Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Ноября 2011 в 12:13, курсовая работа
Настоящая работа выполнена по дисциплине «Оценка недвижимости», где представлена оценка квартиры тремя различными подходами.
В разделе 1 курсовой изложены задачи и цели оценки; а также условия, сопутствующие процессу оценки, со всеми допущениями и ограничениями; приведены сведения об участниках оценки и их квалификации.
В разделе 2 содержится описание объекта оценки его окружения; приводится обзор регионального рынка недвижимости; рассмотрены различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
ВВЕДЕНИЕ
АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Общие сведения об объекте оценки
Цель, задачи и процедуры оценки объекта
АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1.Описание и анализ состояния улучшений объекта оценки
2.2.Обзор и анализ состояния рынка недвижимости
АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
3.1.Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как
незастроенного
3.2. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с
улучшениями
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1.Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта
4.2.Определение рыночной стоимости улучшений объекта оценки
4.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов
оценки
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
2.1.Описание
и анализ состояния улучшений
объекта оценки
2.2.Обзор и анализ состояния рынка недвижимости
3.1.Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как
незастроенного
3.2. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с
улучшениями
4.1.Выбор и
обоснование применяемых
4.2.Определение рыночной стоимости улучшений объекта оценки
4.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов
оценки
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Настоящая работа выполнена по дисциплине «Оценка недвижимости», где представлена оценка квартиры тремя различными подходами.
В разделе 1 курсовой изложены задачи и цели оценки; а также условия, сопутствующие процессу оценки, со всеми допущениями и ограничениями; приведены сведения об участниках оценки и их квалификации.
В
разделе 2 содержится описание объекта
оценки его окружения; приводится обзор
регионального рынка
Раздел 3 содержит анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Расчетная
часть представлена в 4 разделе курсовой,
где в соответствии с методологией
оценки рассматриваются различные
подходы к определению
Информация,
содержащаяся в курсовой является необходимой
и достаточной, чтобы получить объективное
представление об основных принципах
и порядке осуществления настоящей оценки.
| |||||||
| 1-комнатные
38,2/20,2 м2 |
2-комнатные
50,2/30,3 м2 |
2-комнатные
57,8/33,7 м2 |
3-комнатные
73,8/ м2 |
3-комнатные
73,8/44,8 м2 | |||
План размещения
квартир в секции:
Определение
рыночной стоимости квартиры на рынке
вторичного жилья, аналогично предъявленному
к оценке по местонахождению, расположению,
технической характеристике, потребительским
свойствам и с учетом произведенных улучшений.
Цель оценки – определение рыночной стоимости
тремя подходами.
2.АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1
Описание и анализ
состояния улучшений
объекта оценки и среды
местоположения.
Объект оценки расположен по адресу: Московская область, г. Раменское, улица Солнцева, дом 2, квартира 6.
| Автодороги, расстояние от МКАД до г. Раменское | Рязанское ш., далее - шоссе Люберцы - Жуковский - Раменское (А102), 27 км....34 км | |
| Время в пути от г. Раменское до ближайших станций метро | От станции
Раменское до ст. метро Выхино 28 минут
на скоростной электричке "Спутник",
35-45 мин. - на обычной. До ст. м. Комсомольская
(Казанский вокзал) - соответственно, 45
мин. и 60-65 минут.
Между Выхино и Казанским вокзалом находятся еще 2 удобных пересадочных пункта с электричек на метро: платф. Новая / ст. метро Авиамоторная и платф./ ст. метро Электрозаводская). г. Раменское и многие населенные пункты Раменского района связаны со станциями метро "Выхино" и "Кузьминки" автобусными маршрутами (многие дублируются маршрутками). Время в пути - от 30 мин. до 1 часа. | |
| Крупнейшие населенные пункты, их численность населения | Городские поселения
Быково (9 тыс. чел.), Ильинский (8 тыс. чел.),
Кратово (7 тыс. чел.), Удельная (13 тыс. чел.)
Города Жуковский (104 тыс. жителей) и Бронницы (18 тыс. жителей) , территориально находящиеся внутри Раменского района, в его состав не входят - это города областного подчинения. | |
| Численность населения | г. Раменское: около
85 тыс. чел.
Раменский район: 211 тыс. чел. | |
| Площадь | г. Раменское: 17
кв. км.
