Отчет об оценке квартиры

 

Определение рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:

С= Су +С зем,

Где:

Су- рыночная стоимость улучшений,

Сзем- рыночная стоимость земли,

в свою очередь рыночная стоимость улучшений  рассчитывается по формуле:

Су=Св-НИ+ПП, 

Где:

Св- восстановительная стоимость улучшений,

НИ- накопленный износ,

ППр- предпринимательская прибыль. 

    .

Оценка  стоимости замещения  оцениваемого объекта

         Затратный  подход к оценке  недвижимости основан на предположении,  что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

        Особенностью применения затратного  подхода является понимание Оценщиком  различия между стоимостью воспроизводства  объекта и стоимостью замещения.

       Стоимость воспроизводства определяется  издержками в текущих ценах  на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

        Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

        Таким образом, стоимость воспроизводства  выражается издержками на воспроизводство  точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

        Граница между стоимостью воспроизводства  и стоимостью его замещения  всегда условна, и Оценщику  в каждом конкретном случае  приходится решать проблему выбора  того или иного вида стоимостной  оценки в зависимости от условий  применения затратного подхода.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и  физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. 

Таблица 5. Строительные характеристики объекта

 
 

Оценка  рыночной стоимости  здания

1.Рассчет восстановительной  стоимости здания.

Используем  метод сравнительной единицы.

Этот метод  основан на использовании стоимости  строительства сравнительной единицы (1кв.м, 1куб.метр). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

 На территории  в Московской области норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья на второе полугодие 2011 года составил 30 000 рублей 

Общая площадь  оцениваемой квартиры  составляет 38,2 кв.м. 

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 11.2011 года:

Св= Судел*Площадь*Индекс цен = 30 000*38,2*1,2=1 375 200 рублей 
 

Определение накопительного износа

            Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального  инвестора и выражается в снижении  со временем стоимости (обесценении)  под воздействием различных факторов.

     Каждое  здание и сооружение характеризуется  определенными эксплуатационными  качествами: прочностью и устойчивостью  конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.

          Построенные здания и сооружения  под действием различных природных  и функциональных факторов теряют  свои эксплуатационные качества  и разрушаются. Кроме этого  на рыночную стоимость сооружений  и зданий оказывается внешнее  экономическое воздействие со  стороны непосредственного окружения  и изменения рыночной среды.  При этом различаются физический  износ (потеря эксплуатационных  качеств), функциональное или моральное  старение (потеря технологического  соответствия и стоимости в  связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности  объекта с точки зрения изменения  внешнего окружения). Совокупность  этих видов износа составляет  накопленный износ.

            Определение накопленного износа  методом разбивки осуществляется  посредством деления износа на  три различных компонента:

-физический  износ,

- функциональный  износ 

- внешний  износ.

    Физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения.

      Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов.

    Внешний износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе, временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо. 

Определение физического износа 

Таблица 6 

 

  Физический износ  (1-2144/2719)*100%= 18,58% 
 
 

Определение функционального  устаревания 

Валовый рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка равен 20,0. В силу конструктивных особенностей здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки  по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал данные помещения, то затраты на эти работы при строительстве составили бы 467000 руб. (в текущих ценах) 

Таблица 7. 

 

Таким образом, общее функциональное устаревание  составляет:

3 613 000 руб. или 0,97% 

Внешний износ: Экономическое местоположение объекта хорошее с развитой инфраструктурой, объект располагается в экологически чистом районе города.

Рост  предложения влияет на стоимость  объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Таким образом,  внешний износ составляет 6%.

Суммарный износ = 18,58%+0,97%+6%=25,55%

 

Предпринимательская прибыль

Она возникает  в ходе выполнения строительных работ, компенсирует возникающие при этом риски и реализуется при смене  собственника 

Ппр=  Св*I=1 375 200 *0.15(15% годовых – средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях СБ РФ для регионов РФ) =  206 280 руб. 

Таблица 8. Определение дополнительной стоимости затрат на улучшение для переоценки восстановительной стоимости квартиры (для общей жилой площади):