Оценка стоимости бизнеса

    С учетом права собственности земельным участком его рыночная стоимость определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России № 568-р от 07.03.2002 г.

     Определение рыночной стоимости земельного участка производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных подхода:

• Затратный;
• Сравнительный;
• Доходный.

     Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

     Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных  участков. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Наилучшие результаты в определении стоимости собственно земельного участка данный подход дает в тех случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

     В соответствии с данными СМИ достаточно активно ведется продажа земельных участков, на которые оформлено право собственности. По этой причине в данной дипломной работе определение рыночной стоимости производится методом сравнения продаж, который является самым предпочтительным для определения рыночной стоимости земельного участка при наличии достаточных сведений о ценах продажи или ценах предложений на свободном конкурентном рынке.

     При выполнении настоящей дипломной  работы доходный подход не применялся, так как произвести анализ категории  доходов и их точность не представляется возможным из-за отсутствия достоверных данных при анализе рынка.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется сравнительный  подход, который включает следующие  этапы:

    - Анализ  рынка и отбор предложений  на продажу земельных участков, которые наиболее сравнимы с оцениваемым участком.

    - Сравнение  каждого выбранного объекта с  оцениваемым объектом по наиболее  важным параметрам (местоположение, условиям продажи, вид права  и др.).

    - Корректировка  цен по каждому выбранному объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

    - Согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов и определение показателя  стоимости оцениваемого объекта.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка использовалась следующая информация: газета «Из рук в руки» за ноябрь-декабрь 2010г., журнал «Маклер» за ноябрь-декабрь 2010г.

     Для определения стоимости земельных  участков было выявлено 4 объекта сравнения. Описание этих объектов представлено ниже.

     Таблица 17 – Описание объектов сравнения

     Для выделения элементов сравнения  объектов недвижимости и измерения  корректировок применена качественная методика - относительный сравнительный  анализ. В качестве единицы сравнения принимается цена предложения за 1 сотку земли.

     В ходе анализа к ценам предложений  были внесены поправки на различия, существующие между сравнимыми объектами  и оцениваемым.

     При корректировке цен предложения  объектов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

     При анализе объектов сравнения были определены следующие статьи корректировок:

• На местоположение;
• На права на земельный участок;
• На обеспеченность коммуникациями;
• На цену предложения.

     Поправки  на условия финансового расчета  и условия продажи не выполнялись, так как использовались цены предложения, а не цены продажи.

     1. Корректировка на местоположение.

Местоположение - один из самых основных ценообразующих факторов земельных участков. По местоположению наиболее высокая стоимость объектов, расположенных на ул. Олимпийской. Дешевле объекты, расположенные на ул. Пластунской, Курортном проспекте, ул. Искры.

     2. Корректировка  на  права на  земельный участок

     В объекте оценки оцениваемые права  представлены правом собственности. Рассматриваемые объекты - аналоги представлены как правом собственности, так и правом аренды.

     Стоимость земельного участка, находящегося в  собственности выше, чем стоимость  участка находящегося в аренде. Это  обусловлено следующими факторами:

- Всегда существует риск не перезаключения  договора аренды;

- Собственник земельного участка имеет возможность сдать его в аренду, а права арендатора земельного участка в этом вопросе ограничены, так как в основном существующие договора аренды, где в основном в качестве арендодателя выступает муниципалитет, имеют ограничения: без права сдачи в субаренду .В соответствии  с вышеуказанными причинами стоимости участков, имеющих различный правовой статус, могут отличаться на 10-20%. В данном случае, корректировка на правовой статус принята в отношении объектов сравнения на уровне +10% в связи с высокой стоимостью 1 сотки участка в центральном районе г. Сочи.

     3. Корректировка на  обеспеченность коммуникациями

     При сравнении земельных участков учитывается  уровень инженерного обустройства земельного участка. Объект оценки обеспечен коммуникациями. Все Объекты сравнения также имеют все коммуникации, поэтому корректировка на обеспеченность коммуникациями для них не была введена.

     4. Корректировка на цену предложения

     Данная  корректировка зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг - разница между ценами предложения и продажи. По данным риэлторских фирм г.Сочи стоимость предложения на аналогичные объекты в среднем превышает цену продажи до 10%, а в условиях экономического кризиса размер данной скидки составляет 10 – 20%, В соответствии с данным фактом рекомендуемое значение скидки на торг на земельные участки составляют -5%, что в среднем соответствует указанному диапазону превышения цен предложения над ценой продажи.

     Результаты  анализа отражены ниже, в таблице  корректировок.

     Таблица 18 – Расчет рыночной стоимости земельного участка.

 

     Рыночная  стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом составит (округленно): 4 493 313 (четыре миллиона четыреста девяносто три тысячи триста тринадцать) рублей.

     Следовательно, рыночная стоимость недвижимости, определенная затратным подходом составляет:

     4 714 683 + 4 493 313 = 9 207 996 (девять миллионов двести семь тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей без НДС.

Оценка объектов недвижимого имущества доходным подходом

Для определения  рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения).

Основные этапы  процедуры оценки при данном методе:

• определение потенциального валового дохода;
• определение действительного валового дохода;
• определение чистого операционного дохода;
• определение ставки  капитализации;
• определение стоимости объекта в текущем состоянии.

    Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ной сдаче в аренду без  учета потерь и расходов. Потенциальный  валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

    Величина  арендной платы зависит от многих факторов, таких как: состояние помещений, наличие коммуникаций, наличие охраны, удобного подъезда, местоположение объекта.

     Для определения ставки аренды за 1 кв.м. оцениваемых площадей на дату оценки была проанализирована текущая ситуация на рынке аренды аналогичных помещений.

     В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов.

     Таблица 19 - Определение арендной ставки для административного здания