Раменский район: 1500 кв. км | |
| Плотность населения в г. Раменское | Около 5 тыс. чел. на 1 кв. км - выше, чем в среднем в городах Подмосковья | |
| Действующие железнодорожные станции (в порядке по направлению от Москвы) | На участке
Люберцы - Рязань: Удельная, Быково, Ильинская,
Отдых, Кратово, платф. 42
км, Фабричная, Раменское,
платф. 47 км, Совхоз, Загорново, Бронницы
(подчеркнуты станции, находящиеся в черте
г. Раменское).
На участке Люберцы - Черусти (Казанское напр.): платф. 33 км, Вялки, Хрипань, платф. 41 км, Донино, платф. 49 км, платф. 52 км, Григорово, платф. 55 км, Гжель, Игнатьево, Кузяево. | |
| Коэффициент развития железнодорожного транспорта (количество действующих ж/д станций на 100 тыс. чел. населения) | 11.4 - существенно выше среднего показателя по Подмосковью | |
| Основные особенности | Один из самых высокоразвитых по всем параметрам районов Подмосковья. |
| Особенности застройки и заселения | Ветхий 2-этажный
жилой фонд. Кирпич и панель 5 этажей,
а также от 9 до 15 этажей. Панель-кирпич
и монолит-кирпич от 9 до 17 этажей. Частная
застройка к северу от железнодорожной
линии (т. н. «залинейной» части).
Более половины покупателей квартир в г. Раменское и в Раменском районе - жители Подмосковья, около 1/3 - москвичи. |
| Предприятия и организации. Рынок труда | Работают электротехнический,
механический заводы. Производство счётных
приборов, башенных кранов. В Раменском
развита пищевая В 2007 г. на основе
НПЦ «Технокомплекс», объединяющего
ведущих приборостроителей (в числе других,
сюда входят НПЦ «Раменское приборостроительное
конструкторское бюро» и Раменский приборостроительный
завод) в Раменском создан концерн «Авионика»,
в числе задач которого - производство,
модернизация и оснащение российской
армии современной авиационной техникой
нового поколения, а также увеличение
экспорта. Указом В. Путина «Авионика»
внесена в перечень стратегических предприятий
РФ. Текстильная промышленность
в Раменском практически В феврале 2010 г. в Интернете обнаружено более 500 вакансий (наиболее востребованы строители и работники производственной сферы), а также около 800 резюме из г. Раменское и Раменского района. Средняя зарплата, предлагаемая соискателям - 24.3 тыс. руб. (в среднем по Московской области - 24.4 тыс. руб.). Наибольшая зарплата, предлагаемая соискателям в Раменском районе - свыше 40 тыс. руб., - финансистам и сотрудникам коммерческих служб. |
| Экология, водоемы, природа | Москва-река, ее
притоки: Быковка, Гжелка, Македонка, Пехорка.
Кратовский пруд, Борисоглебское озеро,
озера Пионер, Солнечное. Сосновые рощи.
Основной источник загрязнения атмосферы - транзитный автотранспорт. Отрицательно сказывается близость военного аэродрома в Жуковском. |
| Дороги.
Пробки. Перспективы дорожного |
Новорязанское
ш. (М5 «Урал»), Егорьевское ш. (Р105), Малое
Московское кольцо (А107). Пробки периодически
возникают на Новорязанском шоссе на участке
от МКАД до г. Люберцы. Главный перспективный объект дорожного строительства в Подмосковье - ЦКАД. Планируются также работы по расширению Новорязанского шоссе и строительству Новоегорьевского шоссе. |
| Локальный пассажирский транспорт | Внутригородские автобусы и маршрутные такси. Пригородное автобусное сообщение с населёнными пунктами Раменского района, городами Жуковский и Бронницы. |
| Новостройки в продаже в ноябре 2011г. | Средняя стоимость
1 кв. м. на первичном рынке жилья
г. Раменское - 52 тыс. руб. Количество объектов
в г. Раменское в продаже - 14 (без учета
таунхаусов), по населенным пунктам района
- 5.
1-комнатные квартиры можно приобрести по ценам от 2.1 млн руб., 2-комнатные - от 2.8 млн руб., 3-комнатные - от 3 млн. руб. Есть в продаже и недорогие таунхаусы. |
| Вторичный рынок жилья по состоянию на ноябрь 2011 г. | Минимальная стоимость
1-комнатных квартир на вторичном
рынке жилья г. Раменское - 2.2 млн.
