Оценка стоимости бизнеса

 

    С целью приведения характеристик объектов-аналогов к оцениваемому, были применены следующие виды корректировок:

- на уторговывание  - поскольку в качестве аналогов использованы цены предложений, а при продаже возможен торг, причем чем выше цена предложения, тем ниже величина данной корректировки в процентном отношении. Поэтому применяем данную корректировку в размере -10% (по данным агентств недвижимости г.Сочи);

- на различие  в площади земельного участка

    Корректировка вводится для всех аналогов и определена по формуле:

                                                   К = (Sо.о. – Sа.)*Сз.у.,                                     (10)

где К – корректировка  на разницу в площади, руб.;

    Sо.о. – площадь земельного участка оцениваемого объекта, кв.м.;

      Sа. – площадь земельного участка аналога, кв.м.;

      Cз.у. – стоимость 1 кв.м. земельного участка. 

- на техническое состояние

    Величина  применяемых корректировок рассчитывается в соответствии с методическими  рекомендациями и шкалой экспертных оценок, разработанными МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова.

    Таблица 23 - Определение физического износа зданий

      Объект  оценки находится в «хорошем»  техническом состоянии и требует  проведение ремонта. Объекты сравнения  находятся в «хорошем» техническом  состоянии и не требуют проведения ремонта. На основании этого к  объектам сравнения применяем понижающую корректировку в размере 10%, полученную как разность между крайними величинами стоимости ремонта здания в хорошем состоянии согласно вышеприведенной таблице.  

     Таблица 24 - Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости

 

    Стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках сравнительного подхода  составляет: 85 м2 х 46 230 руб. = 3 929 550 рублей с НДС или 3 330 127 рубля без НДС.

Заключение  о рыночной стоимости  объектов недвижимости

Целью сведения результатов, полученных при использовании различных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, установление единой стоимостной оценки.

С учетом вышеизложенного, рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости по 10-ти бальной шкале.

Таблица 25 – Определение весовых показателей

 

    Согласование  результатов представлено в таблице  26.

    Таблица 26 – Согласование результатов оценки

    Таким образом, рыночная стоимость объекта  недвижимости по состоянию на 01 января 2011 года без учета НДС составит - 4 037 000 рублей

Оценка  машин и оборудования 

Оценка  рыночной стоимости оборудования с  помощью затратного подхода включает в себя следующие последовательные шаги:

• Расчет затрат (прямых и косвенных) на воссоздание объекта, идентичного оцениваемому или аналогичному ему по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
• Определение величины накопленного физического износа.
• Определение величины дополнительного износа.
• Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на величину физического и дополнительного износов для получения остаточной стоимости.
• Определение восстановительной стоимости оборудования и транспортных средств

Полная  восстановительная стоимость (ПВС) машин, оборудования, транспортных средств  определялась на основании имеющейся  в распоряжении Оценщика информации об отпускных ценах заводов изготовителей, ценах фирм посредников, с учетом возможных в данном случае скидок на оптовые поставки, а так же возможности приобретения указанных фондов на основе взаимозачетов по сниженным расценкам.

Физический  износ машин и оборудования —  это износ, обусловленный частичной  потерей работоспособности состояния  машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения. Различают неустранимый, то есть износ, который невозможно устранить из - за конструктивных особенностей машин и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта и устранимый износ, устранение которого возможно технически и целесообразно экономически.

Оценка  стоимости оборудования

В зависимости  от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно  взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой  стоимости, купля-продажа; передача  в аренду);

- множество  условно независимых друг от  друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

- производственно-технологические   системы;  комплекс  машин  и  оборудования с учетом имеющихся  производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации  предприятия, когда имущество  распродается так, чтобы на  его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

На предприятии  ООО «Стэвия» имеется следующее  хлебопекарное оборудование:

• Взбивальная машина МС 12-15,
• Машина тестораскаточная МРТ-601
• Мукопросеиватель П-2П  «Пионер»
• Машина тестомесильная МТМ-60M
• Машина тестомесильная А2-ХТБ
• Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35
• Шкаф пекарный ШПСЭМ-3
• Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б
• Котел КНЭ-10М
• Холодильник производственный

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в п. 3.2. настоящей работы, в котором дается краткая характеристика предприятия.

Дата  начала эксплуатации 2003 год.