отмечал Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, будет характерен для всех регионов России. Вопрос - на каком уровне они остановятся. И это тоже зависит от региона. Достаточно адекватными ориентирами будущих цен на жилье, которые могут быть достигнуты уже к осени 2009 года, по его мнению, являлось значения, соответствующие среднему уровню доходов домохозяйств. Так, стоимость типовой двухкомнатной квартиры, принятой в качестве федерального стандарта, не должна бала превышать четырех годовых доходов среднестатистического домохозяйства. Для столицы, в пересчете на стоимость 1 кв. метра такой квартиры, получается порядка 70-80 тыс. рублей за кв. метр. Для Московской области - около 40-50 тыс. рублей за кв. метр.

    Сбербанк  спрогнозировал в 2009 году обвал цен на жилье

    "В ближайшее время цены на жилую недвижимость в России резко снизятся. " Об этом писала газета "Ведомости", публикуя обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы".

    В частности, согласно прогнозам Сбербанка, к IV кварталу 2009 года стоимость квартир на рынке первичного жилья в Москве упадет на 34,3 - 38,1 процента по отношению к III кварталу 2008 года. Долларовая цена квадратного метра на рынке первичного жилья понизится на 46,6-59,6 процента. Квартиры на вторичным рынке потеряют от 23,1 до 25,1 процента своей цены в российской валюте и от 37,4 до 50,6 процента своей стоимости в долларах США.

    В случае, если в период c III квартала 2008 года до IV квартала 2009 года рост ВВП составит от 2,5 до 3,5 процента, уровень инфляции не превысит 11 процентов, а курс доллара будет составлять около 30 рублей, падение стоимости квартир будет минимальным.

    Если  же в указанный период рост ВВП  составит менее 2,5 процента, инфляция превысит 11 процентов, а курс доллара будет более 30 рублей, произойдет максимальное снижение стоимости жилья.

    Квартиры  в регионах России будут дешеветь медленнее, чем столице - по прогнозу Сбербанка, жилье в новостройках потеряет от 7,5 до 11,8 процента своей стоимости в рублях и от 24,8 до 41,8 процента своей долларовой цены. Квартиры на вторичном рынке в рублях подешевеют на 7,6-9,7 процента и на 24,9-40,4 процента в долларах.

    По  мнению аналитиков Сбербанка, в секторе  коммерческой недвижимости динамика цен также будет отрицательной и масштабы падения будут схожи наблюдаемым в секторе жилой недвижимости.