руб., 2-комнатных - 3.2 млн. руб., 3-комнатных
- от 4.6 млн. руб.
Средняя стоимость 1 кв. м. в г. Раменское на вторичном рынке - 62 тыс. руб., в соседнем г. Жуковский - 69 тыс. руб. В Быково, Ильинском минимальная цена 1-комнатной квартиры - около 2 млн. руб. |
| Аренда жилья | г. Раменское: Комнаты:
от 7.5 тыс. руб. в месяц,
1-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб. в месяц, 2-комнатные квартиры: от 20 тыс. руб. в месяц. Другие городские поселения Раменского района: 1-комнатные квартиры: от 13 тыс. руб. в месяц, 2-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб. в месяц. |
| Градостроительные планы | Продолжится работа по сносу ветхого жилья. В «залинейных» кварталах запланировано возведение многоэтажных жилых домов со сносом частного жилого фонда. |
| Медицина | В Раменском районе работают 34 лечебных учреждения: 8 стационаров, 3 диспансера, 2 медсанчасти, 4 поликлиники, 15 амбулаторий, станция скорой помощи. В районе работает более 540 врачей и более 1300 человек среднего медперсонала. |
| Образование | Раменские филиалы
Российского Государственного авиационно-технологического
Университета им. Циолковского, Жуковского
авиационного техникума. Московский областной
медицинский колледж.
В Раменском 13 школ (в т. ч. 3 гимназии и 2 лицея), более 20 детских садов. В конце 2009 г. детский сад открыт в мкр. МЖК. В Раменском районе находятся более 50 Домов культуры и клубов, 5 музыкальных школ и художественная школа. |
| Торговля, сфера услуг | 7 локальных
торговых центров, 12 сетевых магазинов
и салонов сотовой связи, |
| Достопримечательности, культура, искусство, памятники архитектуры | Борисоглебская
(ХVIII в.) и Троицкая (1852) церкви. Владимирская
церковь в селе Быково (1789 , арх. В. Баженов).
Всего в Раменском районе действуют около
50 православных храмов. Несколько панельных
жилых 10-12-этажных домов |
| Отдых, спорт, развлечения | В городе функционируют
многочисленные кафе, рестораны, кинотеатры,
парк культуры и отдыха.
Раменское - центр
подмосковного футбола. Футбольный
клуб «Сатурн» - один из сильнейших в
России, а одноименный стадион
с крытыми трибунами - второй по вместимости
(16 тыс. мест) и по качеству в Подмосковье
после «Арены «Химки». В школе-интернате
«Мастер-Сатурн»
тренируются юные футболисты со всего
Подмосковья. Дворец спорта
«Борисоглебский», где есть возможность
заниматься 15 видами спорта (основным
является бадминтон), бассейн «Сатурн».
Профессиональный бадминтонный клуб «Фаворит-Раменское»
(ранее «Московия»). В 2008 г. он стал призером
Кубка европейских чемпионов
по бадминтону. Работает ипподром, где
помимо соревнований по конному спорту
проводятся автогонки «Русская зима»,
а в 2000-2002 г. г. проходил фестиваль
«Нашествие». Многочисленные базы и дома отдыха на территории Раменского района. |
Описание объекта оценки
Объектом
оценки является однокомнатная квартира,
расположенная на втором этаже двенадцатиэтажного
панельного дома.
Таблица 1- Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Местоположение в микрорайоне | В квартале жилой застройки |
| Преобладающая застройка микрорайона | Многоквартирные жилые дома |
| Транспортная доступность | 3-5 минут пешком
до остановки общественного |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) | Магазины продовольственных и промышленных товаров, школы, детские сады |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Район с хорошо развитой инфраструктурой |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Не
обнаружены |
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | Автобусные маршруты, маршрутные такси |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Местоположение объекта на карте города приведено в приложении 1 |
Таблица 2- Общая характеристика здания
|
Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | многоквартирный панельный дом |
| Год постройки |
1992 |
| Материал наружных стен | Крупные панели |
| Материал перекрытий | железобетонные |
| Группа капитальности | 1 |
| Состояние здания (субъективная оценка) | хорошее |
| Техническое обеспечение здания | централизованное горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, электроплиты |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | есть |
| Количество этажей в здании | 12 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | хорошее |
| Дополнительная существенная информация | снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |