Оценка стоимости бизнеса

          Годовой потенциальный  валовой доход (ПВД) определяется по формуле:

                         ПВД = А х S x12 = 700 х 85 х 12 = 714 000 руб.                       (5)

    где, А – величина арендной платы за объект в целом  в месяц,

         S – площадь оцениваемого объекта.

    Далее необходимо учесть потери от недополучения дохода в случае не сдачи части площадей в аренду или ввиду других чрезвычайных обстоятельств. Определение потерь от недоиспользования объекта при сборе арендной платы

      Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.

      Коэффициент потерь является важнейшей характеристикой, как конкретной недвижимости, так и всего рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости отсутствуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления конкретной недвижимостью.

     Данный  коэффициент принимается исходя из рыночных прогнозов с учетом анализа  сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

                                             КНД = (Кn х nc)/na                                              (6)

где, КНД – коэффициент недоиспользования;

     Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов (в данном случае смена происходит в отношении всех помещений, поэтому доля равна 1);

      nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых (на основе предложений к аренде, представленных в СМИ «Маклер», «Сделка», можно сделать вывод о размере периода поиска равным 2 месяцам или 1/6 года);

      na – общее число арендных периодов в году (в данном случае предполагается наличие только 1 арендного периода в году, так как большинство квартир арендуется для длительного проживания).

     Таким образом, коэффициент недоиспользования  равен:

                               КНД = (1 х 0,17)/1 = 0,17 х 100% = 17%                              (7)

    Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта оценки и  воспроизводства действительного  валового дохода.

    Операционные  расходы делятся:

    Условно-постоянные;

    Условно-переменные или эксплуатационные;

    Расходы на замещение, или резервы.

    К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени  эксплуатационной загруженности объекта.

    К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени  эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы это расходы на управление, коммунальные расходы и т.д. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. К таким расходам относят периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. В рамках данной работы операционные расходы оплачивает арендодатель. В среднем операционные расходы составляют около 10% от потенциального годового дохода (налог на имущество, земельный налог, страховые взносы, коммунальные платежи пр. расходы).

    Чистый  операционный доход равен:

    ЧОД = ПВД – Потери от недополучения дохода – Операционные расходы = (714 000 – 714 000 х 0,17 – 714 000 х 0,10) = 521 220 рублей.

    Расчет  ставки капитализации

    Ставка  капитализации - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, коэффициент капитализации используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

    Риск  является существенным в определении  ставки капитализации. Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. При оценке собственности ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения. Как показатель доходности безрисковых операций принята доходность ОФЗ к погашению (6,81%  - журнал «Эксперт» № 4 (738) от 31 января 2011г. по состоянию на 30.12.2010г.).

    Компенсация за риск

    Стоимость конкретной, приносящей доход собственности, может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

    Риски вложения в объект недвижимости относятся  к систематическим и несистематическим рискам. Систематические риски учтены при выборе безрисковой ставки. Факторы, влияющие на величину несистематического риска вложений в объект недвижимости, отражены ниже.

    Таблица 20 – Факторы, влияющие на величину несистематического риска

 

      Поправка на низкую ликвидность.

      Премия  за низкую ликвидность недвижимости - поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

    Проанализировав сделки купли-продажи на рынке земельных  участков, эксперты пришли к следующей градации ликвидности в зависимости от времени экспозиции:

    до 2 месяцев - высокая ликвидность;

    от 2 до 4 месяцев - повышенная ликвидность;

    от 4 до 6 месяцев - средняя ликвидность;

    от 6 месяцев - низкая ликвидность.

    Учитывая  специализированное назначение и местоположение, объект оценки характеризуется средним уровнем ликвидности с ориентировочным сроком экспозиции, равным в среднем 6 месяцам. Расчет данной поправки основывается на альтернативном доходе от размещения денежных средств, полученных от продажи, с учетом минимизации рисковых потерь, т.е. безрисковой составляющей, определенной выше по тексту.

    С учетом этого поправка на низкую ликвидность составит:

                                      5 x 6,81%/12 = 2,84%                                  (8)

    Поправка  за инвестиционный менеджмент.

     Премия  за инвестиционный менеджмент определенна по результатам проведённого исследования и расчётам отечественного рынка недвижимого имущества. Наиболее вероятное значение (среднее) типичной премии за инвестиционный менеджмент в объекты недвижимого имущества составляет 1,43%. Доверительный интервал составляет: от 1,01%  до 1,81%. Источник информации: Статья "Расчёт ставки капитализации кумулятивным методом. Обоснование премии за инвестиционный менеджмент", Воданюк С.А., Минаев Л.А., журнал "Вопросы оценки" № 3, 2006 - М:РОО.

      Таким образом, премия за инвестиционный менеджмент составит 1,43%.

    Таблица 21 – Расчет ставки капитализации

 

    Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид:

                                                    С = ЧОД/К                                                      (9)

    где  С - стоимость объекта, руб.;

           ЧОД - чистый операционный доход,  руб.;

            К - коэффициент капитализации.

    Таким образом, рыночная стоимость объекта  оценки, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации на 01 января 2011 года, составила: 2 397 612/0,1388 = 3 755 187 рублей с НДС или 3 182 362 рубля без НДС.

Оценка объектов недвижимого имущества сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках  с аналогичными объектами  на рынке и сравнении  оцениваемой недвижимости с аналогами. Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При реализации данного подхода, информация о ценах сделок с аналогичными объектами была получена из надежных источников – от специалистов-риэлтеров в агентствах недвижимости. Далее выбраны объекты, наиболее близкие по своим параметрам к оцениваемому. В ходе анализа к ценам сделок при оформлении договоров купли-продажи внесены поправки на разницу, существующую между сравниваемыми объектами и оцениваемым имуществом. При этом:

- отрицательная  поправка (-) вносится в том случае, если по данному показателю  сравниваемый объект превосходит  оцениваемое имущество.

- положительная  поправка (+) вносится в том случае, если по данному показателю  сравниваемый объект уступает  оцениваемому имуществу.

   В результате исследования рынка предложений аналогичных объектов недвижимости были выделены для сравнительного анализа три объекта.

     Таблица 22 - Исходные данные для определения стоимости